原告雷XX，男，39岁。
委托代理人邵某某。
委托代理人刘某某。
被告XX安居公司(以下简称安居公司)。
法定代表人，杨某某，任经理。
委托代理人，徐某，该公司职工，特别授权。
委托代理人，李某某。
第三人吴某某，女，34岁。
委托代理人臧某某，男，41岁。
原告雷XX诉被告安居公司法商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷XX及其委托代理人邵某某、刘某某，被告安居公司特别授权代理人徐某、一般代理人李某某及第三人吴某某特别授权代理人臧某某到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告雷XX诉称：我于2007年12月10日预购了被告的“南苑花园”X-X-X号房屋，即八楼，双方签订了商品房买卖合同，合同约定，被告应于2008年8月1日交付房屋，并签署房屋交接单，但被告却将未进入规划的地下两层计入总楼层，欲交付的楼层比约定的低两层，明显违约。具体理由如下：1、双方约定的楼层应按室内地坪±0以上计算自然层数，即是从该楼临街商铺为第一层起算的，当初售楼员是这样引导原告购买的房屋，被告的宣传册和对外的公示规划也是这样宣传的，根据有关法律规定被告的宣传册，对外的公示规划对其具有法律约束力。2、根据规划部门的规划设计，被告的地下两层属违法建筑，且不是住宅，不应计入楼层。3、被告违规使用格式合同条款，应承担不利后果。4、被告应对是否按约定履行交房义务承担举证责任。基于上述理由原告请求判令被告按合同约定，将属于原告的房屋归还原告，即孟津县南苑花园第X号楼X单元从北面临街地平起算八楼X房（现安居公司在该门牌标明的1002房）。
被告安居公司辩称：我们双方争执的是楼层问题，我公司交给原告的位于南苑花园第X号楼X单元X层802房与原告和我公司签订的合同约定的住房楼层完全一致。应从该楼南面小区院内底楼起算。1、原告预订购房日期为2007年12月10日，而该楼封顶时间为2007年11月29日，原告购房时X层楼高已清晰可见，开发商销售商品房的必然做法是在售房部备有《销售控制表》，将已售出的商品房作标记，后来购房者只有在未售出部分选择单元，楼层和房号，且该幢楼已在房产管理部门办理房产证，将楼层定为X层，此为法定楼层依据。2、根据日常习惯，楼宇主出口地平为一层，尤其是安装电梯的更是如此，该楼所有的住房出入口在南面小区院内，所以我公司在售房时确定的楼层完全符合人们的生活习惯。3、原告所购X层套房与X层楼其他购房者的价格相当，而原告要求的X层套房的价格，由于层差原因，高于原告所签合同的价格。综上，恳请依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年12月10日，安居公司（卖方，甲方）与雷XX（买方，乙方）签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：第一条，乙方所购商品房座落于孟津县X路东段北侧“南苑花园”住宅小区内。第二条，该商品房为[预售商品房]，预售许可证号码为孟房预售字第X号。第三条：乙方向甲方购买商品房1套，建筑面积为143.37平方米，系第X幢X单元X层802房。第四条：该商品房单位售价为每平方米1485元，总价款x元，第五条：乙方选择住房公积金贷款的付款方式，乙方在签订本合同时向甲方支付总房款的31%，计x元，余款在甲方协议下由乙方申请贷款，甲方确认乙方已办妥贷款后，方可向乙方交付房屋。第七条：交付期限，乙方如期付款，甲方须于2008年8月1日将符合本合同附件所规定的装饰配套设备标准的商品房交付乙方使用……。第九条：房屋竣工后，甲方通知乙方办理交付该商品房手续，双方对该商品房进行验收交接，并签署房屋交接单，……。双方合同签订后，乙方雷XX接期交纳了房款x元，并按合同办理了住房公积金委托贷款担保借款合同。甲方安居公司在楼房竣工后向乙方雷XX交付房屋时，双方就楼层问题发生争执。
原告雷XX为证明其主张向法庭出示七份证据：1、原、被告所签订的《商品房买卖合同》一份；2、原告购买商品房交款收据2份；3、抵押贷款合同一份；4、发票2份；5、被告售楼宣传册子，该册子显示双方争执楼盘的北面效果图；6、原告拍摄照片16张，其中有“工程概况牌”一副，显示工程名称：孟津县南苑花园X号楼，建设单位：安居公司。层数：地下二层，地上十六层；7、“南苑花园”X号楼立面设计图一张（复印件）显示该楼±0在北向临街路面地平。对于证据1-4被告无异议，证据5，被告质证认为：宣传图片是我公司所发，但并未显示宣传地上X层，证据6，被告质证认为：原告拍摄的照片角度不对，我们不认同，证据7、被告质证认为：该图纸不真实。
被告安居公司为证明自已的主张向法庭出示证据：1、南苑花园11＃楼工程质量竣工验收记录，工程验收意见书，工程移交证书等相关材料。2、安居公司自已制作标注住房户位置的南苑花园11＃楼《备置销控表》一张，用以证明该幢楼从X层至X层为住宅。3、孟津县安居房地产测绘队设计图纸一张，用以证明该楼一楼为车库，二、三楼为商场，四至十九楼为住宅套房。4、安居公司的编号为：孟房（预）字第x号商品房预售许可证。5、南苑花园11＃楼的孟房权证城字第x号房权证（复印件），该证据原告用以证明南苑花园11＃楼层数为正X层，应以房权证为准。原告对以上证据质证意见为：证据1、与县规划局的规划不相符合，不予认可。2、是被告自已制作填写的不予认可。3、没有任何部门的签章，不具备证据效力。4、因安居公司是县房管局投资的，其预售许可证我们不予认可。5、房权证是复印件，我方不予认可。
另：由原告申请，法院从孟津县X乡规划局调取证据二份：1、南苑花园11＃楼、14＃楼建设工程规划许可证审批表，显示内容：南苑花园园内北侧11＃楼、14＃楼层数为正X层，层高为50.95米，由原批为六层变更为X层，可办理相关手续；2、南苑花园11＃楼、14＃楼建设工程规划许可证，内容显示“11＃楼、14＃楼，层楼十六层，拟建建筑物北临平乐路，平乐路X路红线20米，该项目在设计施工时，北侧必须退让平乐路中心线13米，限高50米”。对以上证据原告质证认为：规划许可证上显示正X层，那么应该还有相对的负一、二层，被告的工程概况显示牌显示地上X层、地下X层，所以可以证明被告给我们分的房屋楼层分错了。被告质证认为：我们所建房子是X层，销售商品房是从X层往下排，一直到四层，下面是商场和车库，根本不存在重复销售的情况，我们不能认同原告所说的购买的802房就是现在的我们标明的1002房，另我们双方签合同时主体已封顶，对此，原告称：没有封顶，盖了十几层，具体记不太清了。
另查明：2008年5月9日第三人吴某某（买方）与安居公司（卖方）签订了商品房买卖合同，吴某某已按约定付清了房款，安居公司已将合同约定的南苑花园X号楼X单元现标明的1002房交付给第三人，现该房正在装修。
另现场勘验查明：文博苑（南苑花园）X号楼，东临白鹤路及北面地面（平）以上十八层（底层二层为超市结构，以上十六层为套房结构），南面位于文博苑院内，地面（平）以上十九层（底层为车库，以上为超市和住宅套房），电梯入口位院内底层。
本院认为：被告安居公司是有孟津县X路南苑花园11#楼的预售许可证书，具备预售该商品楼的资质等级，原、被告双方于二OO七年十二月十日签订商品房买卖合同之后，原告做为买方按约支付了房款并办理了住房公积金委托贷款担保借款合同，该合同的签订是双方真实意思表示，应为有效合同，被告安居公司应依合同向原告雷XX交付房屋，在本案中双方争执的焦点是楼层问题，原告主张：合同约定的是802房，被告实际应向原告交付现该楼标明的1002房，被告则坚持认为：向原告交付现标明的802房是与双方合同约定相符的，双方争执的关键在于正一层如何确定对楼层如何起算，双方在合同中没有明确约定，但是原、被告双方在2007年12月10日签订商品房买卖合同时，该商品楼主体建设已具规模，该楼盘位于孟津县南苑花园院内，按县里对该小区总体规划最合理是将该楼的主出入口放在小区院内，以确保小区的安全性和整体性，这是该幢楼的座向，出入的基本情况。这些现状做为购买一方的原告在签订合同之前应该是可预见和了解的。尽管被告建设的该楼的层楼与规划不相符合，但被告将该楼在小区院内底层安装电梯做为该楼的主出入口，并将位于小区院内地平以上底层标明为正一层，是符合人们的日常习惯。被告在销售该楼的商品房时，按照自己制作的《销售控制表》将已售出房主的名字填在表中房屋的位置，该商品楼住宅套房144套，绝大部分已售出，并且很多购房户已入住，这些住户所居住的位置与被告填写的《销售控制表》上显示的楼层和位置均相符合，原告请求的1002房被告也已出售给第三人所有。另被告对外的宣传册子显示面北位置只是想显示一个宣传效果，不能理解为该楼的主出入口应向北而出，关于被告施工其间的工程概况牌显示的地下二层，地上十六层，因现状是：该楼居民实际应在小区院内出入，而该楼所有十九层均在院内地平以上，且底层车库的层高也达到国家规定的楼层层高的标准，所以被告对外的宣传资料不足以对双方合同的订立产生重大影响或误导购房户，原告的主张是自己对被告宣传资料的误解，回避已知的现状。至于被告未完全按照规划部门的规划施工，不属人民法院管辖的范畴。
综上，被告主张该商品楼应以南苑花园院内楼宇主出入口的底层为正一层理由正当，被告向原告交付现该商品楼标明的802房符合双方合同约定应予以支持，原告主张要求被告向其交付孟津县南苑花园X号楼X单元现标明的1002房证据不力,不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第8条、第60条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定，判决如下：
驳回雷XX的诉讼请求。
本案受理费100元，由雷XX负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审判长王战伟
审判员杨某良
审判员李某
二О一О年六月二十二日
代书记员张利斌
