湖南省长沙市X区人民法院

民事判决书

（2012）芙民初字第X号

原告上海某某物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市X区X路。

代表人朱某某，经理。

委托代理人王某某，男，系上海某某物业管理有限公司长沙分公司法律顾问，住（略）。

被告尹某，男，某年某月某日出生，汉族，住（略）。

委托代理人何某某，男，住（略）。

委托代理人尹某，男，住（略）。

原告上海某某物业管理有限公司长沙分公司（以下简称某某物业）因与被告尹某发生物业服务合同纠纷，于2012年4月10日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁湘宁独任审判，于2012年5月24日开庭，公开进行了审理。书记员李某雪担任庭审记录。原告某某物业的委托代理人王某某，被告尹某的委托代理人何某某和尹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某物业诉称：上海某某物业管理有限公司长沙分公司依法接受某某大厦的建设单位湖南省某某房地产开发有限公司的选聘，为某某大厦的前期物业管理单位。2011年3月15日上海某某物业管理有限公司长沙分公司更名为某某物业。尹某是某某大厦2209、2210、2223、2224、2225、2226、2227房的买受人。经核算，尹某已拖欠某某大厦2209、2210、2223、2224、2225、2226、2227房自2011年8月1日起至2012年3月31日期间的物业管理费8035元。某某物业经多次催要未果后诉至法院，请求判令尹某支付拖欠的物业管理费8035元（计算至2012年3月31日）及逾期利息500元。

被告尹某辩称：某某物业收取物业管理费后，没有履行物业服务合同中的义务。况且，某某物业要求尹某支付的物业管理费不符合双方约定的收费标准，没有事实依据。

经庭审双方当事人举证，质证，本院认证，以下证据材料：前期物业管理委托合同、房产证预告登记证明、前期物业管理服务协议、长沙市物业管理专用发票、某某物业和尹某的陈述等可以作为本案的证据。

经审理认定的上述证据，可证明如下事实：湖南省某某房地产开发有限公司委托上海某某物业管理有限公司长沙分公司对其开发建设的某路某某大厦提供（前期）物业管理服务，双方于2009年12月28日签订一份前期物业管理委托合同。2010年2月10日上海某某物业管理有限公司长沙分公司与尹某签订了一份前期物业管理服务协议，约定尹某所购买的某某大厦X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号房屋由上海某某物业管理有限公司长沙分公司进行前期物业管理。该协议第四条第一项规定业主交纳费用的时间为办理入住手续时交纳半年的物业管理服务费，计交时间以发出“入伙（住）通知书”上确定收房之日起计算；第二项规定物业管理公共服务费按照如下标准交纳：住宅：1.8元/每平方米/每月；办公：3.6元/每平方米/每月；（若改变房屋使用用途，物业管理费按住宅性质双倍收取）。该协议第十一条第四项规定业主不得以任何某由拒付物业管理公共服务费及本物业的公共水电费；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按相关规定交纳滞纳金。协议签订后，尹某已将物业管理费交至2011年7月31日，但自2011年8月1日起至2012年3月31日止的物业管理费一直未交。某某物业经多次催要未果后诉至本院。

另查明，尹某所购买的上述7套房屋用途为住宅，（尚未取得房屋产权证，但均已在房屋产权管理部门办理了商品房预告登记）总面积共计502.16平方米，按照双方约定的物业管理公共服务费收费标准，尹某每月所交物业管理费总计为903.89元。但协议未约定物业管理费的具体交纳时间。

2011年3月15日上海某某物业管理有限公司长沙分公司更名为某某物业。

本院认为：尹某与某某物业的前身上海某某物业管理有限公司长沙分公司签订的前期物业管理服务协议是双方当事人真实的意思表示，且内容不违反我国法律法规强制性规定，故合法有效，双方均应按协议约定履行各自的权利义务。上海某某物业管理有限公司长沙分公司更名为某某物业后，它的权利和义务由变更后的某某物业享有和承担。尹某没有交纳自2011年8月1日起至2012年3月31日止的物业管理费已违约，应当承担违约责任，故某某物业提出要尹某支付自2011年8月1日起至2012年3月31日止的物业管理费合理部分的诉讼请求，本院予以支持，物业管理费超过协议约定的部分不予支持。因双方协议未约定物业管理费的具体交纳时间，故某某物业提出要尹某支付未按时交纳物业管理费的逾期利息500元的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条，根据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

一、尹某应在本判决生效之日起三日内，向上海某某物业管理有限公司长沙分公司支付物业管理费共计7231.12元（按7套房屋每月总计交费903.89元计算，自2011年8月1日起至2012年3月31日止）；

二、驳回上海某某物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。

本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告尹某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,通过本院递交上诉状,并按对当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员丁湘宁

二○一二年六月二十日

书记员李某雪

附：本判决适用的法律条文原文

《中华人民共和国民法通则》第四十四条企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。

企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。

中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。