原告何某(曾用名何X），男。
委托代理人向沅生，沅陵县正大法律服务所法律工作者。资格证书证号（略）。代理权限：一般代理。
被告沅陵县X区供销合作社。
法定代表人彭某，系该单位主任。
委托代理人孙科周，湖南天宇律师事务所律师，执业证号（略）。代理权限：特别授权。
原告何某与被告官庄区供销合作社（以下简称官庄供销社）买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月30日立案受理后,依法组成合议庭于2011年8月23日公开开庭进行了审理，原告何某及委托代理人向沅生、被告官庄供销社的委托代理人孙科周到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告何某诉称，2010年4月8日，被告官庄供销社对其资产进行公开拍卖，原告何某参与该次竞拍，以226000元的价格拍得沅陵县官庄供销社原茶叶收购门面41、X号及二楼仓库，双方于2010年4月14日签订了房屋买卖协议书，原告何某同时交付了购房款218000元。但之后，被告官庄供销社仅将一楼门面移交给原告何某，二楼仓库至今没有移交，相关的过户手续也一直没有办理，导致原告何某不能对二楼仓库进行改造并入住，只好在外租房生活，给原告何某造成了巨大的损失，原告何某多次要求被告官庄供销社按约交付二楼仓库及办理过户手续，但至今没有得到解决，故原告何某诉至法院，要求判令被告官庄供销社交付二楼仓库并办理相关过户手续，另需赔偿因延迟交付造成原告在外租房的花费14416元以及二楼仓库的改造差价12800元。
为支持其主张，原告何某除其陈某外还向法庭提供了如下证据：
1、常住人口登记卡，欲证明原告何某的基本情况；
2、拍卖公告一份，欲证明拍卖成交后，由委托方官庄供销社办理两证变更登记手续并承担所需税费，被告在合理时间内交付标的物；
3、何某与官庄供销社签订的房屋买卖协议书，欲证明官庄供销社已于2010年4月14日将其原茶叶收购门面及二楼仓库（建筑面积共160.3）以公开拍卖的形式出卖给了原告何某。
4、收款收据，欲证明原告何某已交付了购房款198000元。
5、房屋租赁合同，欲证实原告何某因被告官庄供销社未交付标的物二楼仓库，在外租房所花租金。
被告官庄供销社辩称，被告官庄供销社至今未向原告何某交付标的物二楼仓库是因为官庄供销社的职工周梅兰一直强行占用该仓库，导致被告官庄供销社无法向原告何某移交。而一直未办理过户手续是因为政策原因，暂时还无法办理过户手续，被告官庄供销社的领导也一直在向上反映。至于原告何某要求赔偿租金损失及仓库的改造差价，被告官庄供销社认为这两项属于重复计算，只能请求一项，且损失应由实际侵权人周梅兰承担。
为支持其主张，被告官庄供销社除其陈某外还向法庭提供了如下证据：
证人陈某证言，欲证明被告官庄供销社未向原告何某交房的原因是因为被告职工周梅兰将该房屋占用不退。
庭审质证时，被告官庄供销社对原告何某提交的1-X号证据无异议，原告何某对被告官庄供销社提供的证据无异议，上述证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。被告官庄供销社对原告何某提交的X号证据的关联性提出异议，认为原告何某的损失应该是被告官庄供销社尚未向其交付的二楼仓库出租可获得的租金，而不是原告何某在外租房所花租金。
经审查，原告何某提交的X号证据系原告在外租房的租赁合同，真实合法，且是因为被告官庄供销社未及时交房才导致原告何某需另租房居住，与本案具有关联性，本院予以采信。
根据采信的证据以及双方当事人的陈某，本院可以确认如下案件事实：
2006年被告官庄供销社经批准进行改制，2010年2月28日，怀化市中亮拍卖有限公司接受官庄供销社的委托发布拍卖公告，定于2010年4月8日在沅陵会堂对官庄供销社的资产（房产）进行公开拍卖，拍卖公告中承诺拍卖成交后，由委托方负责标的物的移交以及负责办理两证变更登记手续，并承担办证所需税费，办证工本费由买受人承担。2010年4月8日，原告何某参与该次竞拍，以218000元的价格拍得官庄供销社原茶叶收购门面（拍卖标的物编号为41、X号），该门面为二层楼结构，一楼为门面，二楼为仓库，占地面积96.3，建筑面积160.3。双方于2010年4月14日签订了房屋买卖协议书，该协议中约定:买方需一次性付清购房款，卖方负责办理好一切相关转户手续。原告何某于当天交付了购房款198000元。被告官庄供销社于2010年5月1日将一楼门面移交给原告何某，但二楼仓库因被官庄供销社职工周梅兰占用拒不退还，一直未能移交，相关的过户手续也一直没有办理。原告何某于2009年10月31日与魏宗义签订了一份房屋租赁合同，租用魏宗义的门面居住，租期一年，2010年10月31日租期届满。何某原打算待被告官庄供销社交房后搬至新购买的门面内居住，但因被告至今未完全交付标的物房屋，导致原告何某只得与魏宗义续租1年，花费租金8000元。原告何某多次要求被告官庄供销社按时交付二楼仓库及办理两证变更登记手续，但至今官庄供销社未按约履行全部义务，故原告何某诉至法院。
本院认为，当事人之间订立转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，从合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。被告官庄供销社在改制过程中，处置由其管理的国有资产（房屋），并委托拍卖公司公开竞拍，原告何某按竞拍程序竞拍到被告官庄供销社原茶叶收购门面41、X号，并且双方签订了房屋买卖协议书，该买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律强制性规定情形，当然自成立时生效，至今虽未办理产权变更登记手续，但并不影响合同效力，双方均应按照协议履行各自的义务。何某已经按约支付了大部分购房款，官庄供销社按约负有及时交房及办理转户手续的义务，但官庄供销社至今未交付二楼仓库，也未办理转户手续，故对于何某要求官庄供销社交付二楼仓库及办理转户手续的诉讼请求，本院予以支持。官庄供销社至今未全部交付标的物及未办理过户手续的行为已构成违约，并因此造成了何某的经济损失，应当承担违约责任。虽然官庄供销社辩称，其尚未交付二楼仓库是因为供销社职工周梅兰强占该仓库拒不退还，何某的损失应由实际侵权人周梅兰承担，但依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故何某的损失仍应由官庄供销社承担，至于官庄供销社与周梅兰之间的纠纷，可通过合法途径另行解决。何某要求官庄供销社赔偿其在外租房所花费的租金14416元，经查，何某2009年10月31日与魏宗义签订了为期一年的房屋租赁合同，此事发生在本案原、被告签订房屋买卖合同之前，与官庄供销社的违约行为没有因果关系，但2010年10月31日何某续租房屋一年，花费租金8000元，确实是官庄供销社迟延交付标的物房屋造成的，是官庄供销社不履行合同义务给何某造成的直接损失，故对该8000元，本院予以支持。何某还要求官庄供销社赔偿二楼仓库改造差价12800元，不属于违约损害赔偿的范围，理由不能成立，本院不予支持。何某虽未按约一次性付清购房款，但官庄供销社对此没有提出抗辩，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告沅陵县X区供销合作社于本判决生效后三十日内将该社原茶叶收购门面（拍卖编号为41、X号）的二楼仓库交付给原告何某；
二、被告沅陵县X区供销合作社于本判决生效后九十日内给原告何某办理该社原茶叶收购门面（拍卖编号为41、X号）一、二楼的所有权变更登记手续，包括产权证及国有土地使用权证。办证所需税费由被告沅陵县X区供销社承担，工本费由原告何某承担；
三、被告沅陵县X区供销合作社于本判决生效后十日内赔偿原告何某经济损失8000元；
四、驳回原告何某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4978元，由原告何某负担600元，由被告沅陵县X区供销合作社负担4378元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审判长胡华
审判员李某权
人民陪审员刘纯忠
二○一一年十二月二十日
书记员瞿勇
附法律条款如下：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
