原告李某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人黄X，湖南XX律师事务所律师。

被告长沙XX物业管理有限公司。住所地湖南省长沙市X区XX。

法定代表人何XX，总经理。

委托代理人刘X，湖南XX律师事务所律师。

原告李某乙（以下简称原告）诉被告长沙XX物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人黄X、被告的委托代理人刘X到庭参加诉讼，本案现审理终结。

原告诉称，原、被告于2010年1月28日签订房屋租赁合同，合同期从2010年4月22日至2013年4月21日，合同约定了原告租用被告房屋用于餐饮服务及其他具体细节。合同签订后，原告即着手准备房屋的装某、餐饮服务设施的定制和相关人员的招聘与培训等工作。但当原告装某到一半左右工期，且其他所有套配工作全部准备完毕时，被告突然告知原告必须终止合同，此时原告已蒙受巨大的经济损失，原告多次找被告协商，希望找出处理方案，但最后无果。该房屋已于2011年元旦被拆除，导致该合同无法履行。被告的行为给原告造成了巨大经济损失，故诉至法院。请求判令：1、被告赔偿原告因被告违反合同造成的直接经济损失297578元（包括租房押金20000元，房租30000元，卫生费750元，水电押金5000元，实际产生的装某费用126700元，房屋设计费12960元，餐具定金28000元，桌椅定金20000元，厨房设备定金24000元，台布服装某金10000元，产生的员工工资20168元），预期经济利益损失300000元，共计597578元；2、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称，原告存在严重违约行为，根据双方签订的《房屋租赁合同》，原告违反该合同第六条第七点关于原告进行装某前应当书面报告被告并获得被告同意后方可施工的约定。被告发现原告违反合同、违规装某施工，到现场处理时发现原告施工破坏了该栋建筑主体结构，且未采取安全措施，严重违反法律法规，被告于2010年3月31日下达整改通知，原告不予理会。原告在其交纳第一个季度租金（4月22日-7月22日）后一直拖欠租金，违反了租赁合同第七条第四款规定，已构成根本违约，被告有权解除合同。2010年9月，被告向原告发出了解除租赁合同的通知。原告诉称因担心该房被拆而主动停工，且不敢交纳下一季度的租金是没有事实和法律依据的。原告主张的损失数额过高，没有事实和法律依据，均系其自身违约行为造成，被告不应承担任何责任。

经审理查明：

2010年1月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将其经营管理的位于长沙市X路X号湖南路桥建设集团南院后门保卫楼整栋出租给原告使用；合同期从2010年4月22日起至2013年4月21日止，被告在2010年2月22日交房给原告（补充两个月房屋装某期），原告就该房用作餐饮使用；房屋租金120000元/年，卫生费3000元/年，水费3.88元/吨，电费1.3元/度，房屋押金20000元；房屋租金第一年按半年度支付，每半年共计60000元，第二年及往后按每半年度支付，每季度共计30000元，采用先交后用方式，原告于本合同签订当日内支付第一季度房屋租金，原告于该一季度到期前五日内向被告交纳下一季度房屋租金、往后按签约金额以此类推；卫生费每季度750元，与房屋租金支付方式相同；水电费每月按水、电表实际用量计付，原告在收到发票之日起一周内交清；原告在本合同签订之日向被告付清房屋押金20000元，此款在合同到期后若原告无违约行为，被告确认房屋完整无损并结算双方全部往来费用后，退还给原告；原告在租赁期间对房屋及水、电设备设施进行改造、装某、维修等必须书面报告被告，被告同意后方可实施，费用由原告负责，合同到期后按来修去丢原则处理，被告不作任何经济补偿，但是，在租赁期满后三年内，被告如有将房屋拆迁等特殊情况，开发商或政府对被告有经济补偿的情况下，被告根据实际情况，适当对原告进行经济补偿；租赁期内，被告根据原告经营需要，被告同意原告将房屋及围墙等进行改造和装某，合理妥善处理油烟及食品垃圾问题并将设备设施按国家环保卫生的标准进行装某，被告不负责原告任何安全、经济及其他相关纠纷等责任；原告应按合同约定向被告交纳各项款项，原告逾期不交，被告有权每日按欠款5%收取迟延履行违约金，超过十五天不交，被告有权采取停电、停水等措施直至原告完全履行上述义务，原告拖欠上述费用十五天以上时，被告有权解除合同并追究原告违约责任；因合同发生争议，双方友好条件协商解决，协商不成提交被告住所地即雨花区法院裁决。

原告于合同签订当日按约定向被告交纳了房屋租金和卫生费共计30750元（包含2010年4月22日至2010年7月22日三个月的房租30000元及同期卫生费750元）及房屋押金20000元。2010年3月26日，原告又向被告交纳了水电费押金5000元。

原告租赁上述房屋后拟作餐饮连锁店经营。2010年3月18日，原告与长沙市XX装某设计有限公司签订了《室内装某设计合同书》，约定：由长沙市XX装某设计有限公司对上述被告出租给原告的房屋进行装某设计，设计时间5天，设计费用12960元。原告先后于2010年3月18日和2010年3月23日向长沙市XX装某设计有限公司各支付了6480元，共计12960元。2010年3月23日，原告又与长沙市XX装某设计有限公司签订了《装某工程施工合同书》，约定：由长沙市XX装某设计有限公司采用包工包料的方式对上述房屋进行装某，工程期限从2010年3月24日至2010年4月30日，工程总造价为362000元。2010年3月24日，长沙市XX装某设计有限公司依约开始对上述房屋进行装某。原告因得知上述租赁房屋可能会被拆除，于2010年4月10日通知长沙市XX装某设计有限公司停工，此时装某工作尚未完成。此外，原告还就饭店经营与其他单位签订了用品采购合同。另，2010年3月31日，被告向原告发出《整改通知》，提出原告在装某前未向被告提交设计图，施工中改变了房屋结构。

2010年6月10日，湖南路桥建设集团综合管理部向被告发出《关于南院后门楼拆迁补偿问题的批复》，载明：“1、关于南院后门楼的租赁期限问题，在2009年下半年我部已经告知你公司，不得进行一年以上的长期出租，并于2010年4月1日通知你公司必须终止后门楼的租赁合同并通知承租方停止装某投入；2、关于补偿问题，由你公司与承租人在平等原则上达成一致，并负责处理由此引发的一切问题；3、在后门通道改造为完成以前，后门的安全保卫以及保卫楼的安全问题等工作继续由丰茂物业负责，但不得再进行任何建设和租赁。”2011年初涉案房屋被拆除。2011年3月22日，原告向本院起诉，请求依法裁决。本案经调解不能达成协议。

以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《室内装某设计合同书》、《装某工程施工合同书》、被告出具的收费发票、《关于南院后门楼拆迁补偿问题的批复》、当事人陈述、庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。

本院认为:

合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，不违反法律规定，双方均应严格履行。被告明知涉案房屋存在近期被拆除的风险，但仍与原告签订长期租赁合同，致使租赁合同因房屋最终被拆除而解除。对此，被告负有过错，应承担赔偿责任。

本案中，原告为履行合同，向被告支付了房屋租金和卫生费共计30750元，因合同未实际履行，上述费用属原告的损失，原告诉请被告赔偿原告房租租金30000元、卫生费750元，返还交付的租房押金20000元及水电押金5000元，本院予以支持。原告为履行合同，用去了涉案房屋的装某设计费12960元，原告虽未报告装某方案，但设计装某方案是报告装某方案的前提，故设计费用仍属履行合同的必要费用，原告主张被告赔偿该项费用，本院予以支持。

原告未依照合同约定向被告提出书面报告并经被告同意而对房屋进行装某改造，造成损失的扩大，原告对因此而支出的装某费用应自负其责，且原告在本案中仅提供了收款收据，未提交装某费支出的资金往来凭据，原告诉请被告赔偿该项装某费用，本院不予支持。被告辩称曾向原告发出了装某整改通知，但无原告收到该通知之证据证实，对此，本院不予认定。原告提交的《产品购销合同》、《香樟路七号菜馆订购餐桌、椅合同书》、《厨房设备厂订购合同书》等证据不能完全证明均已履行，且原告主张的餐具、厨房设备、台布服装某用品均可用于其它餐厅的使用，从原告的庭审陈述上看，已采购的物品也确已用于其它餐厅的使用，原告无充分证据证明确实受损，故原告主张被告赔偿餐具、厨房设备、台布服装某定金等其他损失，本院不予支持。据原告提交的工资收条，原告主张的员工工资实为“七号菜馆香樟路店”的经营支出，与本案无关联性，故对原告主张被告赔偿员工工资20168元的诉请，本院不予支持。原告诉请被告赔偿预期经济利益损失，未提供相应证据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：

一、被告长沙XX物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告李某乙租房押金20000元；

二、被告长沙XX物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告李某乙房屋租金30000元；

三、被告长沙XX物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告李某乙租房卫生费750元；

四、被告长沙XX物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告李某乙水电押金5000元；

五、被告长沙XX物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告李某乙装某设计费用12960元；

六、驳回原告李某乙的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费9776元，由原告李某乙负担2776元，被告长沙XX物业管理有限公司负担7000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长刘中立

人民陪审员朱楷人

人民陪审员曹群湘

二○一二年四月十八日

书记员张金玲