上诉人（一审被告）南宁某岛房地产开发有限公司。

法定代表人宁某。

委托代理人苏某。

被上诉人（一审原告）卢某。

委托代理人岑某某。

上诉人南宁某岛房地产开发有限公司（以下简称荒岛公司）因与被上诉人卢某商品房预售合同纠纷一案，不服南宁某X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月7日受理后，依法组成合议庭，并于2012年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人荒岛公司的委托代理人苏某，被上诉人卢某的委托代理人岑某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：南宁某东沟岭景观路临X号阳光绿城系荒岛公司开发建设。2007年1月23日，卢某、荒岛公司签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定：买受人(即卢某)向出卖人(即荒岛公司)购买位于南宁某东沟岭景观路临X号阳光绿城X号楼X层X号办公室，建筑面积为133.40平方米，房屋总价款为471436元。买受人按分期付款：签署本《商品房买卖合同》后五日内支付8万元，于2007年5月30日前支付111891元，2007年12月30日前支付26011元，2008年5月30日前支付253534元。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种情形处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。出卖人应当在2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第二十四条约定：合同预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向南宁某房产管理局申请登记备案。双方还在合同中就其他事项作了约定。

2007年1月25日，卢某向荒岛公司转账支付包括本案所涉房屋在内的5套房屋首付款共计40万元，其中本案所涉房屋首付款8万元。2007年6月26日，卢某向税务部门交纳房屋契税14143.08元。

2008年1月3日，因荒岛公司未向南宁某房产管理局申请商品房买卖合同备案，卢某曾向南宁某X区法院提起诉讼，南宁某X区法院经审理于2008年3月14日作出(2008)兴民一初字第X号民事判决书，判决荒岛公司应到南宁某房产管理局为卢某办理商品房买卖合同的备案手续，该判决已生效。但荒岛公司至今仍未办理该手续。

2010年12月21日，广西广天一律师事务所向卢某发出一份《律师函》，称由于卢某逾期支付房款构成违约，符合合同解除条件，荒岛公司决定解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求卢某于5日内到该公司办理解除合同手续。

荒岛公司未提供证据证明其于何时向卢某送达上述《律师函》，庭审中卢某认可其于2010年12月31日收到。此后，卢某委托广西广合律师事务所李某岳、郭家炯律师向荒岛公司回复一份《律师函》，称卢某已履行了首期款付款义务，由于荒岛公司未先履行将《商品房买卖合同》报房产局备案的合同义务，且项目一直处于停工状态，卢某作为后履行义务一方有权拒绝荒岛公司要求支付余下购房款的请求，并不构成逾期付款，故不同意荒岛公司解除合同。

卢某于2011年3月18日向法院递交起诉状，提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。此后，在卢某补正完毕后，一审法院于2011年4月18日立案受理本案。

一审法院经审理认为：卢某、荒岛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。

根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”依据双方合同约定，卢某在签订合同、支付购房首付款后应于2007年5月30日前支付第二期房款。荒岛公司应自合同生效之日起30天内（2007年2月23日以前）向南宁某房产管理局申请合同登记备案，即应于卢某支付余款前履行该项义务。在荒岛公司未履行该义务前，卢某有权拒绝支付剩余房款。而荒岛公司至今未向南宁某房产管理局申请本案所涉商品房买卖合同登记备案，卢某因此未向其支付剩余购房款并不构成逾期付款，不构成违约，故双方签订的《商品房买卖合同》并不符合合同解除条件，荒岛公司以卢某逾期付款为由要求解除合同缺乏事实和法律依据，荒岛公司向卢某发出通知解除合同的行为并不发生解除合同的法律效果，《商品房买卖合同》并未因此解除，双方仍应继续履行。卢某诉请确认荒岛公司单方解除《商品房买卖合同》的行为无效，应予以支持。

关于荒岛公司主张卢某提出解除合同异议超过法定期限的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”上述司法解释规定了在合同当事人未约定合同解除异议期间的情形下，法定的合同解除异议期间为三个月，该期间应属法定的除斥期间。卢某未与荒岛公司约定解除合同异议期间，卢某于2010年12月31日收到荒岛公司解除合同的律师函后，于2011年3月18日向法院递交起诉状提起本案诉讼，并未超过三个月的除斥期间，故荒岛公司以卢某提出解除合同为异议超过法定期限为抗辩理由缺乏事实和法律依据，应不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，该院判决如下：荒岛公司单方解除其与卢某于2007年1月23日就南宁某东沟岭景观路临X号阳光绿城X号楼X层X号办公室签订的《商品房买卖合同》的行为无效。案件受理费100元由荒岛公司负担。

上诉人荒岛公司上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定被上诉人于2011年3月18日向法院递交起诉状是错误的。被上诉人提出异议的时间问题是本案双方当事人争议的事实问题。本案中，没有任何证据证明被上诉人于2011年3月18日向法院递交了起诉状，事实上，被上诉人系于2011年4月18日才向法院递交起诉状，已超过了提出异议的法定期限，因此，一审判决作出上述认定没有事实依据；二、一审判决适用法律错误。被上诉人未按约定支付房款，逾期长达三年多，致使上诉人的合同目的无法实现，被上诉人已构成根本性违约，上诉人要求解除合同符合法律的规定。一审判决认为被上诉人主张的后履行抗辩权符合法律的规定，从而认定被上诉人逾期付款的行为不构成违约，显属错误。上诉人对被上诉人不负有给付义务，被上诉人主张后履行抗辩权不符合法律的规定。一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人卢某答辩称：一、被上诉人起诉的时间应该以被上诉人递交起诉状的时间为准，这一点一审判决已经查明并作出了认定；二、被上诉人没有违约。根据双方签订的合同约定，上诉人应在合同生效后1个月内办理备案手续，但上诉人一直都没有履行备案义务，且上诉人的项目一直处于停工状态。被上诉人为了避免自己的权益受到损害，拒绝支付购房尾款行使后履行抗辩权，是有法律依据的，上诉人无权解除合同，其发出的单方解除合同的通知无效。退一万步说，假设被上诉人逾期缴纳了房款，但是根据最高法的相关规定，上诉人的解除权已经消灭，上诉人亦无权行使合同解除权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

当事人争议的焦点是：上诉人荒岛公司要求解除与被上诉人卢某签订的《商品房买卖合同》有何事实和法律依据

当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。

上诉人荒岛公司对一审判决查明“卢某于2011年3月18日向法院递交起诉状，提起本案诉讼，请求确认荒岛公司单方解除《商品房买卖合同》的行为无效。”有异议，认为没有证据证明卢某是2011年3月18日向法院递交起诉状。针对上诉人荒岛公司提出的问题，本院在二审庭审过程中当庭出示一审卷宗记载卢某于2011年3月18日向一审法院递交的起诉状及一审案件受理通知书，上诉人荒岛公司没有异议，表示认可一审法院查明的事实。

被上诉人卢某对一审查明的事实没有异议。

一审查明事实客观、真实，本院予以确认。

本院认为：卢某与荒岛公司签订的《商品房买卖合同》内容合法，双方意思表示真实，为有效合同，双方当事人应严格履行。根据双方签订的合同约定，荒岛公司应自合同生效之日起30天内即2007年2月23日以前，向南宁某房产管理局申请合同登记备案，卢某则应在支付购房首付款后，于2007年5月30日前支付剩余房款。由于荒岛公司至今未向南宁某房产管理局申请本案合同登记备案，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在荒岛公司未履行合同登记备案的义务前，卢某有权拒绝支付剩余房款。因此，卢某未向荒岛公司支付剩余购房款并不构成逾期付款。鉴于卢某的行为没有构成违约，荒岛公司以卢某逾期付款为由，向卢某发《律师函》的行为不发生解除合同的法律效果，双方签订的《商品房买卖合同》仍应继续履行。故卢某请求法院确认荒岛公司单方解除合同的行为无效符合法律规定，一审判决予以支持正确，本院予以维持。

由于卢某与荒岛公司并未在合同中约定解除合同异议期间，卢某于2010年12月31日收到荒岛公司解除合同的《律师函》后，已于2011年3月18日向一审法院递交起诉状提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，卢某提出解除合同异议并未超过三个月的法定异议期间，故荒岛公司主张卢某提出解除合同异议超过法定期限，理由不成立，一审判决不予支持正确，本院予以确认。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人荒岛公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人荒岛公司负担。

本判决为终审判决。

审判长付浩

审判员赵东

审判员陈茹

二O一二年五月二日

书记员李某

附：法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

第一百五十八条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。