上诉人（一审被告）林某。

委托代理人朱某某。

被上诉人（一审原告）肖某甲。

被上诉人（一审原告）肖某乙。

两被上诉人的共同委托代理人万古。

上诉人林某因与被上诉人肖某甲、肖某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月6日受理后，依法组成合议庭，并于2012年3月1日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人林某及其委托代理人朱某某，被上诉人肖某甲、肖某乙的共同委托代理人万古到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：肖某林、芦琼芳夫妇早年收养一女肖某甲、一子肖某乙，1980年，林某作为芦琼芳的原嫡外孙子将户籍从平南县X村迁入南宁市，与肖某林、芦琼芳夫妇共同生活。

1986年，肖某林、芦琼芳夫妇在南宁市X街东一里X号自建楼房一座。

1992年2月7日肖某林某世。

因南宁市政府实施朝阳溪综合治理工程，需要拆迁该房屋，于1995年5月25日由南宁市整治朝阳溪管理处与芦琼芳签订《房屋拆迁安置合同》，芦琼芳通过安置补偿取得南宁市X路X-X号永和小区的房屋两套，分别为X栋X单元X号房一套（以下简称X号房）和X栋X单元X号房一套（以下简称X号房），X号房由肖某乙居住，X号房由芦琼芳与林某一家共同居住。2000年2月24日、25日，芦琼芳取得以上两套房屋的房屋所有权证，两证上所有权人均登记为芦琼芳，无共有人。

2004年9月10日，芦琼芳与林某签订《房地产买卖契约》，以2万元将X号房卖给林某，并于2004年10月29日将该房过户给林某。

2007年6月6日，芦琼芳、肖某甲向一审法院起诉肖某乙，三人在诉讼过程中达成调解协议，该院作出（2007）西民一初字第X号民事调解书，确认X号、X号两套房子归三人共同共有。

2007年6月21日，芦琼芳去世。

2007年12月28日，肖某甲向该院起诉肖某乙，二人在诉讼过程中达成调解协议，该院作出（2008）西民一初字第X号民事调解书，确认X号房归肖某甲所有，X号房归肖某乙所有。后肖某甲、肖某乙二人发现X号房已经过户给林某，遂对以上两份调解书向该法院申请再审，该院通过审判监督程序决定对以上两案再审。2009年7月14日，作出（2009）西民一再字第X号和第X号民事调解书，确认X号房由肖某甲、肖某乙共同共有。同日作出（2009）西民一再字第X号民事裁定，准许肖某甲撤回对X号房的起诉。2009年12月16日，肖某甲、肖某乙向该院起诉林某，后撤回起诉。2011年1月6日，再次向该院起诉林某，要求判决芦琼芳与林某于2004年9月10日签订的《房地产买卖契约》为无效合同并将房屋退回肖某甲、肖某乙及承担本案诉讼费用。

一审法院经审理认为：双方讼争的X号房屋，源于南宁市X街东一里X号的旧房拆迁安置所得。该旧房属于肖某林、芦琼芳夫妇共同共有，在肖某林某世后，肖某林某占旧房的份额由其继承人继承，旧房在未进行继承析产的情况下，由芦琼芳与肖某林某额的继承人共同共有。1995年该旧房被拆迁，通过安置补偿得到X号、X号两套房屋，在未对两套房屋进行明确份额分配的情况下，仍应由芦琼芳与肖某林某额的继承人共同共有。在本案中，林某作为X号房的受让人，他长期与肖某林、芦琼芳夫妇共同生活，理应知道该房屋的共有状况，且成交价格仅为2万元，因此林某不符合法律规定的善意取得人的条件。综上，芦琼芳与林某签订的《房地产买卖契约》，因其他共有人不予认可，未取得事后追认而自始无效，故肖某甲、肖某乙提出确认芦琼芳与林某签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，合法有据，予以支持。至于X号房的产权归属问题，因涉及继承析产等另一法律关系，可由权利人另案起诉处理，本案不予合并处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零三条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条之规定，该院判决如下：确认芦琼芳与林某于2004年9月10日签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费300元，由林某负担。

上诉人林某上诉称：一、一审法院判决，回避了讼争房屋实际上已经进行继承析产的事实。双方讼争的X号房屋，源于南宁市X街东一里X号的旧房拆迁安置所得。上诉人的外婆芦琼芳曾于1992年9月24日立有一份公证遗嘱，将原住遇安街东一里X号房屋产权的六分之四指定由林某继承。遇安街东一里X号旧房，属于肖某林某芦琼芳的夫妻共同财产，肖某林某1992年2月7日去世，同年9月24日芦琼芳到南宁市公证处立下遗嘱。芦琼芳之所以只将六分之四的产权指定由外孙林某继承，正是根据公证处的析产意见作出的。旧房被拆迁后，通过安置补偿得到中尧南路X一X号永和小区的X号和X号两套房，实际上按面积计算，这两套房的面积也基本符合64的比例。得到这两套房屋补偿后，1997年芦琼芳为了明确权属，又到公证处作了将X号房由林某继承的遗嘱。芦琼芳生前已将属于自己和继承份额的产权进行处分。二、上诉人作为芦琼芳的原嫡外孙子，自1980年从平南县X村迁入南宁市随外婆生活，二十多年来与外婆相依为命，尽到了对外婆生养死葬的责任。正是因为林某对外婆的尽孝，芦琼芳在房产的继承问题上，先后两次立下公证遗嘱，指定其拥有房产的份额由外孙林某继承。另外，芦琼芳为了使晚年生活过得更踏实些，在1995年8月20日同外孙林某签订了一份《继养协议书》，明确以X号房的产权给林某作为补偿，要求林某从签订协议起每月支付300元给外婆作零用钱，照顾她的生活、治病和出钱处理她的去世后事。此后在经过长达九年的考验后，芦琼芳认为外孙林某履行了继养协议，才于2004年10月29日到南宁市房产局办理了过户手续，将X号房的产权正式以买受方式转到了林某名下。三、被上诉人就本案诉争房产多次向法院提起诉讼，有恶意诉讼之嫌。请求二审法院撤销一审判决，判决驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求并判决由被上诉人承担本案诉讼费用。

被上诉人肖某甲、肖某乙答辩称：本案涉案房屋原是被上诉人父母自建的，后来改造拆迁，补偿了2套房产，在拆迁之前，被上诉人的父亲就将其房屋的份额给了两被上诉人，由于父亲在拆迁之前就世了，在对其遗产没有分割的情况下，补偿的两套房就写了母亲芦琼芳的名字。在芦琼芳去世后，两被上诉人打算分割遗产过程中才发现了涉案房屋被芦琼芳以20000元卖给了上诉人。被上诉人认为在分割财产前，他们作为财产的共有人，在他们不知情的情况下被芦琼芳卖给了上诉人，这一行为是违反法律规定的，因此才有前面几次诉讼，可见一审法院也是慎重考虑才做出这样的判决。上诉人说被上诉人没有诉讼主体资格很荒谬，作为诉争房产的共有人，被上诉人具备诉讼主体资格，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。

本案双方当事人的争议焦点是：被上诉人肖某甲、肖某乙主张芦玉芳与上诉人林某签订《房地产买卖契约》无效有否事实及法律依据

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为：公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。肖某林某芦琼芳系夫妻关系，1991年12月13日，肖某林某下遗嘱，将其与芦琼芳共同共有的位于南宁市X街东一里X号房屋中其所占有的份额，指定由养子肖某乙、养女肖某甲共同继承，该遗嘱符合法律相关规定，应为有效遗嘱。1992年2月，肖某林某世后，其继承人未对该处房产进行析产继承。本案诉争的永和小区X栋X单元X号房（建筑面积88.05平方米）及涉诉外的另一套位于该小区X栋X单元X号房（建筑面积64.68平方米）均源于南宁市X街东一里X号房拆迁安置所得，两套房屋面积总和为152.73平方米。虽芦琼芳取得该两套房屋的所有权证，但仍应为芦琼芳与肖某林某夫妻共同财产，依照肖某林某前所立遗嘱，被上诉人肖某甲、肖某乙为其遗嘱继承人，既应继承上述两套房产50%的产权（76.37平方米），其余50%产权(76.36)为芦琼芳所有。由于两套房屋面积存在差异，芦琼芳所居住的本案诉争X号房部分包括了肖某甲、肖某乙的份额。2004年9月10日，芦琼芳与共同居住人林某签订《房地产买卖契约》，将X号房以20000元价格卖给上诉人林某并完成产权过户手续。虽然芦琼芳依法有处分其个人财产的权力，但其无权处分其他共有人的财产，芦琼芳与林某买卖本案诉争房屋的行为侵害了该房屋共有人肖某甲、肖某乙的合法利益，故芦琼芳与林某所签订的《房地产买卖契约》无效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人林某负担。

本判决为终审判决。

审判长蒙恪民

审判员陈茹

审判员赵东

二○一二年四月十二日

书记员李某

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

第一百五十八条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。