湖南省长沙市X区人民法院

民事判决书

（2011）芙民初字第X号

原告尹某，女，某年某月某日出生，汉族，住（略）。

委托代理人赵某某，某律师事务所律师。

委托代理人唐某，某律师事务所律师。

被告某产业股份有限公司，住所地某市X区X路X号。

法定代表人陈某，董事长。

委托代理人毛某，男，某年某月某日出生，汉族，该公司法务主管，住（略）。

原告尹某因与被告某产业股份有限公司（以下简称某公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2011年8月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员郑云担任审判长，人民陪审员余晓琴、刘娜参加的合议庭，于2011年10月20日公开开庭进行了审理。书记员吴芳宜担任庭审记录。原告尹某的委托代理人唐某，被告某公司的委托代理人毛某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告尹某诉称：2007年11月9日，尹某与某公司签订《商品房买卖合同》以购买某公司开发的位于长沙市X区X路X号鲇鱼套，名为颐美会现代城的第X栋X层X号商品房（以下简称颐美会现代城1628房）。合同约定被告应在2007年12月31日前将验收合格且符合合同约定的房屋交付原告，并应在商品房交付使用后90日内，将该栋商品房向房产局申请初始登记，取得栋产权后540日内申请办理买受人的房屋所有权证，90日内办理买受人的土地使用权证。但被告实际交房时间为2008年11月17日，逾期322天，且因被告的原因至今未能在规定期限内取得房地产权属证书。根据合同约定，被告逾期交房90日的，自合同约定的最后交付期限至实际交付之日止，被告应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由于某公司的原因在期限届满未能房地产权属证书，其行为已严重违反合同约定，构成违约。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告应向原告支付逾期交房的违约金313456元；以及赔偿原告因未能取得房屋权属证书的损失125941元（截至起诉时），并承担继续履行的违约责任。经原告多次催促，被告仍未履行。另原告要求逾期交房违约金变更为按日向被告收取已付房款万分之二的违约金。请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金313456元；2、被告赔偿原告因未能取得房屋权属证书的损失125941元；3、被告立即将办理原告名下的位于芙蓉区X路X号鲇鱼套X号栋X层1628房房屋权属登记需由被告提供的资料报长沙市房屋产权登记机关备案，并协某原告办理好相应房地产权属证书；4、本案诉讼费用由被告承担。

被告某公司辩称：一、原告尹某等起诉逾期交房与事实不符。根据合同约定在2007年12月31日交房，答辩人在2007年12月18日也已向全体业主邮寄了《收房通知书》，答辩人已按合同履行了房屋交付义务，原告也已实际接受房屋，不存在逾期交房。即使存在，原告的诉诉请求也明显超过诉讼时效，请求驳回；二、原告诉称的逾期办理产权违约金起算时间有误。尹某诉讼请求中说明了与某公司签订的商品房买卖合同中约定了交房时间，根据双方签订的合同约定，出卖人应在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的约定，原告诉求违约金起算时间应以其实际办理房屋交接手续之日的18个月后起算。请法院以被告提交的《收楼书》、《交房证明》等书面收房文件为准确定原告的收房时间；三、买卖合同中违约金的过高，原告实际占有使用该房屋至今，没有造成任何损失，请人民法院予以减少。

经审理查明：2007年11月9日，尹某（买受人）与某公司（出卖人）签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同主要内容为：尹某购买某公司开发建设某位于长沙市X路X号鲇鱼套颐美会现代城（原颐美-现代城）第1、X栋X层X号房，建筑面积是282.41平方米，购房款总金额（略）元；付款方式为一次性付款；交房时间在2007年12月31日前。合同第七条是“买受人逾期付款的违约责任”，内容为：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的6%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2/。”合同第十条约定：“出卖人应当在2007年12月31日之前依照国家和地方人民政府的有关规定，将由出卖人、设某、监理方、施工方、勘探方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用......”。合同第十一条是“交接”，内容为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起3天内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担......由于出卖人的原因，出卖人如未按本合同第十条规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的6%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之六的违约金。”合同第十七条是“关于产权登记的约定”，内容为：“自本合同生效之日起30天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，取得栋产权后540日内申请办理买受人的房屋所有权证，90日内办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本约定之日届满后第二天起，出卖人按日向买受人支付/违约金。”原、被告双方签订的《补充协某》第1条还规定：出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本约定之日届满后第二天起，买受人有权按日向出卖人收取已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。双方还对其他事项进行了约定。

《商品房买卖合同》签订后，尹某按合同约定支付了颐美会现代城（暂定名）商品房第1、X栋X号房的购房款，后某公司将上述房屋交付尹某使用，实际交房时间为2008年11月17日。尹某与物业公司签订了前期物业管理服务协某。某公司应当按照合同约定办理上述房屋权属登记的资料报产权登记机关备案、登记，但时至今日，某公司仍未履行上述义务，致使尹某无法办理房屋产权登记手续，双方因此形成讼争。

另：在本院审理过程中，尹某申请撤回要求某公司向其支付逾期交房的违约金313456元的诉讼请求。

以上事实，有尹某举证的《长沙市商品房买卖合同》、《收款收据》、某公司举证的《收楼书》及当事人陈某等经庭审质证的证据证实，足以认定。

本院认为：尹某与某公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。

按照合同约定，某公司应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案登记。在合同履行过程中，某公司未按合同约定的时间将颐美会现代城第1、X栋X号房房屋权属登记的资料报产权登记机关备案登记，致使尹某不能在规定的期限内取得房地产权属证书，某公司应承担继续履行的违约责任。故尹某要求某公司将产权登记资料交产权登记机关备案、办证的诉讼请求合法，本院予以支持；由于某公司存在违约行为，某公司应当从交付房屋给尹某使用后的18个月期限届满之次日起，向尹某支付违约金，直至某公司将房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止。尹某在诉讼请求中提出违约金的计算时间应从合同约定的房屋交付使用之日起的18个月届满之次日起，即2010年5月18日开始计算，暂计算至起诉之日止的意见，符合合同约定，本院对尹某要求支付违约金的诉讼请求中的合理合法部分予以支持。

对于某公司提出双方合同约定延期办理产权登记备案手续的违约金过高，请求依法酌情减少的答辩意见，本院认为双方合同约定延期办理产权登记备案手续的违约金是双方的真实意思表示，不违反国家法律的规定，该答辩理由不能成立，本院不予采纳。

在诉讼过程中尹某申请撤回要求某公司向其支付逾期交房的违约金313456元的诉讼请求，是其对自己诉权的处分，本院予以采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：

一、某产业股份有限公司于2012年6月10日前，将办理尹某名下的位于长沙市X路X号（鲇鱼套）颐美会现代城（暂定名）商品房第1、X栋X层X号房屋权属登记需由某产业股份有限公司提供的资料报长沙市房屋产权登记机关备案，并协某尹某办理好相应房地产权属证书；

二、某产业股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付尹某逾期办理产权登记备案手续的违约金（以已付房款（略）元为基数，从2010年5月18日起按日万分之二的标准计算至2011年8月17日止）；

如果某产业股份有限公司逾期未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3123元，由某产业股份有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长郑云

人民陪审员余晓琴

人民陪审员刘娜

二○一一年十二月十日

书记员吴芳宜

附件:本案适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。