湖南省长沙市X区人民法院

民事判决书

（2011）芙民初字第X号

原告陈某，女，某年某月某日出生，汉族，户籍所在地（略）。

委托代理人虞某，男，某年某月某日出生，汉族，户籍所在地（略）。

被告湖南某房地产开发有限公司，住所地长沙市X区X路某大酒店。

法定代表人吴某，总经理。

第某人中国某银行股份有限公司长沙某支行，住所地长沙市X区X路某号。

代表人廖某，行长。

委托代理人聂某，湖南某律师事务所律师。

委托代理人李某乙，女，该行员工，户籍所在地（略）。

原告陈某因与被告湖南某房地产开发有限公司（以下简称某公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2011年12月8日向本院提起诉讼。本院受理后，应原告陈某的申请，通知与本案的处理结果有法律上利害关系的中国某银行股份有限公司长沙某支行（以下简称建行某支行）作为第某人参加诉讼。本院依法适用普通程序，组成由审判员钟建林担任审判长，人民陪审员杨立军、柳满希参加评议的合议庭，于2012年4月9日公开开庭审理了本案。原告陈某及其委托代理人虞某，第某人建行某支行的委托代理人聂某等到庭参加诉讼。被告某公司的法定代表人经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告陈某诉称：陈某与某公司于1999年5月10日签订《楼宇买卖合同书》一份，合同约定陈某购买某公司开发的某大厦北座第某二A层第某号房屋（据查新房号为X号）商品房一套，建筑面积为98.01平方米，每平方米单价为4071.6元，房屋总价为399100元。合同签订后陈某不仅依约缴付了全部购房款，还将办证契税18500元一同支付给某公司。但某公司多次承诺、一拖再拖，至今仍未为陈某办理好房屋所有权证。而且在房屋办理产权之前，某公司就已将该房屋作为抵押物向建行某支行办理了抵押贷款，因抵押登记的限制使得陈某购买的房屋迟迟办不了房屋产权登记。根据相关法律规定，陈某所购的X号房屋在陈某交付全款后即已属于陈某所有，某公司用陈某所购房屋向建行某支行提供抵押担保及办理抵押登记均属无效行为。为维护陈某的合法权益，请求法院判决：1、确认陈某与某公司签订的《楼宇买卖合同书》合法有效；2、判令某公司在十日内为陈某办理好某综合楼X号商品房的房屋所有权证；3、确认某公司与建行某支行就某综合楼X号商品房签订的借款抵押担保无效；4、判令建行某支行在三日内为陈某所购买的某综合楼X号商品房解除抵押登记。

被告某公司未作答辩。

第某人建行某支行述称：1、建行某支行作为第某人，对陈某与某公司之间买卖某综合楼X号商品房的行为不知情。2、陈某关于有关借款抵押担保的诉讼主张不能成立。3、建行某支行与某公司之间的借款抵押担保关系已经通过诉讼进入执行程序，抵押权还没有最后完全实现。请求法院依法裁判。

经审理查明：1999年5月10日，陈某与某公司签订一份《楼宇买卖合同书》（又名《某苑楼宇买卖合同》），约定：陈某购买某公司开发的长沙市韭菜园X号某大厦北座第某二A层第某号房屋，建筑面积约为98.01平方米，每平方米单价4071.60元，房屋总价为399100元，付款方式为一次性付款；交房日期为1999年6月1日前；办理房屋产权过户手续时，政府规定的有关各项收费全部由陈某负责。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，陈某一次性向某公司支付了购房款399100元。某公司于1999年5月26日向陈某交付了房屋，陈某自此实际使用了该房屋，且从1999年5月26日开始缴纳物管费。2000年10月26日，某公司给陈某发出一份《通知》，内容为：“尊敬的陈某女士：您好！您所购我公司韭菜园路X号富利大楼X-2已办好相关手续，可以进行产权登记。前段时间因办理手续耽误了您及时领取产权证，失误之处，望多多包涵。敬请您于2000年11月2日前将办理产权证的相关资料（合同原件、身份证复印件、私章及与合同总金额相符合的收款收据复印件）交我公司，以便及早办理好您的房屋所有权证。特此通知。”2001年5月10日，某公司向陈某出具编号为（略）号《湖南省长沙市不动产销售专用发票联》，载明陈某所购长沙市X路X号写字楼面积98.01平方米，收款399100元。2002年，陈某向某公司交纳代收契税等费用合计18500元，某公司出具了编号为（略）号《湖南省长沙市往来结算统一凭据收款联》。此后的2002年10月，某公司曾给陈某出具一份《证明》，内容为：“证明陈某小姐（曾用名陈X）购买我公司兴建的富利大厦13-2（12A-2）号房屋单位，房款已全部付清，现产权证正在办理过程中，特此证明。”此后，某公司因故一直未能为陈某办理好讼争房屋的房屋所有权证，陈某遂诉至法院，请求裁判。

另查明：1998年9月30日，某公司以本案讼争房屋所属的韭菜园X号（原X号）某综合楼面积共计1467.19平方米的整栋房屋（房屋所有权证号：（略）号，共有户室11套）为债务人长沙港泰房地产开发有限公司的贷款债务向建行某支行提供抵押担保，办理了他项权证，约定期限至1999年9月29日。他项权证附记内容：“合同号：（略）。债务人：长沙港泰房地产开发有限公司，约定期限为债务人应当履行其债务的期限。抵押户室：1121、1126、1321、1327、1421、1422、1423、1424、1425、1426、1427等11套。根据湖南省长沙市中级人民法院（2000）长中执字第X号民事裁定书，解除七套房屋的抵押手续，其余11套抵押变更权利价值（略）元，目前贷款余额为某7000元，期限为原约定期限。”该他项权证的填发日期为2005年4月7日。2012年4月10日长沙市房地产档案馆打印的《房屋产权情况》显示：“某公司所有的芙蓉区韭菜园X号（原X号）某综合楼，权证号码为（略）号，他项权信息:抵押权人建行某支行，抵押面积539.64平方米，贷款金额（略）元，部位描述为1121、1126等4套。”

关于抵押权问题，建行某支行的委托代理人李某乙接受本院询问，称：我行与湖南某房地产开发有限公司之间就某X号房屋建立的借款抵押担保关系合法有效，我行根据该抵押合同对某X号房屋享有合法的抵押优先权。鉴于陈某要求湖南某房地产开发有限公司过户房屋产权的实际情况，我行的要求是必须确保我行对湖南某房地产开发有限公司的抵押贷款归还到位的情况下我行才会同意解除该房屋的抵押登记。本案中，只要陈某按我行的要求代湖南某房地产开发有限公司归还了相应的贷款，我行对法院判决将某X号房屋过户给陈某是没有意见的，而且我行也会配合办理相应的抵押权解除手续。根据贷款实际情况，我行确认目前湖南某房地产开发有限公司就某含X号房屋共4套房屋的抵押贷款本金为60万元，利息未计。以上就是我行关于如何处理本案中某X号房屋抵押权问题的明确意见。具体还款金额，我行尊重法院的判决，只要法院裁判保证了我行的基本权益就行。

陈某法庭陈某称其与某公司于1999年5月10日签订的《楼宇买卖合同书》所指称的房屋在合同中表述为“长沙市韭菜园X号某大厦北座第某二A层第某号房屋”，实际上对应的是芙蓉区韭菜园X号（原X号）某综合楼X号房屋。关于建行某支行的抵押问题，则表示愿意代某公司还贷15万元，之后希望能解除建行某支行对涉案房屋的抵押权。

2012年4月28日，案外人曹瑛向中国某银行湖南省分行的户名为“其他应付款项户”的账号（略）汇入15万元整，《客户回单》中“用途”载明为：“代陈某垫付新富公司还款”。2012年5月8日，建行某支行的《特种转账借方凭证》显示：从户名为“其他应付款项户”的账号（略）转账15万元整进入户名为“长沙港泰置业发展有限公司”在建行某支行开户的账号（略）中。陈某称此笔转账即为陈某代某公司向建行某支行还款15万元。2012年5月23日，建行某支行向本院出具《证明》称：“我行于2012年5月8日收到陈某代某公司归还长沙港泰置业有限公司贷款人民币15万元整。”

以上事实，有当事人举证的《某苑楼宇买卖合同》、收款发票和收据、《证明》（2002年10月）、《通知》（2000年10月26日）、《中国某银行客户回单》（2012年4月28日）、《特种转账借方凭证》（2012年5月8日）、《某苑物业管理有关规定》、《谈话笔录》、他项权证、《房屋产权情况》、《证明》及当事人的陈某等证据证实，足以认定。

本院认为：陈某与某公司于1999年3月10日签订的《楼宇买卖合同书》（又名《某苑楼宇买卖合同》），是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。陈某按照合同履行了交付房款及相关费用的义务。某公司按照合同履行了交付房屋的义务，但没有按照合同约定履行协助办理房屋产权过户义务，存在违约行为。故陈某关于要求某公司过户房屋产权的诉讼请求合法，应予支持。

建行某支行与某公司之间就本案诉争房屋在内的4套房屋建立了抵押担保贷款关系。该抵押贷款关系成立于陈某与某公司建立房屋买卖合同关系之前。但在陈某自愿代替某公司归还了贷款本金15万元的情况下，如果建行某支行继续保持对本案讼争房屋的抵押权，致使陈某在全额支付了购房款及相关费用后依然得不到房屋的所有权，则对陈某而言会显失公平。因此，从公平原则出发，虽然陈某关于某公司与建行某支行之间抵押担保关系无效的主张没有事实依据和法律依据，但其关于解除建行某支行对本案讼争房屋抵押权的诉讼请求合乎情理，应予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某条、第某百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第某十五十六条第某款、第某百三十条的规定，判决如下：

一、确认陈某与湖南某房地产开发有限公司于1999年3月10日签订的《楼宇买卖合同书》（又名《某苑楼宇买卖合同》）合法有效；

二、中国某银行股份有限公司长沙某支行于本判决生效之日起十日内解除对陈某所购买的湖南某房地产开发有限公司名下的长沙市X区韭菜园X号（原X号）某综合楼X号房（合同上描述为：长沙市韭菜园X号某大厦北座第某二A层第某号房屋）的抵押权；

三、湖南某房地产开发有限公司在中国某银行股份有限公司长沙某支行履行本判决第某项确定的行为义务之日起十日内将长沙市X区韭菜园X号（原X号）某综合楼X号房（合同上描述为：长沙市韭菜园X号某大厦北座第某二A层第某号房屋）的房屋所有权过户登记至陈某的名下；

四、驳回陈某的其他诉讼请求。

本案案件受理费160元，由湖南某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长钟建林

人民陪审员杨立军

人民陪审员柳满希

二○一二年六月八日

书记员陈某蓉

附：本案援引法律条文原文：

《中华人民共和国合同法》

第某条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第某当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第某条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第某百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第某十六条对当事人双方的诉讼标的，第某人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。

对当事人双方的诉讼标的，第某人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第某人，有当事人的诉讼权利义务。

第某百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。