某物业管理有限公司

民事判决书

（2011）芙民初字第X号

原告湖南亚华物业管理有限公司，住所地（略）。

法定代表人漆某，总经理。

委托代理人贺某某，某某律师事务所律师。

被告左某，女，某年某月某日出生，汉族，户籍地（略）。

原告湖南亚华物业管理有限公司（以下简称某公司）与被告左某物业服务合同纠纷一案，某公司于2011年11月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成由代理审判员阳曙文担任审判长，人民陪审员邓某阳、左某云共同参加的合议庭，于2012年4月10日公开开庭进行了审理。书记员洪志芳担任记录。原告某公司的委托代理人贺某某、被告左某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

某公司诉称：该公司作为左某所在小区的前期物业服务企业，自交房时起就为左某提供物业服务，并签订有《前期物业管理服务协议》，银港水晶城小区业主委员会成立后，于2010年6月6日与该公司签订了《银港水晶城小区物业管理服务合同》，由该公司继续提供物业服务，物业服务费按1.2元/平方米/月的标准由业主或物业使用人交纳，逾期未交纳的，应按欠缴物业服务费金额3‰的标准承担违约金，该公司可以依法追缴，因左某房屋建筑面积127.62平方米，应交物业服务费153.14元/月；2011年5月25日，银港水晶城小区业主委员会与该公司签订协议，将物业服务费标准上调至1.4元/平方米/月，违约金标准不变，自2011年6月1日起执行，即自2011年6月1日起，左某应交物业服务费为178.67元/月；该公司一直为左某提供物业服务，但左某自2009年10月1日起就一直拖欠物业服务费，经多次催缴仍拒绝交纳，至2011年9月30日已累计欠费3777元，并已经产生高额违约金；请求判决左某向该公司支付物业服务费3777元（截至2011年9月30日），判令左某向该公司支付违约金3777元。

左某辩称：2009年8月20日，她外出10来天回家一开门，发现家里到处是水，4间房的木地板都泡水，仓库3万多元五金配件全部泡水，大约损失8000多元，某公司派人过来后，初步确定为直饮水主管道漏水，马上通知直饮水房停水，因楼上楼下停水后意见很大，她同意先修好主管道再谈赔偿；水管修好后，某公司说是开发商的问题，开发商说是直饮水公司的问题，拖了很久，某公司才赔偿她2000元，只赔木地板，而吊顶、门某、墙体没修好，五金配件损失也没赔偿，再找某公司也没人搭理，她的房屋已无法住人，当月就搬到韶山路，从此她就没来银港水晶城住过，她与某公司的物业服务关系也就自动终止，没有任何关系了；2010年6月6日，她也没有与某公司签订合同，上调物业服务费的事情她也不知，请求驳回某公司的诉讼请求。

经审理查明：左某为银港水晶城DX栋X房（建筑面积为127.62平方米）的业主；2009年9月3日，因直饮水水管破裂，左某的508房发生漏水，房内木地板大面积泡水，2009年9月21日，左某向湖南铁银房地产开发有限公司申请补偿2000元，解决地板损坏问题，并表示不再追究责任；2010年6月6日，某公司与银港水晶城业主委员会签订了《银港水晶城小区物业管理服务合同》，银港水晶城业主委员会委托某公司对银港水晶城小区的物业进行服务和管理，合同约定物业服务费为1.20元/平方米/月，业主应当按期交纳物业服务费，物业服务费按月计收，经双方同意可以预收，业主无正当理由逾期未交纳物业服务费，应当按欠缴物业服务费金额的3‰/天的标准承担相应的违约金；2011年5月25日某公司与银港水晶城业主委员会续签了《物业管理服务合同》，将物业服务费的标准提高至1.40元/平方米/月；2010年12月23日，某公司向银港水晶城业主委员会发送了《关于请协助催缴物业服务费的函》，银港水晶城业主委员会于2010年12月25日回函，表示愿意配合某公司催缴物业服务费，2011年5月，某公司在左某家门某张贴了《催款通知书》；左某的物业服务费交纳至2009年9月。

上述事实，有双方当事人的陈述、《物业管理服务合同》、《业主登记表》、《关于请协助催缴物业服务费的函》、《关于请协助催缴物业服务费的复函》、《催款通知书》（照片）、《收款收据》、《工程联系单》、《申请》等证据证实，本院予以认定。

本院认为：根据《物业管理条例》第十五条、第三十五条的规定，某公司与银港水晶城业主委员会签订的《银港水晶城小区物业管理服务合同》合法有效，对银港水晶城的全体业主具有约束力，左某作为银港水晶城的业主，应该按照合同约定按时交纳物业服务费；在左某没有按时交纳物业服务费时，某公司作为物业管理公司负有催收的责任，尽管某公司向银港水晶城业主委员会发了函件，也在左某家门某张贴了通知，但并没有证据证明左某收到了这些通知，某公司主张从欠款之日起计算违约金有失公平，某公司起诉后，应视为某公司向左某主张了权利，左某应从某公司起诉之日起按欠款金额和合同约定交纳违约金；左某主张房屋漏水，因房屋漏水的责任主体未必是某公司，双方所签订的物业管理服务合同中，也没有明确约定某公司有承担房屋漏水的维修义务，且左某在向湖南铁银房地产开发有限公司申请补偿时，已经明确不再追究责任，故左某以漏水为由拒绝交纳物业服务费没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第三十五条第一款、第四十二条第一款之规定，判决如下：

一、左某自本判决生效之日起十日内支付湖南亚华物业管理有限公司自2009年10月1日至2011年9月30日的物业服务费3777元；

二、左某以所欠物业服务费3777元为基数，自2011年11月30日起至本判决生效之日止按每天3‰的标准支付湖南亚华物业管理有限公司违约金（违约金总数不超过3777元）；

三、驳回湖南亚华物业管理有限公司的其他诉讼请求。

本案受理费50元，由左某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长阳曙文

人民陪审员邓某阳

人民陪审员左某云

二○一二年四月二十七日

书记员洪志芳

附法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义

务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义

务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决

定事项，履行下列职责：

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服

务合同；

第三十五条第一款业主委员会应当与业主大会选聘的物

业服务企业订立书面的物业服务合同。

第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任