湖南省长沙市X区人民法院

民事判决书

（2012）芙民初字第X号

原告某银行股份有限公司长沙分行，住所地（略）。

代表人李某乙，行长。

委托代理人穰某某，湖南某律师事务所律师。

委托代理人金某某，湖南某律师事务所律师。

被告谈某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

原告某银行股份有限公司长沙分行（以下简称某银行长沙分行）因与被告谈某发生金融借款合同纠纷，于2012年3月2日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用某易程序，由审判员张建景独任审判，于2012年5月11日公开开庭进行了审理。书记员张娱担任庭审记录。原告某银行长沙分行的委托代理人穰某某、金某某到庭参加诉讼，被告谈某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某银行长沙分行诉称：谈某因购买住房的需要于2009年7月8日与某银行长沙分行签订了《个人购房借款合同》，约定由谈某向某银行长沙分行借款24万元整。合同对贷款期限、用某、利率及违约责任等均进行了详细的约定。合同生效后，某银行长沙分行依约向谈某发了贷款，并就抵押财产与谈某办理了优先受偿抵押登记手续。但谈某并未依借款合同约定按时足额偿还某银行长沙分行贷款本金及利息。某银行长沙分行工作人员遂通过电话向谈某催讨欠款及利息，谈某仍未能履行其还款义务。截止2012年2月7日，谈某尚欠某银行长沙分行贷款本金221426.83元、利息1706.17元，罚息19.6元，且谈某依约还应承担某银行长沙分行为实现债权所支付的律师代理费22315元。请求法院依法判令：1、解除某银行长沙分行与谈某签订的《个人购房借款合同》；2、谈某立即偿还某银行长沙分行借款本金221426.83元及利息1706.17元、罚息19.6元（利息、罚息暂计算至2012年2月7日止），以后的利息、罚息按合同约定计算至实际还款之日止；3、谈某支付某银行长沙分行律师代理费22315元；4、某银行长沙分行对谈某所有的位于长沙市（略）房屋进行处置后，所得的价款享有优先受偿权。

被告谈某在答辩及举证、质证期限内，既未作答辩，也未提交证据，本院视为其放弃答辩及举证、质证的权利。

经审理查明：2009年7月8日，某银行长沙分行与谈某签订了一份编号为271058的《个人购房借款合同》，合同约定：谈某向某银行长沙分行借款24万元，用某购买房屋，借款期限240个月，即自2009年7月8日起至2029年7月7日止；借款利率的确定方式为按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率5.94%下浮30%，即月利率为4.158‰；合同履行期间，遇中国人民银行调整贷款基准利率，贷款期限长于一年的，于次年1月1日起调整合同借款利率，其中贷款基准利率按照人民银行规定进行调整，上下浮动幅度不变，不再事先书面或口头通知谈某；调整合同借款利率的当期，按实际天数分段计算，贷款期限在一年以内的（含一年）执行合同约定的利率，不分段计息；还款方式为按月等额本息偿还法，还款日期为每月21日，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%；借款人逾期或未按约定的金额归还借款本息的构成违约。发生违约情况时，某银行长沙分行有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，并要求谈某立即提前偿还部分或全部借款。2009年7月28日，谈某自愿以其购买的位于长沙市（略）房屋为上述贷款提供抵押担保，并依法办理了抵押预告登记手续。

2009年7月29日，某银行长沙分行依约向谈某发放了贷款24万元。在合同履行过程中，谈某未按时足额履行还款义务。截止2012年2月7日，谈某拖欠借款本金221426.83元及利息1706.17元、罚息19.6元，累计逾期还款次数为3次。故某银行长沙分行诉至本院，请求依法裁决。某银行长沙分行委托湖南某律师事务所代为处理与谈某的金融借款合同纠纷一案的诉讼，湖南某律师事务所委派律师参与了本案诉讼。

另查明：1、2012年2月7日，某银行长沙分行与湖南某律师事务所签订了编号为（略）《民事委托代理合同》，约定某银行长沙分行委托湖南某律师事务所代为处理谈某借款合同纠纷案的诉讼及执行事宜，商定律师代理费为22315元。2、本案在审理过程中，谈某在3月26日至4月21日期间，已偿付某银行借款本金3389.99元、利息5241.63元、罚息70.81元，合计8702.43元。截止2012年4月21日，谈某还欠某银行长沙分行借款本金218036.84元，利息、罚息已全部还清。

以上事实，有某银行长沙分行提交的《某银行个人购房借款合同》、借款借据、欠付贷款情况表、长房预天心字第（略）号房屋预告登记证明、《民事委托代理合同》以及当事人陈述等证据佐证，本院予以认定。

本院认为，某银行长沙分行与谈某于2009年7月8日签订的编号为271058的《个人购房借款合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，本院依法予以确认。合同签订后，某银行长沙分行已按合同约定履行了发放贷款的义务，但谈某未按合同约定全额履行还款义务，已构成违约，应依法承担相应的民事责任。某银行长沙分行要求与谈某解除双方签订的《个人购房借款合同》，因谈某拖欠借款本金有3次，按照合同约定，某银行长沙分行有权要求谈某立即提前偿还部分或全部借款，故某银行长沙分行要求解除合同，符合法律规定和合同约定，本院依法予以准许；某银行长沙分行要求谈某偿还拖欠的借款本金的诉求合法，本院予以支持；对于利息、罚息问题，截止2012年4月21日，鉴于谈某对其拖欠的利息、罚息已支付完毕，某银行长沙分行要求谈某按合同约定从2012年4月22日起至实际还款之日止计算利息和罚息的诉求合法，本院予以支持；谈某以其所有的位于长沙市（略）房屋为其借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，故某银行长沙分行要求对该房屋处置后所得的价款，享有优先受偿权的诉求合法，本院予以支持；某银行长沙分行要求谈某承担为实现债权所支付的费用某律师代理费，因谈某未严格履行《个人购房借款合同》的约定，某银行委托湖南某律师事务所代为处理诉讼事宜，且湖南某律师事务所也委派律师参与了本案诉讼，谈某未全面履行义务的行为给某银行长沙分行造成了实际损失（律师代理费），某银行的要求符合法律规定，但标准偏高，参照《湖南省律师服务收费管理实施办法》的规定，应调整为欠款总额的5%计算为宜，合理费用某10901.84元（欠款本金218036.84×5%）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、解除原告某银行股份有限公司长沙分行与被告谈某签订的编号为271058的《个人购房借款合同》；

二、由被告谈某向原告某银行股份有限公司长沙分行偿还借款本金218036.84元；

三、被告谈某以借款本金218036.84元为基数，向原告某银行股份有限公司支付逾期付款利息及罚息，利息及罚息按合同约定的利率标准从2012年4月22日起计算至实际还款之日止；

三、由被告谈某向原告某银行股份有限公司长沙分行支付该分行为实现债权所发生的律师代理费10901.84元；

以上第（二）、（三）、（四）项金钱给付义务，被告谈某应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

四、如被告谈某未履行上述金钱给付义务，原告某银行股份有限公司长沙分行有权行使抵押权，依法折价、拍某、变卖被告谈某所有的位于长沙市（略）房屋，所得价款由原告某银行股份有限公司长沙分行优先受偿；折价、拍某、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告谈某所有，不足部分由被告谈某继续清偿。

本案受理费5062元，减半收取2531元，由被告谈某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员张建景

二○一二年五月一十一日

书记员张娱

附：判决引用某律条文原文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。

第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

《中华人民共和国担保法》

第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍某、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

抵押物折价或者拍某、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。