中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

(1999)民终字第X号

上诉人(原审被告)：江苏省天义工贸发展公司。住所地：江苏省南京市X路X号。

法定代表人：张某某，总经理。

委托代理人：洪郭宁，南京三法律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：南通金丰房地产开发有限公司。住所地：江苏省通州市X镇X路X号。

法定代表人：沈某某，董事长。

委托代理人：袁某某，南通金丰房地产开发有限公司南京分公司副经理。

委托代理人：孙文俊，江苏金达律师事务所律师。

江苏省天义工贸发展公司(以下简称天义公司)为与南通金丰房地产开发有限公司(以下简称金丰公司)商品房买卖纠纷一案，不服江苏省高级人民法院(1998)苏民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：1997年6月6日，天义公司与金丰公司签订《购房协议书》约定：天义公司自愿购买金丰公司坐落在南京市下关区X路张王庙X号金碧花园内X幢X套房，总建筑面积（略），每平方米综合售价1820元，房款合计为（略）元，房款中不包括固定资产投资方向调节税和办理产权手续的有关费用。同年7月31日，双方签订《购房补充协议书》约定：双方共同到市房地产市场管理部门办理天义公司房屋产权证；在天义公司支付定金后20天内负责办理完房屋产权证，并交付天义公司；逾期或特殊情况不能办理，金丰公司负责退还定金给天义公司。同年8月1日、8月18日，双方又分别签订《商品房买卖契约》、《购房补充协议》，进一步确认了同年6月6日签订的《购房协议书》及同年7月31日签订的《购房补充协议书》约定的内容，同时还约定了天义公司支付购房款的方式、期限、金丰公司交付房屋的条件和期限以及违约责任等事宜。自1997年8月29日至同年9月29日，天义公司共支付金丰公司购房款20万元，定金40万元。同年12月29日，金丰公司书面通知天义公司于同年12月31日检查接收房屋，同时支付逾期购房款80万元及接收房屋时应付的390万元购房款、金丰公司应代收的固定资产投资方向调节税（略）元，因天义公司未回复，1998年8月11日，金丰公司提起诉讼，请求判令天义公司支付尚欠购房款，赔偿其经济损失，并承担本案诉讼费。

另查明：金丰公司1993年8月2日获当地工商行政管理部门颁发的《企业法人营业执照》，同年12月25日获建设部颁发的二级资质等级证书，为中外合资企业，经营范围：房地产开发等。金丰公司建设的金碧花园商品房（略）用地，为当地政府土地管理部门出让取得，1997年1月9日获宁下国用(97)字第X号国有土地使用权证。该证备注注明：“该宗土地中有（略）为配套用地，（略）为绿化用地，计（略）未缴地价，其土地使用权不得进入土地市场”。同年6月8日，金碧花园X栋商品房验收，金丰公司将办好的房屋产权证交付天义公司，该房屋产权证确认天义公司购买的X栋X套商品房，实际建筑面积（略）。

一审期间，天义公司表示无力支付尚欠购房款，要求退还X栋房屋产权，金丰公司退还其购房款20万元及定金40万元。金丰公司同意接受退回房屋，但要求天义公司承担该房屋重新过户费并承担违约责任，赔偿经济损失，因双方各持己见，调解未成。

一审法院审理认为：金丰公司具备房地产开发资格和商品房销售的法定条件，双方当事人分别签订的《购房协议书》、《商品房买卖契约》及2份《购房补充协议书》合法有效，天义公司未依约支付购房款及定金，应承担违约责任。因双方对违约金没约定，天义公司应赔偿金丰公司经济损失。天义公司无力履行购房协议，金丰公司亦同意其退回房屋，故双方签订的商品房买卖合同解除，房屋产权重新过户费及固定资产投资方向调节税由天义公司支付。据此判决：一、双方签订的《商品房买卖契约》及相关的《购房协议书》、《购房补充协议书》有效，予以解除。二、金丰公司办理X栋房屋重新过户费，及首次办理产权证金丰公司支付的（略）元由天义公司负担(天义公司向金丰公司支付购房款20万元由金丰公司用于办理房屋产权重新过房手续费，按实际发生计算多退少补)。三、天义公司自本判决生效后10日内赔偿金丰公司利息损失（略）元(以天义公司逾期付款数额，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至1998年12月10日)。天义公司已付定金40万元。金丰公司不予退还，抵作上述利息损失。四、天义公司自本判决生效后10日内向金丰公司支付固定资产投资方向调节税（略）元。案件受理费（略）元，由天义公司负担。

天义公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：金丰公司不具备房地产开发主体资格，其与金丰公司签订的《商品房买卖契约》、《购房协议书》及相关的《购房补充协议书》无效，金丰公司应退还其已付的40万定金及20万元购房款。如该协议有效，金丰公司未依约定的条件和期限交付房屋，应承担违约责任；一审法院抛开双方约定的南京市建筑工程质量监督站对诉争房屋质量验收，委托南京市栖霞区质量监督站缺乏根据，请求二审法院撤销一审法院判决，依法予以改判。金丰公司答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

本院认为：金丰公司是依法登记成立的中外合资企业，具备房地产开发主体资格，天义公司以该公司不具备房地产开发主体资格为由，主张其与金丰公司签订的《购房协议书》及相关协议无效，理由不充分，本院不予采信。金丰公司建设的金碧花园商品房用地，未支付全部土地使用权出让金，即与天义公司签订《购房协议书》，使其未缴纳地价的土地使用权进入房地产开发和房地产交易市场，其行为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，损害了国家利益。一审法院仅以金丰公司具备房地产开发主体资格，认定双方当事人签订的《购房协议书》及相关协议有效，认定事实不清，适用法律错误，应予改判。金丰公司应当返还天义公司定金及购房款，天义公司亦应返还金丰公司金碧花园X栋X套房屋产权证。导致《购房协议书》及相关协议无效，金丰公司作为土地使用权人应承担主要责任，天义公司在其与金丰公司签订《购房协议书》时，对该公司是否具备商品房销售条件审查不严，亦应承担一定责任。金丰公司首次办理房屋产权证支付（略）元、重新办理房屋产权证过户应支付的费用损失，金丰公司占用天义公司的20万元购房款、40万元定金的利息损失，双方当事人应当按过错比例分担。固定资产投资方向调节税，是当事人依法向国家税务部门缴纳的税费，一审法院在双方当事人没有约定的情况下将此作为判决主文予以认定，由天义公司支付不当，应予纠正。天义公司上诉请求撤销一审法院判决，依法予以改判，有事实根据和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第(三)项之规定，判决如下：

一、撤销江苏省高级人民法院(1998)苏民初字第X号民事判决；

二、金丰公司与天义公司签订的《购房协议书》及相关协议无效；

三、天义公司于本判决生效之日起三十日内返还金丰公司金碧花园X栋X套房屋及产权证；

四、金丰公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付天义公司20万元购房款和40万元定金及其利息的60%(利息自收到该款之日起至给付该款之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算)。逾期不履行，双倍支付迟延履行期间的利息(按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算利息)；

五、金丰公司首次办理房屋产权证支付的（略）元、重新办理房屋产权证应支付的费用(按实际发生费用计算)损失，金丰公司承担60%，天义公司承担40%。

一审案件受理费（略）元，由天义公司负担。

二审案件受理费（略）元，由金丰公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张雅芬

代理审判员韩玫

代理审判员冯小光

一九九九年十月十日

书记员贾劲松