原告（反诉被告）河南省郑州市江山房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区X路。
被告（反诉原告）黄某乙，女，34岁。
原告（反诉被告）河南省郑州市江山房地产开发有限公司（以下简称江山房地产公司）与被告（反诉原告）黄某乙其他买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江山房地产公司委托代理人，被告（反诉原告）黄某乙及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江山房地产公司诉称，2006年5月17日，原告与被告签订关于《江山名居幼儿园认购协议书》，该协议第四条第3款约定：“2007年9月15日之前买受人向出卖人支付房款柒拾万元”，但被告并未按约定付款，在2007年10月15日仅付款10万元人民币，协议房款总金额为193.6万元人民币，被告累计仅付70万元，尚不足房款的50%。同时该协议书第六条第２款约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的１％向出卖人支付违约金”。合计违约金为7000元人民币。原告根据协议书约定在2007年11月7日已告知被告解除合同，并要求被告交回幼儿园领回其已交的购房款。鉴于被告从2006年5月17日起开始经营该幼儿园至原告起诉时已有一年时间，给原告造成经济损失35.1965万元（按市场租金每平方米每天0.8元计）。另根据双方协议第九条第4款约定：幼儿园的装修配置由买受人承担。综上，原告认为被告故意违约，侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求依法判令解除《江山名居幼儿园认购协议书》，判令被告赔偿原告损失35.1965万元人民币并支付违约金7000元人民币，由被告承担本案诉讼费用。
被告黄某乙辩称，原告无权将诉争房产出卖给被告，该合同无效，应依据房产管理法的相关规定，驳回原告的诉请，原告承担本案诉讼费用。
被告黄某乙反诉称，被告长期从事幼儿园教育工作，原告开发的《江山名居》项目没有幼儿园，被告于2006年5月17日与原告签订《江山名居幼儿园认购协议书》购买原告《江山名居》项目中一处二层房产，建筑面积922.1平方米，院落总面积为3300平方米，每平方米单价为2100元，总价款为193.6万元，院落部分不计算费用，同时双方对该处房产买卖的相关权利义务做出了约定。合同签订时，该诉争房产还没有建成，合同签订后，被告按约定于2006年5月17日支付了定金20万元，于2006年10月31日支付购房款40万元，于2007年10月15日支付购房款10万元，共计70万元。合同签订时，被告要求原告出示该房产的《预售许可证》，至所购房屋投入使用，原告也未提供。同时，被告要求原告依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规的规定，提供所出售房产的备案登记手续，至2007年10月15日被告第三次支付购房款时，原告仍无法提供，被告因此拒付剩余房款。2008年4月原告将被告诉至法院，后经被告到房产管理部门查询得知，双方买卖合同的房产根本没有登记（属不可销售房产），该房产不能办理预售许可证，《江山名居幼儿园认购协议书》也无法在房产管理部门备案登记，原告无法为被告办理所购房屋的过户手续。同时，被告到建设工程规划部门查询得知，被告所购二层房产属《江山名居》项目公共配套设施，属公共建筑部分，应归小区全体业主所有，原告无权销售。综上，原告采取欺诈手段，将没有预售许可证的房产出售给被告，且未给被告所购房产办理登记备案过户手续，同时原告所售房产属全体业主所有，原告根本无权处分，原告的行为违反了房地产管理等相关法律法规的规定，应承担相应法律责任，请求人民法院判令原告向被告双倍支付已购房款140万元，判令原告向被告支付已购房款利息损失x元（按中国人民银行逾期贷款利率分段计算），判令原告向被告赔偿装修房屋经济损失25万元，幼儿园设备损失20万元。由原告承担本案诉讼费用。
原告江山房地产公司对被告黄某乙的反诉辩称，原告具有合法的手续，幼儿园的建设手续合法，有权出卖；双方签订的是认购协议书，签订时双方对房产能否出卖的情况应该是明知的，但办理最终的手续有一定的时间，和合同无效的性质是完全不同的。原、被告签订的合同有效，依法成立；签订合同时对该房产被告的购买意思真实，原告的出卖意思同样真实；被告购买的幼儿园属于原告可销售房产，因此作为房地产公司原告不存在欺诈行为，综上，反诉人的反诉请求不能成立。
经审理查明，2006年5月17日，原告与被告签订《江山名居幼儿园认购协议书》，原告河南省郑州市江山房地产开发有限公司为出卖人，被告黄某乙为买受人。由被告购买原告位于郑上路北、西环路东、江山名居社区内的一处房屋，该房屋层数二层，建筑面积922.1平方米，院落总面积为3300平方米，每平方米单价为2100元，总价款为193.6万元，院落部分不计算费用。该协议第四条付款方式及期限：“1、双方签约之日起三日内买受人向出卖人支付贰拾万元作为该房屋的定金。2、2006年10月31日交接房之前买受人向出卖人支付房款（人民币）肆拾万元。3、2007年9月15日之前买受人向出卖人支付房款柒拾万元。4、2008年9月15日之前买受人向出卖人支付剩余房款。”第五条房屋交付期限及产权办理：“1、出卖人于2006年10月31日在累计收到买受人陆拾万元房款（包括定金）后，将房屋交付给买受人。2、出卖人在收到买受人全部房款后60日内负责将该房屋产权证过户给买受人。”同时双方对该处房产买卖的相关权利义务做出了约定。合同签订后，被告于2006年5月17日支付了定金20万元，2006年10月31日支付购房款40万元，2007年10月15日支付购房款10万元。被告称大约在2006年11月中旬原告交付房屋，被告即对房屋按幼儿园标准进行装修、配置并投入使用。原告称房屋于2006年10月31日前交付，但双方对交付时间均未提供证据。后因被告认为原告无商品房预售许可证，且未到房产管理部门办理备案登记手续，未再按协议支付房款，以致形成纠纷，故原告起诉来院要求解决，并称是现房交易不需商品房预售许可证。诉讼中，被告申请对幼儿园已装修部分价值进行评估，经鉴定价值为x.99元。被告对添置的设施，其同意自行拉走。
另查明，原、被告所诉争房屋属教育类永久性建筑，建设项目名称为托儿所即本案所称之幼儿园。幼儿园由原告单独投资开发建设，郑州市规划局于2006年9月15日颁发建设工程规划许可证，2006年12月8日填报郑州市建设工程报建申请表，计划开工日期为2006年12月20日，计划竣工日期为2007年5月1日。郑州市建设委员会2008年5月27日颁发了建设工程施工许可证。在法庭辩论终结前，原告未提供该房屋的登记备案手续及商品房预售许可证。
上述事实，由建设工程规划许可证及附件、郑州市建设工程报建申请表、建设工程施工许可证、国有土地使用证、规划申请、《江山名居幼儿园认购协议书》、司法鉴定意见书及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告于2006年5月17日签订《江山名居幼儿园认购协议书》，签订协议时幼儿园房屋还未建设，故该房屋不是原告所述的现房交易。原告在起诉后未提供该房屋的商品房预售许可证，该协议应认定无效。协议无效后，因协议取得的财产应予以返还，原告应返还被告购房款x元，被告应返还原告位于郑上路北、西环路东、江山名居社区内的二层房屋。因该房屋为原告单独投资所建，被告对该房屋属全体业主所有未提供证据，原告已将房屋交付被告经营使用，原告不存在欺诈，故被告要求原告双倍返还购房款的反诉请求不符合法律规定，不予支持；因原告未取得商品房预售许可证导致协议无效，原告应赔偿被告因此所受到的损失。故被告要求赔偿已交付的购房款的利息损失x元的请求应予支持；因被告装修幼儿园，该价值固定于该幼儿园之不动产上，被告遭受有装修损失，且有司法鉴定意见书予以证实，被告要求赔偿该损失x.99元应予支持；对被告配置的幼儿园设备，被告同意自行拉走，本院予以许可。因该房屋具有一定的特殊性，并且被告占有该房屋并经营使用，但该幼儿园也是为方便原告所开发的小区业主，故被告应适当支付原告一定的使用费，该费用可比照郑州市同地段的房屋租赁标准计算，原告诉求按每天0.8元/m2计算，符合该标准，故被告赔偿原告该项损失为x元（x元×40%）；对原告要求的违约金，因该协议已认定无效，故该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告河南省郑州市江山房地产开发有限公司与被告黄某乙于2006年5月17日签订的《江山名居幼儿园认购协议书》无效；
二、原告河南省郑州市江山房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告黄某乙已付购房款x元，并赔偿利息损失x元、装修损失x.99元，共计x.99元；
三、被告黄某乙于本判决生效之日起三十日内返还原告河南省郑州市江山房地产开发有限公司的位于郑上路北、西环路东、江山名居社区内的二层房屋，并赔偿原告损失x元；
四、被告黄某乙配置的幼儿园设备于本判决生效之日起三十日内自行拉走；
五、驳回原告河南省郑州市江山房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告黄某乙的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6684元，反诉费x元，鉴定费5000元，共计x元，由原告河南省郑州市江山房地产开发有限公司负担x元，被告黄某乙负担8515元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长冯莹丽
人民陪审员楚慧玲
人民陪审员赵昕
二0一0年四月二十七日
书记员王丽丽
