重庆市X区人民法院
民事判决书
(2011)足法民初字第X号
原告陈某甲，男，49岁。
原告粟某，女，48岁。
原告陈某乙，男，26岁。
三原告共同委托代理人蒋某，重庆xx律师事务所律师。
被告王某，男，50岁。
委托代理人杨某某，重庆xx律师事务所律师。
委托代理人胡某某，重庆xx律师事务所律师。
被告郑某，男，48岁。
原告陈某甲、粟某、陈某乙与被告王某、郑某房屋租赁合某纠纷一案，前由原重庆市大足县人民法院于2011年11月7日受理，因行政区划调整，现转由本院依法受理，依法由审判员邢文川独任审判，后转为普通程序，由审判员邢文川担任审判长，与审判员周某军，人民陪审员李国民组成合某庭，于2011年12月15日、2012年4月23日两次公开开庭进行了审理。原告陈某甲、粟某、陈某乙的共同委托代理人蒋某，被告王某及其委托代理人杨某某、胡某某，被告郑某到庭参加诉讼，原告陈某甲、粟某、陈某乙未到庭。诉讼中，双方当事人向本院申请一个半月时间进行和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告陈某甲、粟某、陈某乙诉称：2009年6月15日，原告陈某甲与二被告签订《门市房屋出租协议》，约定了原告陈某甲将xx街xx路xx号门市80平方米、二至五楼X平方米、二楼坝子出租给二被告使用，租用时间为20年，二被告必须爱护原告陈某甲的房屋等。二被告接收房屋后，由王某以大足县xx商务宾馆的名义进行旅馆服务经营。2009年年底，二被告趁原告陈某甲长期在外之机，未经原告陈某甲许可擅自在租赁房屋顶楼违法扩建砖砌彩钢结构房屋一层，面积约300平方米，作为燃煤锅炉房、会某、餐厅使用，严重影响了房屋结构安全。
原告陈某甲得知该情况后，多次口头告知二被告该扩建行为对整幢房屋造成了严重的安全隐患，未经相关部门批准擅自扩建是违法的，要求其限期拆除。二被告虽然承认某非法建筑但拒不拆除。为此，二被告遭到其他业主向大足县规划局的投诉，但大足县规划局却迟迟不予处理。迫于无奈，原告陈某甲于2011年8月31日向二被告邮寄了要求限期拆除的书面通知，但二被告收到通知后亦不闻不问，拒不自行拆除。2011年10月24日，原告陈某甲向二被告邮寄了《解除“门市房屋出租协议”的通知》，至二被告收到该通知之日起，原告陈某甲与二被告所签订的“门市房屋出租协议”已由原告陈某甲单方解除。
原告认某，二被告对租赁房屋理应合某、合某、安全使用，然而二被告为了自身利益，公然不顾法律，以损害原告以及他人的利益为代价，在租用房屋楼顶修建大面积房屋，其建筑物的重量远远超过了原房屋承重设计，给整幢大楼带来了严重安全隐患，经原告合某催告却拒不配合，其行为严重损害了原告的合某权益。现起诉要求人民法院确认2011年10月24日原告送达的《解除“门市房屋出租协议”的通知》有效，判令二被告限期归还xx街道xx路xx号门市80平方米以及二至五楼X平方米住宅。
被告王某、郑某辩称：原告陈某甲与二被告签订的《门市房屋出租协议》是双方真实意思表示，合某有效；二被告投资了500余万元进行装修，取得了相应的经营资格，属于合某经营；合某签订后，一方单方解除的，应当符合某律规定或合某约定的情形，而原告陈某甲单方解除合某没有任何依据；二被告在租赁原告的房屋时，原告陈某甲曾提出可以把楼顶利用起来，二被告在修建顶楼时也与原告陈某甲进行了联系并取得了原告陈某甲的同意，顶楼修建好后，原告陈某甲还曾经要求按照每天10元支付租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年6月15日，原告陈某甲与被告王某、郑某签订《门市房屋出租协议》，主要约定：一、陈某甲将xx街xx路xx号门市80平方米、二至五楼X平方米、二楼坝子出租给王某、郑某使用；二、租用时间为20年，从2009年6月15日起至2029年6月16日止；三、每年租金为66000元，每年按时缴纳租金，若逾期未付款，陈某甲有权立即收回王某、郑某所租用的房屋；前5年租金不变，从第6年起每年递增总价的5%，递增期限为7年，共递增到92800元止，以后不再递增；四、陈某甲必须提供进出口通道和楼下及对面的停车位给王某、郑某使用；五、在租用期间，陈某甲不得干涉王某、郑某的正常营业，如王某、郑某在中途进行转让，陈某甲也不得干涉，租金仍然按本合某执行；六、王某、郑某必须爱护陈某甲的房屋；七、王某、郑某租用期届满，可优先续签租用协议，如不再租用经营，应在届满时将租用房屋完好无损交给陈某甲，原装饰给陈某甲所有，但能搬动的，王某、郑某可以搬走；八、如陈某甲违约应赔偿王某、郑某装修费150万元，王某、郑某违约所有装修给陈某甲。
从2009年9月10日起，王某利用该租赁房屋依法进行个体经营，取字号为大足县xx商务宾馆，经营范围为旅馆服务。
2009年底，被告王某、郑某在该租赁房屋扩建了一层建筑。二被告自称该扩建部分大约有100多平方米，承重墙部分使用单砖砌墙体，非承重墙部分使用轻质材料砌墙体，顶部使用彩钢瓦，层高2.5米左右。
2011年7月19日，陈某甲向大足县规划局邮寄《举报信》，举报xx商务宾馆在陈某甲集资房A幢第五层楼顶违法、违章修建砖墙彩钢结构房屋300余平方米，严重影响了房屋结构安全和邻里之间环境，请求大足县规划局依法查处。2011年10月17日，大足县规划局就该举报向陈某甲进行了书面回复，主要内容为：经调查，你举报的内容属实，根据《重庆市X乡规划条例》第七十七条第一款的规定，将提请县政府对该违法建筑作出强制拆除的决定，消除该违法建筑对城市规划的影响。
2011年9月1日，陈某甲向王某邮寄《通知》，主要内容为：王某在对xx街xx路xx号门市80平方米、第二至五楼X平方米住房作为“xx商务宾馆”进行经营期间，未经同意擅自在该房屋楼顶修建了砖墙、彩钢结构房屋一层，面积约300平方米，作为燃煤锅炉房、会某、餐厅使用，要求王某在接到通知后20日内自行拆除，否则后果自负。该通知的落款时间是2011年8月31日。
2011年10月24日，陈某甲向王某、郑某邮寄《解除“门市房屋出租协议”的通知》，主要内容为：我与你二人于2009年6月15日签订了“门市房屋出租协议”将xx街道xx路xx号80平方米和2-X楼X平方米、X楼坝子出租给你二人使用，你们在使用过程中，在顶楼违法扩建300平方米的砖砌彩钢建筑，经我于2011年8月31日通知你们自行拆除，但你们置若罔闻，至此，我特通知你们，你们在收到本通知之日，我已单方解除我们双方签订的“门市房屋出租协议”。该通知的落款时间是2011年10月19日。
2011年11月25日，王某、郑某向陈某甲邮寄《关于对解除门市房屋出租协议的通知的复函》，主要内容为：一、我方不同意解除双方签订的“门市房屋出租协议”；二、我方顶楼搭建，一为防止顶楼漏水，二为临时放置物品，均不影响楼层结构质量和安全，我方收到你发出的拆除通知后，曾多次与你联系，希望协商解决，但你一直回避，既然协商无望，我方主动自行拆除顶楼搭建部分；三、所在楼层如因顶楼搭建或拆除所引发的质量和安全责任，我方愿意承担一切责任。该复函的落款时间是2011年10月25日。
王某、郑某向陈某甲邮寄《关于对解除门市房屋出租协议的通知的复函》后，于2011年11月29日左右对扩建的建筑物进行了拆除。
另查明：大足区xx街道xx路xx号80平方米门市以及二至五楼X平方米住宅坐落于城市X区内，其中，X号门市属于陈某甲、粟某夫妻共有，二至五楼X平方米住宅的权利人登记为陈某乙（系陈某甲、粟某之子，于X年X月X日出生，房地产权证的登记时间是2005年5月13日）。诉讼中，二被告提供了《宾馆投资费用明细》一份，其上记载大足县xx商务宾馆投资费用为540万元。
本院认某，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合某纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（自2009年9月1日起施行）第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合某期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合某并要求赔偿损失的，人民法院依照合某法第二百一十九条的规定处理。
《中华人民共和国合某法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合某并要求赔偿损失。
《中华人民共和国合某法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合某：
（一）因不可抗力致使不能实现合某目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合某期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合某目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合某法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合某的，应当通知对方。合某自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认某除合某的效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合某法〉若干问题的解释（二）》（自2009年5月13日起施行）第二十四条规定：当事人对合某法第九十六条、第九十九条规定的合某解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合某或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
在城市X区内扩建建筑物，必须首先向房屋管理部门提出申请，在获得扩建批准文件后，再持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由规划行政主管部门根据城市规划设计要求，核发工程规划许可证。建设单位和个人只有在取得建设工程和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。因此，未经出租人同意并办理相关建设批准手续的扩建，扩建后的必然是违章建筑，亦必然给出租人的房屋造成损害，而且根据《中华人民共和国合某法》第二百一十九条的规定，显然又是严重违约行为，因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合某纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条从物权保护和承租人严重违约的角度，依照法律规定精神赋予出租人合某解除权。
本案双方当事人争议的实质在于原告陈某甲是否享有单方解除权以及行使的程序是否适当，从而确认某除合某是否有效。法定解除是由法律直接规定解除的条件，在法定解除权成就时，当事人可以直接行使解除权，不必征得对方同意，通知对方即可。实践中，出租人行使解除权的方式之一是出租人直接通知承租人解除合某，由于解除权是形成权，在此种情况下，通知到达承租人即产生合某解除的法律效果。如果承租人有异议，可以向法院提起诉讼，请求确认某同解除无效。该诉讼性质上属确认某诉，法院如果通过审理查明“解除权人”享有解除权并依法定程序正确行使单方解除权，则可判决解除权人行使解除权适当、合某已解除，否则应判决合某未被依法解除仍由双方当事人继续履行。
从本案的事实来看，被告王某、郑某于2009年底擅自扩建，原告陈某甲于2011年9月1日向王某邮寄《通知》，要求王某在接到通知后20日内自行拆除，但是，二被告未在陈某甲要求的合某期限内恢复原状，陈某甲于2011年10月24日向王某、郑某邮寄了《解除“门市房屋出租协议”的通知》，通知解除双方签订的《门市房屋出租协议》，从王某、郑某于2011年11月25日向陈某甲邮寄的《关于对解除门市房屋出租协议的通知的复函》的落款时间来看，王某、郑某至迟在2011年10月25日收到该《解除“门市房屋出租协议”的通知》。可见，依照《中华人民共和国合某法》第九十四条、第九十六条第一款、第二百一十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合某纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，陈某甲享有单方解除权，其行使单方解除权的程序适当，因此，原告陈某甲与二被告于2009年6月15日签订的《门市房屋出租协议》已经于2011年10月25日解除。王某、郑某在原告提起诉讼后即于2011年11月29日左右对扩建的建筑物进行拆除的行为并不影响《门市房屋出租协议》已经于2011年10月25日解除的事实。
综上，根据《中华人民共和国合某法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合某纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：
一、原告陈某甲于2011年10月24日向被告王某、郑某邮寄的《解除“门市房屋出租协议”的通知》有效；
二、由被告王某、郑某于本判决生效后两个月内返还大足区xx街道xx路xx号80平方米门市以及二至五楼X平方米住宅给原告陈某甲、粟某、陈某乙。
案件受理费40元（已减半），由被告王某、郑某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判长邢文川
审判员周某军
人民陪审员李国民
二0一二年五月三日
书记员霍松鹤
