原告咸阳日报社。

法定代表人万某，系该报社社长。

委托代理人申某某，男，系该社办公室主任。

委托代理人马某某，男，系原告处法律顾问。

被告咸阳星源电某设计学校。

法定代表人毛某，该校校长。

委托代理人毛某，男，系被告处职员。

委托代理人陈某某，男，系被告处职员。

原告咸阳日报社（以下简称咸阳报社）诉被告咸阳星源电某设计学校（以下简称星源学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告咸阳报社委托代理人申某某、马某某，被告星源学校委托代理人毛某、陈某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年5月27日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，该协议约定：“一、甲方同意租用其“新闻培训楼”第六层整层楼房作为办公、经营场所。租赁期限为五年，时间从2010年7月1日起，至2015年6月30日止；二、乙方租用房屋面积270平方米。月租金为每平方米14元，年租金45360元，每半年收取一次租金。在当年1月10日和7月10日前交付，在租赁期间，逾期不付，甲方有权收回房屋，并追究有关责任；三、甲方按国家规定办公标准分季度收取乙方使用水、电某用，其计量仪表由甲方提供。水某电某依表付费，暖气费按面积270平方米依照热力公司供热标准执行，办公时间供热，夜间23：00后停供。卫生费按每月100元收取。除此之外，甲方不再向乙方收取其他任何费用，乙方不能按时交费时，甲方有权停供水、电、暖”等。协议生效后，原告依约履行了其义务，而被告在2011年不按约定时间支付租金，经原告工作人员多次催要才付清，有违约行为。依协议约定，被告应当于2012年1月10日前付清上半年租金，但至今未付，实属违约。

另外，依协议约定被告租用原告面积为270平方米，而实际占用为420平方米。应补交2011年7月-12月租金150平方米×14元/m2×6月12600元，2012年1-2月份租金423×14元/m2×2月11760元，租金计24360元；2011年冬季取暖费为423×5.4元3月×3月6804元；2012年2月之前水某某等约为20000元。经原告多次催要，均遭被告拒绝。故诉至人民法院，请求：1、依法解除原、被告《房屋租赁协议》，并判令被告立即交回原告的房屋；2、判令被告付清在交回房屋之前的租金、水、电、暖等费用计人民币49188元；3、由被告承担全部诉讼费用。

被告辩称：我校自2007年7月1日与原告签订房屋租赁合同，租用面积为150平方米。我校一直按照合同约定履行相关义务，没有违约情形。2010年5月27日双方续签合同，合同期限为5年，自2010年7月1日至2015年6月30日止，面积为270平方米，月租金为每平方米14元，年租金45360元，每半年收取一次租金。2011年原告的法定代表人变更，新的法定代表人上任后，就要求解除双方的租赁合同，签订新合同，理由是租赁面积与实际使用面积不符，租金太低，双方未能达成一致。原告为达到单方解除租赁合同的目的，对我校故意刁难，先是拆除被告的广告牌，影响我校的招生，后因原告整体装修，给我校的教学环境造成恶劣影响，造成很大经济损失。我校保留向原告主张停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失的权利。关于交付租金问题，我校不是不交租金，而是交付不能，2011年6月至9日之间多次向原告要求支付租金，原告的工作人员答复：“（领导）没让收费，不要着急”。原告为达到其单方提前解除租赁合同的目的，出尔反尔，不顾客观事实，违背诚实信用原则，请求依法驳回原告的诉讼请求。

原告为支持其主张，当庭提举下列证据：

1、租赁协议书一份，待证当时租赁的是第六层整层，租赁期限为五年，时间从2010年7月1日起至2015年6月30日止，逾期不付租金，甲方有权收回房屋。水、电某依表付清，暖气费按面积270平方米依照热力公司供热标准执行，卫生费按每月100元收取。

2、票据四张，待证2011年按合同约定，被告未按时交纳租金，有违约行为。

3、平面图一张，待证建筑面积480m2多，实用面积420m2。

被告对原告提举的证据，发表以下质证意见：对证据1真实性无异议，对证明问题有异议；对证据2真实性无异议，但认为其当时租赁费交不进去，所以才导致交晚了；对证据3设计图无异议，但对面积不确某。

被告为支持其答辩意见，当庭提交下列证据：

1、《房屋租赁协议》，待证双方租赁合同在有效期内。

2、招租信息7份，待证原告在合同期内违约。

3、缴费收据及缴费通知单各1份，待证其没有拒交费用。

原告对被告提举的证据，发表以下质证意见：对证据1认可；对证据2真实性有异议，认为不是其发布的招租信息；对证据3真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告交租金时间都是逾期的。

根据原、被告举证、质证，合议庭对证据评议如下：原告所举证据1、2来源合法，内容真实，能够证明其欲证明的案件事实，本院予以确某。证据3的真实性被告不持异议，对此本院予以确某。被告所举证据1、3来源合法，内容真实，能够证明被告欲证明的部分问题，对于被告欲证明其按期支付租赁费的事实不予采信。

经审理查明：原、被告于2010年27日签订了一份《房屋租赁协议》。该协议约定：原告将其新闻培训楼第六层整层租赁给被告使用，总面积为270m2，月租金14元/m2，年租金为45360元。租期五年：即从2010年7月1日至2015年6月30日。协议还约定：每年租金由被告于当年1月10日前和7月10日前分二次向原告付清，水、电、暖气费用按照计量分季度由被告向原告支付。同时约定，被告逾期支付租赁费，原告有权收回房屋，并追究相关责任。协议签订后，原告如约向被告交付了出租的房屋，被告已实际使用该房屋至今。被告对2011年12月30日前所产生的租赁费、水某、电某、暖气费、卫生费按照协议约定向原告清结完毕，原告对此未提出异议。被告当庭出示原告于2012年3月28日向其出据的应交费用清单，载明：1、2012年第一季度租金11340元；2、2012年第一季度卫生费300元；3、2011年9月14日至2012年3月23日电某4068元；4、水某132元；5、2011年11月15日至2012年3月15日采暖费按270m2计算为9288元。但被告未出示向原告清结上述费用的证据。原告未对上述费用以外被告清结情况提出异议。

本院认为：原、被告自愿签订房屋租赁协议，并已实际履行，且该协议的内容并不违反法律规定，故该协议为有效协议。被告长期拖欠租赁费，且在原告催告下仍未支付，致使原告的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约。原告起诉前未书面通知原告解除合同，故其单方解除合同的时间应视为本院向被告送达起诉状副本之日。被告在答辩中对原告解除合同提出异议，认为其逾期支付租金是因为原告拒收所致，但却未能提供相关证据予以证明，故其异议依法不能成立。原告请求按照420m2计算租赁房屋的面积，要求被告补交150m2房屋的租金及采暖费，由于双方签订的房屋租赁协议对此已明确某定，该约定的租赁面积270m2是原告对自己权利的处分。故对原告该诉讼请求本院不予支持。仍应按照租赁面积270m2计算租赁费、采暖费，并对水某、电某、卫生费按照协议约定据实计算，由被告支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、确某、被告于2010年5月27日签订的《房屋租赁合同》从2012年2月20日时解除。

二、被告咸阳星源电某设计学校于本判决生效后一个月内，将承租的房屋返还给原告咸阳日报社。

三、被告咸阳星源电某设计学校于本判决生效后十日内，支付原告咸阳日报社X年6月30日前租赁费22680元、卫生费600元；2011年9月14日至2012年3月23日电某4068元、水某132元；2011年11月15日至2012年3月15日采暖费9288元。以上合计36768元。

四、驳回原告咸阳日报社的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6500元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于咸阳市中级人民法院。

审判长程军凯

代理审判员杨少敏

人民陪审员钟振江

二0一二年五月七日

书记员赵蕊