申请再审人（一审被告、二审上诉人）：河某。

法定代表人：娄某，校长。

委托代理人：吴保军，河某顺河某师事务所律师。

委托代理人：张留群，河某顺河某师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李某，男，1965年生。

委托代理人：王思民，河某大梁律师事务所律师。

申请再审人河某与被申请人李某买卖合同纠纷一案，开封市X区人民法院于2009年7月6日作出（2009）金民初字第X号民事判决，河某不服，向本院提出上诉。本院于2009年10月28日作出（2009）汴民终字第X号民事判决，已经发生法律效力。河某不服，向河某省高级人民法院申请再审，河某省高级人民法院于2010年7月2日作出（2010）豫法民申字第X号民事裁定，指令本院对本案再审。本院依法另行组成合议庭审理了本案，申请再审人河某的委托代理人吴保军、张留群，被申请人李某的委托代理人王思民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2009年2月12日李某起诉至开封市X区人民法院称，2005年8月24日，河某与开封市康居经济适用住房开发中心（以下简称康居中心）签订“续建仁和小区X号、X号楼集资房协议书”，协议书约定：仁和小区X号、X号楼集资房由康居中心全权负责开发建设，建成后河某购买部分住宅和车库，最终面积以产权部门界定为准。购房价格：住宅856元/平方米，车库一部分为520元/平方米，一部分为450元/平方米。购房总价款约（略）.68元。天然气初装费由康居中心另外代收，暖气施工等由河某另行安排，向康居中心缴纳配合费。付款方式：协议签订后由河某组织购房户集资，首次支付购房款的50%，扣除2%的质保金，即（略）.28元，房屋交钥匙时再付其余的50%购房款。工期要求：康居中心保证2006年6月底前交房屋钥匙，2006年9月底完成小区全面建设并交接给河某，因河某原因造成延误工期，工期相应顺延。违约责任：处罚违约方总价款10%的违约金。协议签订后，原告作为康居中心的项目经理负责开发建设，虽然河某没有按时支付购房款造成了工期顺延8个多月，原告作为项目经理，还是克服重重困难，筹措资金使工程如期于2006年9月底竣工。2007年5月11日，经开封市房地产产权产籍管理处和房地产测绘大队界定，X号楼总建筑面积4120.34平方米，其中住宅面积3694.69平方米，一楼车库面积425.65平方米。X号楼住宅面积为4298.03平方米，均为住宅面积。2009年2月3日，原告委托河某方迪投资顾问有限公司，对X号楼另外建设的自行车车库面积进行测绘，面积为157.67平方米。根据协议，确认提供给河某的住宅面积为6667.16平方米，计47套，车库面积425.65＋157.67平方米，河某应当支付康居中心天然气初装费148050元，购房款（略）.46元，合计（略）.46元。河某依约应当于2005年8月24日交付原定购房款的50%扣除2%的质保金即（略）.28元，于2006年6月底再付购房款的50%即（略）.23元，然后再付质保金。可是河某实际首次付款日期在2006年4月，推迟8个多月，且仅付150万元，少付（略）.28元，严重违反协议约定。截止起诉时，经多次催促，河某合计付款556万元，仍然拖欠577428.46元购房款未付。

按照协议约定围墙应由河某拆除，而河某违约不予拆除，原告即代替河某将其拆除，支出费用2万元。工程竣工后，河某依约安排他人进行了暖气施工，应当支付给康居中心配合费18668.05元和电费5958.73元，河某未支付。之后，河某因为内部分房等原因迟迟不接受房屋，致使康居中心为此支付看场费6万元。为鉴定车库面积，支付鉴定费214元。

由于河某严重违约，依照协议，应当承担违约金570708.9元。

2009年1月16日，康居中心将其对河某关于X号楼、X号楼的全部债权转移给了李某。鉴于河某在诉讼中支付了配合费、电费和暖气初装费，李某将诉讼请求变更为：1、判决河某支付拖欠的购房款440049.36元，看场费31200元，鉴定费214元；2、判决河某支付逾期付款的利息损失343063.4元，罚息137225.36元；3、河某承担全部诉讼费用。

河某辩称，1、河某不欠原告方除购房款以外的任何费用；2、河某延期支付原告购房款是因原告有违约行为。按照双方签订的协议，原告违反第6条规定，在X号楼一层北面开窗开门，X号楼南面与大路相通，给小区安全造成隐患；3、原告未经河某允许，将第48套房出卖，使河某不能为特定教职工安排住房；4、原告违反了相关法律规定，为谋取更多的利润，将X号楼一层汽车车库卖给X号和X号楼业主以外的买受人，不但影响了业主的生活安宁与安全，也侵害了业主依法应当享有的“首先”购买的权利；5、原告作为房屋的出卖方至今没有国有土地使用权的证件，给业主将来办理产权证书带来极大的影响，根据上述事实原告多次违约；6、第二次开庭，原告所提供的证据不属于举证期限届满后新发现的证据，不能作为新证据适用。原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，要求驳回原告诉讼请求，同时保留对原告违约责任起诉的权利。

开封市X区人民法院一审查明，2005年8月24日，河某与康居中心签订“续建仁和小区X号、X号楼集资房协议书”，协议书约定：仁和小区X号、X号楼集资房由康居中心全权负责开发建设，建成后由河某购买部分住宅和车库，最终面积以产权部门界定为准。购房价格：住宅856元／平方米，车库一部分为520元／平方米，一部分为450元／平方米，购房总价款约（略）.68元。付款方式，协议签订后由河某组织购房户集资，首次支付购房款的50%，扣除2%的质保金，即（略）.28元，房屋交钥匙时再付其余的50%购房款。工期要求：康居中心保证2006年6月底以前交付房屋钥匙，2006年9月底完成小区全面建设并交接给河某。违约责任双方约定：处罚违约方总价款10%的违约金。工程于2006年9月底竣工。工程竣工后，康居中心将X号楼一层汽车车库共10间，分别卖给本小区业主。2009年3月10日有河某总务处盖章的“关于河某仁和小区X、X号楼住宅楼交接书”中明确表示，“收到市开发中心李某交来河某仁和小区X、X号楼X套宅B钥匙及47间自行车库钥匙，除合同购房款尚未结清外，别无争议”。在审理过程中，双方当事人均认可如下事实：康居中心交付河某47套房住房，面积为6667.56平方米（856元／平方米）；X号楼自行车库面积425.65平方米（520元／平方米）；X号楼自行车库面积158.40平方米（450元／平方米）。经李某催要河某已支付556万，下欠购房款440049.36元。根据双方签订的续建协议及河某建筑工程竣工备案申请书和建设工程档案合格证，河某仁和小区X、X号楼经验收合格后，河某未在合理期限内接收房屋，致使康居中心为此支付了一定的看场费用。为此，李某诉至法院，请求依法判令所请。

开封市X区人民法院一审认为，河某与康居中心签订的续建仁和小区X号、X号楼集资房协议书，系双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护。康居中心债权债务转移通知书，符合法律规定，亦应受法律保护。康居中心系按照开封市建筑设计院设计图进行施工建设，并且河某对验收结果予以认可，故河某辩称的李某（康居中心权利承受人）在X号楼一层北面不应留窗和门，违反合同约定的理由，不予支持。河某同意李某交47套房，并在2009年3月10日出具的收到47套住房钥匙的交接书中，河某明示：“除对其没有付清房款外，其他别无争议”，故河某又以李某应“交48套房”来主张李某违约的理由，不能成立。根据庭审情况，李某将X号楼一层汽车车库共10间，均卖给本小区业主，并且购买人均为河某教师职工。因此，李某并不违反《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定。在河某仁和小区X号、X号楼经验收合格后，河某应当依约及时接收房屋并支付房款。李某起诉河某支付拖欠购房款440049.36元的诉讼请求，应予支持。虽然合同未明确约定河某具体的集资付款时间，但应当给予其一定的合理期限，结合案情酌定为60天（60天内被告不承担迟延履行的违约责任）。关于迟延履行利息损失应计算如下：0.0148%×150万元×178天=39516元；0.0148%×150万元×231天=51282元；0.0148%×200万元×157天=46472元；0.0148%×50万元×515天=38110元；0.0148%×6万元×962天=8542.56元；0.0148%×440049.36元×880天=57312.02元；共计241234.58元。河某未及时接收房屋，李某为此支出了一定的看场费用，系合理支出，结合案情及看场时间（2006年10月至2009年3月），李某请求的看场费31200元，应予支持。李某请求的鉴定费214元、罚息137225.36元，无事实和法律依据，故不予支持。开封市X区人民法院作出（2009）金民初字第X号民事判决：一、河某于本判决生效后十日内给付李某购房款440049.36元及迟延履行利息241234.58元；二、河某于本判决生效后十日内给付李某看场费31200元；三、驳回李某其他诉讼请求。案件受理费16000元，李某负担6000元，河某负担10000元。

河某不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。具体表现在：1、被上诉人在X号楼一层北面留窗户和门，违反了康居中心与河某签订的续建协议第六条的约定，一审对被上诉人的违约行为未予认定；2、双方签订的续建协议明确约定交付房屋的具体套数是48套，一审判决却避而不谈应当交付的总套数；3、X号楼一层10间汽车车库应当首先满足X号楼业主的需要；4、一审判决第一项没有任何事实和法律依据；5、一审判决对2009年3月10日的交接书的认定对不同当事人使用了双重标准；6、看场费应当由李某承担。

李某答辩称，1、关于建设标准及交付数量，李某严格按照施工图施工，已经在竣工后如期交给河某，并且经过包括河某在内的四方验收合格，河某在接收时书面明确表示没有异议，进入诉讼程序后也未提起反诉，所以，河某关于建设标准及交付数量的上诉请求不能成立；2、关于河某欠付工程款的数额，河某在一审时已经当庭认可并且签署书面认可文件；3、关于河某应支付的违约金数额，符合法律规定。4、由于河某迟延付款，造成李某无法支付建筑工程款和农民工工资，经济十分困难。

二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。

本院二审认为，康居中心系按照开封市建筑设计院设计图进行施工建设，X号楼北立面设计图明确显示，一层北面应留窗和门，并且河某在验收时，并未提出异议，对结果予以了认可，故上诉人上诉称在X号楼一层北面不应留窗和门，违反合同约定的理由，不予支持。河某在2007年1月18日的证明中显示：收到市康居中心续建的河某仁和小区X号楼、X号楼钥匙47把，现正在筹划分房中；在2009年3月10日出具的收到47套住房钥匙的交接书中，河某明示：“除对其没有付清房款外，其他别无争议”，表明河某同意李某交47套房，故上诉人河某以李某“应交48套房”来主张违约的理由，不予支持。双方签订的续建协议，仅对自行车库做出了约定，47间自行车库已交付给河某，故对上诉人以10间汽车库应当首先满足X号楼业主来主张违约的理由，不予支持。上诉人河某未及时接收房屋，李某为此支付了看场费用，系合理支出，上诉人以看场费应当由李某承担的上诉理由，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以支持。本院作出（2009）汴民终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费16000元，由河某承担。

河某申请再审称，1、原审判决认定事实有误。李某在X号楼一层北面留窗子和门，处分汽车库，违反协议约定，同时李某处分汽车库的行为也违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定。判决认定河某同意李某交付47套房及判令河某支付看场费、购房款利息没有事实依据。2、本案不属于适用简易程序审理的案件，一审法院没有管辖权，程序违法。请求撤销一、二审判决，并判决被申请人全面履行“续建仁和小区X号、X号楼集资房协议书”规定之义务，将被申请人已高价出卖的X号汽车库交付河某。

李某答辩称，李某是严格按照施工图进行施工的，经过验收合格，河某没有提出任何异议。房屋交付后，河某对房屋套数、汽车车库等均未提出异议。看场费经河某相关人员的签字认可，河某逾期付款应支付违约金，李某按银行利息计算，放弃了一部分违约金。请求驳回河某的再审申请。

再审查明，2004年7月20日仁和屯村委会与河某签订协议，由河某为仁和屯村委会代征土地7.5亩，仁和屯村委会拟在代征地建商住楼。2005年7月18日，康居中心与仁和屯村委会签订联合开发协议，由仁和屯村X区X号楼南部7.831亩建设用地，由康居中心开发建设仁和小区X号楼、X号楼，项目建成后，仁和屯村委会享有X号楼底层房屋的所有权和使用权，其它剩余房的经营效益由康居中心负责。同年8月24日河某与康居中心签订《续建仁和小区X号、X号楼集资房协议书》。

再审另查明，2007年1月18日康居中心向河某交仁和小区X号、X楼钥匙47把，2009年3月10日交仁和小区X号、X楼X套住宅B钥匙。2007年10月1日前李某出卖汽车库6间，2007年10月1日后出卖4间。

本院再审查明的其他事实与原审相同。

本院再审认为，根据《中华人民共和国建筑法》第五十八条的规定，建筑施工企业必须按照设计图纸进行施工，不得擅自修改工程设计，该规定是为了确保建筑工程的质量而作的强制性规定，当事人所签合同中关于此方面的约定不得违背法律的规定，否则应属无效。开封市建筑设计院设计的施工图纸明确标明X号楼北面应留门窗，康居中心按图纸进行施工符合法律规定，不构成违约。而且，河某在对该楼进行竣工验收时，对此也未提出异议，工程验收合格，说明当时河某对此是认可的。故河某申请再审认为李某在X号楼一层北面留门窗，违反协议约定的再审理由不能成立，本院不予支持。

关于汽车库，康居中心与河某签订的协议第一条中仅规定由河某购买X号楼底层自行车库，对汽车库并未约定，李某出卖汽车库并不违反协议的约定。《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，对于施行之前李某出卖6间汽车库的行为该法并不具有溯及力，施行后李某又将剩余的4间汽车库出卖于本小区内的其他业主，此行为并不违反《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定。河某认为李某处分汽车库的行为违反协议及《中华人民共和国物权法》的再审理由不能成立。

关于应交房屋套数问题，从双方签订的协议约定来看，仁和小区X号、X号楼建成后由河某购买48套住宅，但在实际履行过程中，2007年1月18日康居中心向河某交47把钥匙，河某对此未提出异议，而且筹划分房，此后二年多的时间内也一直未提出异议，直至本案一审诉讼中，河某2009年3月10日在X号、X号楼交接书上对此仍无异议，由此可见，在协议的实际履行中，河某认可康居中心交付47套房屋，在诉讼中河某又提出未按约定交付房屋，此理由不能成立。

关于看场费问题，仁和小区X号、X号楼是由康居中心开发，由河某组织教职工集资购买，康居中心与河某之间系买卖合同关系，对建筑工地的看护系康居中心的义务，河某不应承担看场费用，河某关于其不应承担看场费的再审理由成立，本院予以支持。

关于逾期付款利息问题，康居中心与河某签订的协议中对首次付款的时间并未明确约定，原审酌定协议签订后60日为付款日并从此日计算逾期付款利息无事实依据。剩余50%的购房款协议约定在房屋交钥匙的同时支付，本案中李某交付正式钥匙的时间是2009年3月10日，河某应在此日付清李某剩余的购房款，否则应按同期银行贷款利率向李某支付逾期付款利息。原审计算逾期付款利息不当，应予纠正。

而且，2009年3月10日河某在“河某仁和小区X#、22#住宅楼交接书”中明示“除合同购房款尚未结清外，别无争议”，据此可以认定即使在2009年3月10日前有违约行为双方已不再追究，河某应在此日付清李某剩余的购房款，否则应按同期银行贷款利率向李某支付利息。

关于本案程序问题，河某认为本案不属于适用简易程序审理的案件，一审法院没有管辖权，程序违法。本院认为，一审适用简易程序审理本案并不违反法律的规定，至于管辖权问题，河某在法定期间并未提出管辖权异议，且还积极参与本案的一、二审诉讼，再审中再提出一审法院无管辖权，对此主张本院不予支持。

综上，河某的再审申请理由部分成立，对成立部分本院予以支持，对原审判决不妥之处本院再审依法予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销本院（2009）汴民终字第X号民事判决及开封市X区人民法院（2009）金民初字第X号民事判决；

二、河某于本判决生效后十日内给付李某购房款440049.36元及自2009年3月10日至付清剩余购房款之日止的同期银行贷款利息；

三、驳回李某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各16000元，由河某负担16000元，李某负担16000元。

本判决为终审判决。

审判长杜琦

代理审判员王刚

代理审判员刘新生

二○一一年三月二十八日

书记员贾莹