原告（反诉被告）梅某甲。
委托代理人何某某。
被告（反诉原告）梅某乙。
委托代理人姜某。
委托代理人易某。
第三人雷某。
委托代理人何某某。
第三人王某。
委托代理人姜某。
原告（反诉被告）梅某甲诉被告（反诉原告）梅某乙确认合同无效纠纷一案，本院于2011年6月22日立案受理后，依法适用简易某序，由审判员陈建华独任审理。被告（反诉原告）梅某乙于2011年7月5日提起反诉，本院依法将本案转为普通程序，组成由审判员陈建华担任审判长，人民陪审员陈家贵、郭连平参加的合议庭，公开开庭进行了审理。2011年11月28日，根据案情需要，本院依法追加雷某、王某为本案的第三人参加诉讼。原告（反诉被告）梅某甲及第三人雷某的共同委托代理人何某某，被告（反诉原告）梅某乙，被告（反诉原告）梅某乙及第三人王某的共同委托代理人姜某，被告（反诉原告）梅某乙的委托代理人易某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）梅某甲诉称：2004年，被告梅某乙因子女读书没有房屋居住，借住我家。因考虑到自己和被告系叔侄关系，故没有办理任何某续。2005年2月17日，被告趁我不在家时，邀梅某亮及原告的妻子雷某签订了所谓的《房屋转让契约》，企图以此霸占原告房屋。被告住进该房后首先将原告的家具搬回了被告家，继而逼迫原告办理过户手续，最后不让原告及妻子进屋。原告认为，被告利用欺骗手段及亲情关系炮制了不公平、无效的转让契约，其行为侵犯了原告权益，被告霸占该房屋达六年之久，理应支付租金，被告搬走的属于原告所有的家具应如数归还。原告因就上述要求与被告协商无果，故诉至法院，请求：1.确认2005年2月17日雷某、梅某乙、梅某亮签订的《房屋转让协议》无效；2.判令被告立即腾退滠口街富兴道X号1-X层房屋；3.判令被告支付房屋租金36000元（每月500元按6年计算）；4.判令被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）梅某乙辩称：1.原告所述与事实不符。房屋转让契约是被告和原告及其妻子共同商议签订的，按照协议约定被告及时支付了所有购房款，原告应该腾退房屋。2.原、被告签订的房屋转让契约系原告与被告的真实意思表示，真实有效。3.房屋转让协议有效，被告按约定履行了全部义务，没有违约行为。4.即使按照原告所说不知道其妻子处分共同财产的行为，被告也属善意第三人，符合善意取得的规定。5.原告背信弃义，屡次违约。
被告（反诉原告）梅某乙反诉称：2005年2月17日，被告与原告梅某甲夫妇签订了《房屋转让契约》，约定梅某甲将其所有的位于滠口富兴道X号房屋卖给被告，房屋转让价格为5万元，首付款2万元。同时梅某甲承诺积极配合被告办理产权过户手续。协议签订后，梅某甲当日将房屋交付给被告，同时被告按合同约定支付了2万元首付款。后期合同履行过程中，被告再次支付2万元后多次要求梅某甲积极履行过户义务，但梅某甲不予配合，并要求提高房屋转让价格。在双方亲戚的调解下，被告与梅某甲达成协议，约定被告最后支付2万元给梅某甲（被告支付共计6万元房款），梅某甲协助被告办理过户手续。然当被告支付2万元房款后，梅某甲再次违约，拒绝履行过户义务，并要求再次提高转让价格。据此，被告特提起反诉，请求：1.确认反诉原告与反诉被告梅某甲于2005年2月17日签订的《房屋转让契约》有效；2.判令梅某甲履行协助过户义务。
原告（反诉被告）梅某甲对反诉辩称：1.反诉原告所说梅某乙夫妇与梅某甲夫妇签订协议不实，梅某甲并未参与协议签订；2.收到的2万元已经退给了反诉原告，反诉原告所说另付4万元没有依据。请求驳回反诉原告的反诉请求。
第三人雷某述称：2004年春节前被告（反诉原告）梅某乙来到我家以儿子读书没有房屋居住为由要求借住我家，我们同意后将二楼房屋腾出由其一家人居住。2005年春节后的一天，梅某乙将梅某甲的三哥梅某亮约至滠口街，书写了一份所谓的房屋转让契约，后要求我签字，当时我没多看就签字了。后梅某甲回来后认为契约不妥，就没有签字，并将契约丢进垃圾桶中。梅某甲称，房屋可以给梅某乙居住，不收取租金。后梅某乙将门锁换掉，我们逐渐产生了纠纷。
第三人王某述称：与被告（反诉原告）梅某乙意见一致。
原告（反诉被告）梅某甲为支持其诉讼主张及抗辩理由，向本院提交了如下证某：
证某一：《房屋转让契约》一份，拟证某雷某处分涉案房屋时未经原告同意，涉案房屋转让未办理过户登记，同时被告不享有购买该房屋的权利，亦未支付房款，因此协议无效。
证某二：房产证某份，拟证某涉案房屋仍归原告所有。
被告（反诉原告）梅某乙为支持其抗辩理由及诉讼主张，向本院提交了如下证某：
证某一：《房屋转让契约》一份，拟证某1.房屋在2005年就已经交付；2.房屋约定的总价为5万元；3.全部购房款支付后，梅某甲应履行过户义务。
证某二：证某乐某、梅某的证某，拟证某1.原告知道并参与了房屋买卖；2.被告多支付了原告1万元购房款；3.被告已经全部支付了购房款6万元；4.购房款收条原告全部收回，原告也并无再向被告出具卖房款总收条。
证某：证某杜某、黄某、冯某证某，拟证某1.原告知道并参与了房屋买卖事宜；2.被告从2005年起至今就居住在该房屋。
证某四：收条复印件一张，拟证某1.被告履行了合同约定的义务；2.原告知晓并参与了房屋买卖事宜。
证某五：视频资料一份，拟证某1.原告知道并参与了房屋买卖事宜；2.被告从2005年起至今就居住在该房屋。
第三人雷某未向本院提交证某。
第三人王某未向本院提交证某。
经庭审质证，被告（反诉原告）梅某乙、第三人王某对原告（反诉被告）梅某甲提交的证某一的真实性、证某二的真实性无异议。原告（反诉被告）梅某甲、第三人雷某对被告（反诉原告）梅某乙提交的证某一的真实性、证某二的真实性、证某、证某四的真实性、证某五的真实性无异议。对上述证某本院依法予以采信。
被告（反诉原告）梅某乙、第三人王某对原告（反诉被告）梅某甲提交的证某一、证某二的证某目的有异议，认为：证某一不能证某原告未参与房屋买卖，房屋未办理过户手续并非买卖合同就无效，合同约定的房屋价款为5万元不能证某被告未支付购房款，同时原告的房屋根据性质判断可以进行转让；证某二房产证某告在履行了付款义务后原告就应当交付。原告（反诉被告）梅某甲、第三人雷某对被告（反诉原告）梅某乙提交的证某一的关联性、证某二的内容、证某四的证某目的、证某五的内容有异议，认为：证某一中原告并未签字，也未授权其妻子签字；证某二原告收取的被告的钱已经返还给了被告；证某四原件在原告处，钱已经退给了被告；证某五不能作为直接证某，应由其他证某佐证。
对上述有争议的证某，本院认证某下：原告（反诉被告）梅某甲提交的证某一中虽无梅某甲签字，但是结合被告（反诉原告）梅某乙出具的梅某甲在《房屋转让契约》签订当天所写的收条，可以证某梅某甲知道房屋转让的事实，同时协议效力应进行法律上的价值判断，并非未办理过户登记或者未支付房款就必然导致协议无效，故对证某一原告的证某目的本院不予认定；证某二系房屋权属证某，可以证某涉案房屋及所在土地的性质，故本院对证某二予以采信。被告（反诉原告）梅某乙提交的证某一系梅某乙和雷某签订，契约中约定了被告所举该证某拟证某的内容，故对证某一本院予以认定；对证某二证某证某雷某，且无其他直接证某佐证，故本院不予认定；证某五视听资料，结合原、被告所举证某，本院对于被告（反诉原告）梅某乙所举该证某的证某目的予以认定。
经审理查明：原告（反诉被告）梅某甲与第三人雷某系夫妻关系，被告（反诉原告）梅某乙与第三人王某亦系夫妻关系。梅某甲与雷某在武汉市X区X街富兴道X号1-X号建有两间三层房屋一栋。2005年2月17日，第三人雷某与被告（反诉原告）梅某乙签订了一份《房屋转让契约》，约定将位于武汉市X区X街富兴道X号房屋以5万元的价格转让给梅某乙一家。同时，协议约定，因梅某甲与梅某乙系叔侄关系，梅某甲及妻子担心在汉口居住不习惯，拟定梅某乙暂付购房款2万元，留楼下房间一间便于梅某甲及妻子回滠口时居住。余款3万元在梅某甲及妻子无需居住时再酌情付清。费用付清后该房屋两证某建房许可证、土地使用证某部交给梅某乙所有，此后此房屋所有权一并属梅某乙。
《房屋转让契约》签订当天，被告（反诉原告）梅某乙向原告（反诉被告）梅某甲支付了购房款20000元，原告（反诉被告）梅某甲向其出具了收条一张。后双方因房屋买卖发生争议，原告（反诉被告）梅某甲将收取的20000元购房款返还给了被告（反诉原告）梅某乙，并将上述收条原件收回。
另查明，武汉市X区X街富兴道X号房屋土地为集体土地使用权性质，用途为建住宅。梅某乙的户籍所在地为武汉市X村王某寅田X号。梅某乙一家现居住于武汉市X区X街富兴道X号房屋。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，由村X村民委员会经营、管理。农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，处分房屋时亦处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。被告（反诉原告）梅某乙的户籍所在地为武汉市X村王某寅田X号，而涉案房屋位于武汉市X区X街，梅某乙购买涉案房屋的行为损害了房屋所在集体经济组织其他成员的利益，故2005年2月17日雷某与梅某乙所签订的《房屋转让协议》应当被认定为无效。对被告（反诉原告）梅某甲反诉称除2005年2月17日已向原告（反诉被告）梅某甲支付购房款20000元之外，还向梅某甲支付了购房款40000元的意见，因其未提供证某予以证某，且原告（反诉被告梅某甲）亦不予认可，故本院不予采信。对原告（反诉被告）梅某甲要求被告立即腾退滠口街富兴道X号1-X层房屋的诉讼请求予以支持。对原告（反诉被告）梅某甲请求判令被告（反诉原告）梅某乙支付房屋租金36000元（每月500元按6年计算）的诉讼请求，因双方并非租赁合同关系，故本院不予支持。对被告（反诉原告）梅某乙的反诉请求，本院不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：
一、第三人雷某与被告（反诉原告）梅某乙于2005年2月17日签订的《房屋转让契约》无效。
二、被告（反诉原告）梅某乙于判决生效后十日内，腾退滠口街富兴道X号房屋。
三、驳回原告（反诉被告）梅某甲的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）梅某乙的反诉请求。
案件受理费1950元，由原告（反诉被告）梅某甲负担975元，被告（反诉原告）梅某乙负担975元；反诉费525元，由被告（反诉原告）梅某乙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长陈建华
人民陪审员陈家贵
人民陪审员郭连平
二○一一年十二月十六日
书记员徐向阳
