上诉人（原审被告）陈某，男。

委托代理人王林波，湖北崇法律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。

被上诉人（原审原告）刘某，女。

被上诉人（原审原告）刘某，女。

两被上诉人的委托代理人熊勇志，宜城市法律援助中心律师。代理权限：特别授权代理。

上诉人陈某因与被上诉人刘某、刘某房屋租赁合同纠纷一案，不服宜城市人民法院〔2011〕宜民鄢初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月15日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员毛新宇、代理审判员王进参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈某及其委托代理人王林波，被上诉人刘某、刘某的委托代理人熊勇志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定：2010年10月2日，刘某将产权人登记为刘某、刘某位于宜城市X街AX栋X号1间两层房屋出租给陈某，双方签订了房屋租赁合同，合同约定“刘某将宜城市X街AX栋X号1间两层门面出租给陈某使用，租期为1年，从2010年10月2日至2011年10月2日止，租金为12000元，合同期满后，又不退房，每超期一天罚款500元，陈某在合同期满必须无条件将房屋交给刘某，并保证房屋内外设备、主体结构完好无损。陈某在同等条件下有优先承租的权利，一方违约承担违约金10000元并赔偿对方直接经济损失”。2011年10月2日，合同到期后，刘某要求陈某返还房屋，陈某拒绝返还，引起诉讼。

原审法院认为：刘某、陈某签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，但双方约定的每超期一天罚款500元因违反法律规定，应属无效。合同到期后，陈某要求续租，刘某不同意，导致双方未能续签合同，陈某依法应返还所租赁的房屋并偿付合同期满后的占用费（即2011年10月3日至返还房屋之日止），占用费应当比照上年度的租金12000元计算。刘某、刘某要求按每天500元计算租金的请求，没有法律依据，依法不予支持。另外合同约定的违约金10000元数额较高，显失公平，且不符合法律规定，依法不予支持。因此刘某、刘某的诉讼请求部分成立，依法予以支持。据此判决：一、被告陈某于本判决生效后十日内返还原告刘某、刘某位于宜城市X街AX栋X号门面房并偿付期满后的占用费（占用费从2011年10月3日起算至交房之日止，按年租金12000元计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取500元，由陈某负担。

上诉人陈某不服原审上述判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人刘某在2011年4月重新签订租赁合同时，被上诉人刘某承诺合同到期后续签合同，租金随行就市。合同到期前，上诉人要求续签合同，由于被上诉人刘某将租金提高到年25000元，大大高于同地段的租金水平，双方未签订书面租赁合同，但一直在进行协商，被上诉人刘某对上诉人继续使用房屋也未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方是不定期租赁合同关系，被上诉人要求上诉人返还房屋，不应支持。请求二审法院撤销原判第一项，改判继续履行合同或发回重审。本案全部诉讼费由上诉人承担。

被上诉人刘某、刘某服从原判。

经二审审理查明：一审判决所认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为：本案租赁合同期满后，上诉人陈某与被上诉人刘某、刘某未协商一致而重新签订租赁合同，被上诉人刘某、刘某也未收取租赁期满后的房屋租赁费，故双方未形成新的租赁合同关系，上诉人陈某继续占用原租赁房屋没有法律依据，被上诉人刘某、刘某要求其返还房屋并支付占用期间的费用，符合法律规定，本院应予支持。上诉人陈某上诉主张原租赁合同继续有效，双方是不定期租赁合同关系，被上诉人要求上诉人返还房屋不应支持的理由不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1000元，由上诉人陈某负担。

本判决为终审判决。

审判长魏俊

审判员毛新宇

代理审判员王进

二○一二年三月十五日

书记员张建设