上某人（原审被告）广西金蜂星金属材料有限公司（原名广X蜂星电讯设备有限公司）
法定代表人乐某。
委托代理人陈某某。
委托代理人上某某。
被上某人（原审原告）余某。
委托代理人韦某某。
委托代理人蔡某某。
上某人广西金蜂星金属材料有限公司(以下简称“金蜂星公司”)因与被上某人余某房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上某。本院于2011年12月28日受理后，依法组成合议庭，于2012年1月17日公开开庭进行了审理。上某人金蜂星公司的委托代理人陈某某、上某某，被上某人余某的委托代理人韦某某、蔡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年4月26日，余某（甲方）与广西金蜂星电讯设备有限公司（乙方）签订一份《租赁合同》，其中约定：一、甲方将位于南宁市X路X-X号嘉和•自由空间首层X号商铺出租给乙方，建筑面积为14.66平方米，作为经营通信、家某、数码产品使用，现有室内装修标准按甲方购买房屋的现状；二、租赁期五年，从2004年8月31日至2009年8月30日止。租金每平方93.82元/月，每月租金1375元，全年租金16505元，租金按月交纳，具体交租时间为每月25日前交纳下个月的租金，月租金每年递增3%；……六、甲方的权利和义务：（一）权利：1、按时足额向乙方收取租金。3、租赁期满后，向乙方收回物业。4、当乙方出现下列行为之一时，甲方有权终止租赁协议并收回物业，造成损失的，有权向乙方索赔：（3）未经甲方书面同意，擅自改变物业使用性质及内外结构的。八、租赁期满后，如甲方对本物业继续出租，在同等条件下，乙方有优先承租权，甲方双方协商一致后重新签订租赁合同。双方还就其他相关事项进行了约定。
合同签订后，广西金蜂星电讯设备有限公司依约进驻诉争商铺经营，并于2009年5月19日更名为广西金蜂星金属材料有限公司，即本案金蜂星公司。后因余某认为金蜂星公司在合同期满后未将商铺交回，还擅自将进出商铺的通道进行改造后出租给他人，以致自己的合法权益受损，双方遂起纠纷。2009年10月19日，诉争商铺的开发商广西嘉和置业集团有限公司回函称：“据我司了解，金蜂星在接收商铺后根据经营需要对商铺的门窗和通道进行了装修改动。后由于“金蜂星”撤场，原“金蜂星”的法人代表乐某继续履行原各业主与金蜂星签订的租赁合同项下承租人的义务，并将商铺转租给目前的几家某户经营，之后，再次对商铺进行第二次装修改动，将原来的大门通道改为商铺”。在经双方当事人多次协商未果后，余某诉至法院，请求判令：1、金蜂星公司按户型图恢复原状，并承担恢复原状的费用2560元；2、金蜂星公司支付余某租金损失自2009年9月1日至2010年6月30日共计16910.77元，并计至实际履行之日止；3、金蜂星公司支付租金自2009年9月1日至2010年6月30日共计16910.77元的银行同期利率的利息，并计至实际履行之日止；4、本案诉讼费用由金蜂星公司负担。
另查明：余某系南宁市X路X-X号嘉和•自由空间首层X号商铺的业主。该商铺东面为正门，西面有通道一条，通道北端连接首层商场大门通道，南端为与其他商铺共用的出入口。2010年12月13日，经余某申请，一审法院依法对诉争商铺实际情况进行现场调查。经现场查看及询问相关人员，查明该商铺东面正门及西面通道南端出入口已用砖墙砌实，首层商场大门通道已改造为商铺出租给南宁市百信药房经营，仅有一个与首层其他商铺共用的门以供出入。该商铺内现堆放有杂物若干。
在本案审理过程中，余某于2011年7月25日向一审法院递交书面申请，请求撤回其第一项诉讼请求，即要求金蜂星公司将铺面恢复原状并承担相关费用的诉讼请求。
一审法院经审理认为：一、关于余某撤回部分诉讼请求的问题。余某自愿撤回要求金蜂星公司将铺面恢复原状并承担相关费用的诉讼请求，是在法定范围内处分自身诉讼权利的行为，并未损害国家、集体或他人的权益，故对此予以准许。二、关于余某、金蜂星公司之间是否存在租赁关系，租赁关系存续期间的问题。余某、金蜂星公司于2004年4月26日签订的《房屋租赁合同》，双方当事人主体适格，意思表示真实一致，内容未悖有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守合同有关条款。在合同约定的履行期限内，双方依照约定履行了租赁合同的相关义务，但金蜂星公司在租赁期满后，未将租赁商铺交还给余某。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，承租人应当返还租赁物，故金蜂星公司应在租赁期满之日即2009年8月31日将承租铺面交还给余某。金蜂星公司对此虽辩称余某已收回该铺面，但其作为履行义务一方，依法应承担相应的举证责任。在本案的审理过程中，金蜂星公司并未提供相关证据予以证明，故对金蜂星公司的此项抗辩不予采信。综合开发商的回函及一审法院实地调查的情况来看，金蜂星公司为经营需要对商铺的门窗和通道进行了装修改动，使得诉争铺面与周某其他铺面形成了一个为其实际掌控的密闭空间，且至今仍发现有杂物堆放在该空间内。由此，对金蜂星公司在租赁期满后实际未将诉争铺面交还给余某的事实予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，结合认定的上某事实，可确认余某、金蜂星公司在原租赁合同期满后，至今仍存在不定期的商铺租赁合同关系。三、关于超过原合同期限的租金和逾期支付利息计算问题。对于超过原合同期限的租金，应参照双方原合同约定的计算标准，即自2004年8月31日起每月租金为1375元且每年递增3%，故金蜂星公司应向余某支付的租金的计算方式为：从余某主张的起算之日即2009年9月1日起计至2010年8月31日止，按每月1547.57元（1375元×1.034）计算，共计18570.9元；从2010年9月1日暂计至2011年7月31日止，按每月1594元（1375元×1.035）计算，共计17534.02元，上某两项合计36104.92元。至于此后的租金计算，应视余某是否解除该不定期租赁合同，来确定租金计算的时间段。关于余某主张租金损失的利息部分，因金蜂星公司未及时支付租金，故金蜂星公司应向余某支付相应的利息损失。利息损失的计算：以金蜂星公司每月应付租金1547.57元，从2009年9月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算至2010年8月31日止；以金蜂星公司每月应付租金1594元，从2010年9月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算至本案生效判决规定的履行期限届满之日止。综上某述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十六条、第五十一条第二款之规定，判决如下：一、金蜂星公司应支付余某从2009年9月1日至2011年7月31日期间的租金36104.92元；二、金蜂星公司应支付余某上某租金损失的利息（利息计算：以每月应付租金1547.57元，从2009年9月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算至2010年8月31日止；以每月应付租金1594元，从2010年9月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算至本案生效判决规定的履行期限届满之日止）。本案案件受理费287元，由金蜂星公司负担。
上某人金蜂星公司上某称：一、一审判决认定事实严重错误。本案的事实是2004年4月26日，上某人与被上某人等三十多个业主签订《租赁合同》，整体承租位于嘉和自由空间一楼的部分商铺，租赁期限到2009年8月30日止。合同签订时，该商铺天面地面均为水泥初胚，所有商铺也都是敞开式的非独立空间。上某人承租后，装修好地面天面，并按合同约定支付全部租金直至租期届满。租赁合同约定的期限届满前，上某人在业主大会上某确表示期满后不再续租，众业主推选了业主代表进行租期届满后的对外出租事宜，上某人也在期满前撤出原租赁场地，不存在继续租赁的事实及合同关系。然而，一审法院在审理中却作出错误认定，认为“被告在租赁期满后，未将租赁商铺交还给原告。”一审法院的这一认定是与事实严重不符且没有任何证据支撑的。根据我国民事法律“谁主张谁举证”的原则，双方租赁合同期限届满后，被上某人如主张上某人仍然继续租赁或使用其场地，就应该首先对上某人存在继续租赁或实际使用的事实进行举证。但是，在本案中，被上某人既未能举证证明上某人与其续签有租赁合同，也没有任何证据证明上某人实际使用其场地，相反，现场调查显示，被上某人租赁给上某人的场地并没有任何人在使用，是一个空置的场地，被上某人的场地位于嘉和自由空间一楼内部，该商厦外围商铺的使用人是百信药房、中国移动通信公司等，而一审法院向这些实际使用人了解的情况表明，在上某人整体租赁期间，他们原来是向上某人转租，但租赁期限届满后，这些商家某直接和外围商铺的业主签订租赁合同，而被上某人的场地并没有任何人继续使用。二、一审存在严重程序错误。一审法院在依被上某人申请进行实地调查后，向上某人出具的调查记录为嘉和物业、百信药房、中国移动公司营业厅等有关人员的说明，但对于现场砖墙是否上某人堆砌并未进行质证，也未将现场堆放的杂物经由上某人进行确认是否系上某人所为。而且，这些杂物是堆放在被上某人场地还是在别人场地量有多少是否足以影响被上某人对自己场地的使用这些问题都没有进行任何质证，就直接作出认定，并不客观、公正。三、一审判决适用法律错误。本案中，双方在原租赁期限届满后，上某人并没有继续使用原租赁场地，因此，双方不存在不定期租赁合同关系，一审法院适用《合同法》第二百三十六条规定作出判决是错误的，应依法予以纠正。综上某述，上某人在与被上某人租赁合同期限届满前就搬出场地并明确表示不再继续租赁，被上某人也通过业主大会另外推举业主代表协商场地对外租赁事宜，其中部分业主已经自行将场地出租给第三人。被上某人主张上某人需继续向其支付租金，但却没有任何证据证明上某人在原租期届满后仍继续使用其场地。一审法院在被上某人举证不能的情况下仍作出错误认定及判决，损害了上某人的合法权益，为此提起上某，请求二审法院驳回被上某人的全部诉请。
被上某人余某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上某人的上某请求，维持原判。
当事人争议的焦点是：1、原租赁协议期限届满后，上某人与被上某人之间是否仍存在租赁关系2、上某人应否向被上某人支付2009年9月1日至2011年7月31日期间的租金及利息
上某人对一审判决查明的部分事实提出异议，认为一审法院对商铺现场的调查描述不客观。被上某人对一审判决查明的事实没有异议。双方当事人对一审判决查明事实无异议的部分，本院予以确认。
上某人为证明其主张在二审期间提交如下证据：1、2009年10月11日嘉和自由空间A座首层商铺部分业主给广西嘉和置业集团有限公司的去函及广西嘉和置业集团有限公司的回函，证明2009年8月8日嘉和自由空间首层商铺业主召开了业主会议，讨论商铺租赁合同到期后出租事宜以及业主要求将门窗恢复原状等问题；2、《会议纪要》及《授权委托书》，证明2009年8月8日嘉和自由空间首层商铺业主召开业主会议，明确金蜂星公司在2009年8月30日届满后不再续租，并推举成立五人小组代表业主对外招租；3、业主林华的书面证言，证明2009年8月8日召开了业主大会，明确金蜂星公司租赁期限届满后不再续租；4、《情况说明》，证明百信药房收到金蜂星公司的通知，被告知金蜂星公司不再继续整体承租以及业主会议决定推举产生5名业主负责后续出租事宜；5、《通知函》，证明2009年7月30日、8月12日金蜂星公司致函百信药房，告知金蜂星公司承租期满后不再续租以及后续租赁问题由业主会议决定分为五大块对外出租；6、《东葛路X-X号嘉和自由空间X层商铺业主的租赁合作协议》，证明2009年12月经各业主签字提交给百信药房的新租赁方案，说明金蜂星公司租赁到期后，各业主已收回商铺并重新分为五大块拟对外出租；7、介绍信，证明一审法院于2010年12月13日向百信药房调查，百信药房已将前述情况向法院作了说明并提交相关材料；8、《关于要求百信药房撤出嘉和自由空间首层商铺公共通道的函》，证明金蜂星公司租期届满后并未续租；9、韦某出具的《证明》，证明中国移动公司南宁分公司于2006年起向金蜂星公司租赁7、8、X号商铺，租金交给金蜂星公司，2009年12月后其结束与金蜂星公司租赁关系，直接向商铺业主承租并交纳租金；10、平面图，证明讼争商铺平面示意图；11、物业费专用发票，证明2009年1月至8月每月交纳的物业费为1337.0625元，2009年9月后每月交纳的物业费为571元，说明原承租部分物业费已不由金蜂星公司交纳；12、2012年2月15日玉娟出具的证明，证实百信药房搬走后，门锁并不是金蜂星公司及乐某锁的；13、丁某、陆江娜、易文平、乐某辉出具的书面证明及身份证、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明、与金蜂星公司签订的租赁合同，证明这些业主也参加了2009年8月8日的业主大会，会议内容与前述《会议纪要》内容一致。
被上某人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新的证据。
本院认为，上某人二审期间提交的上某证据，已经双方当事人质证，与本案有关联，并能与其一审提交的证据相互印证，形成证据链，本院予以确认。
根据双方当事人一、二审提交的证据及本院2012年2月2日向嘉和自由空间深圳鹏基物业管理公司调查的情况，本院二审查明：余某向开发商广西嘉和置业集团有限公司购买涉诉商铺时，同时将该商铺租赁给金蜂星公司，并由开发商将商铺直接交付给金蜂星公司，余某并未与开发商及金蜂星公司办理商铺交接手续。涉诉商铺交付时与首层其他商铺作为一个整体空间出租给金蜂星公司，各个商铺仅在图纸上某明具体位置，但未实际形成各自独立的空间。金蜂星公司整体承租上某首层商铺后，将首层商场大门公用通道出租给南宁市百信药房经营，南宁市百信药房已于2011年9月搬离。金蜂星公司与余某的租赁合同期限届满后，金蜂星公司未再继续使用涉诉商铺。
2009年8月8日，嘉和自由空间A座首层商铺的业主召开了业主会议，乐某作为业主同时作为金蜂星公司的法定代表人参加了会议，会议就首层商铺到期后的租赁事宜进行了协商，并达成以下事项：1、全体业主明确合同租赁到期日为2009年8月31日，到期后金蜂星公司不再续租；2、推举一个5人小组，租赁期满后，代表业主对外进行统一招租。5人小组人员为：蒙秀蜂、赵某、唐维娟、许旭祥、乐某，代表授权期限为金蜂星公司租赁期满后3个月；3、全体业主一致同意维持现有的商户租赁期可以延期续租三个月；4、如授权代表统一招租不能实现，则由业主自行对铺面进行处理。部分业主在授权委托书上某字，委托上某5人作为全体业主代表全权参与处理所有业主铺面的承租事宜。此后，因商铺出租未有结果，部分业主于2009年10月11日向开发商广西嘉和置业集团有限公司去函，要求开发商按设计图纸的规定恢复商铺建筑原貌。
二审庭审中，余某明确表示其在本案中的主张系合同之诉，而非侵权之诉，其要求金蜂星公司支付相应租金及利息。
本院认为：余某与金蜂星公司签订的《房屋租赁合同》，当事人意思表示真实，没有违反法律规定，合法有效。2009年8月30日租赁期限届满之前，嘉和自由空间A座首层商铺的业主已于2009年8月8日召开业主会议，就首层商铺到期后的租赁事宜进行协商，明确了租赁期限届满后金蜂星公司不再续租。事实上，租赁期限届满后，金蜂星公司未再继续使用涉诉商铺，也未继续向余某交纳租金，上某事实表明金蜂星公司与余某在《房屋租赁合同》期限届满后未形成不定期租赁合同关系。因此，余某要求金蜂星公司支付合同期限届满后的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。因双方在租赁关系开始时就未办理商铺交接手续，双方在履行合同过程中亦未就此进行协商，合同对租赁期限届满后返还商铺的交付方式又没有明确约定，且金蜂星公司亦未再继续使用涉诉商铺，故余某以金蜂星公司在租赁期届满后未向其交付商铺为由主张双方形成不定期租赁关系的理由不成立，本院不予支持。一审判决认定双方在租赁期限届满后形成不定期租赁合同关系，与事实不符，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决；
二、驳回被上某人余某的诉讼请求。
一审案件受理费287元，二审案件受理费287元，合计574元，由被上某人余某负担。
本判决为终审判决。
审判长李涛
代理审判员王瑛瑛
代理审判员刘萌
二O一二年三月五日
书记员骆春利
