原告陈某甲，男，34岁，汉族。

委托代理人（一般授权代理）蒋智，湖南金浯律师事务所律师。

委托代理人（一般授权代理）陈某乙，男，56岁，汉族，系原告父亲。

被告李某丙，男，60岁，汉族。

被告李某丁，男，30岁，汉族，系被告李某丙之子。

委托代理人（特别授权代理）李某丙，男，60岁，汉族。

第三人李某戊，男，68岁，汉族。

委托代理人（一般授权代理）雷鸣，湖南湘永律师事务所律师。

原告陈某甲与被告李某丙、李某丁确认合同有效纠纷一案，于2011年11月23日向本院提起诉讼。本院受理后，第三人李某戊向本院提出请求，申请参加本案诉讼。本院依法组成由审判员夏红旗担任审判长，审判员唐瑞龙、张雪琳参加评议的合议庭，于2012年1月5日公开开庭进行了审理。原告陈某甲及其委托代理人蒋智、陈某乙、被告李某丙及李某丁的委托代理人李某丙、第三人李某戊及其委托代理人雷鸣等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某甲诉称，二被告将座落在祁阳县X镇X路X号的房产及地产出让给原告，并签订了售房协议，原告方依协议履行义务后，被告方拒绝配合原告办理房地产过户手续，请求法院判令原、被告签订的《售房协议》合法有效。

原告为支持其诉称，向本院提交了如下证据：

1、2005年12月6日，原、被告签订的《售房协议》一份，拟证明原告购买被告房屋的时间及价款，被告应协助原告办理房地产过户登记手续。

2、2005年12月5日，被告李某丁的承诺书一份，拟证明《售房协议》是被告及家人协商签订的，协议形式要件合法。

3、2005年12月7日、2005年12月12日收条二份、2005年12月28日银行卡业务回单1份，拟证明原告直接付给被告三笔购房款共计250710元。

4、祁国用（98）字第X号国有土地使用证1份，2003年6月24日房屋所有权证，共有权证及房产地平面图各1份，拟证明原告按《售房协议》的约定为被告偿还了被告用诉争房在银行抵押的贷款，被告按约定向原告交付了诉争房屋，《售房协议》合法有效。

5、陈xx、曾xx、唐xx三人的调查笔录，拟证明原告在诉争房居住已五、六年了。

6、证人谢xx的证言，拟证明原告自2006年起就在诉争房居住，且听原告母亲说，诉争房是买到李某丙的。

7、证人唐xx的证言，拟证明原告在诉争房居住已五、六年了，被告在搬出诉争房的时候，听被告说，已将房子某了。

被告李某丙、李某丁辩称，二被告与原告签订的《售房协议》内容不是二被告的真实意思表示，二被告与原告签订的售房协议是原、被告双方串通损害了第三人的利益。

二被告未向本院提交证据。

第三人李某戊陈某，第三人与被告李某丙存在着合法有效的租赁关系和抵押借款关系；原、被告之间的房屋买卖行为侵害了第三人的知情权、优先受偿权和优先购买权，请求法院判令原、被告所签订的《售房协议》无效并赔偿第三人的损失。

第三人李某戊为支持其陈某，向本院提交了如下证据：

1、房屋租赁协议一份，拟证明被告于2005年6月15日就将诉争房屋租赁给了第三人，第三人租赁后对诉争房屋进行了修缮和使用。

2、借据一份，拟证明被告2005年7月8日借第三人李某戊现金72万元，并以诉争房作了抵押。

经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，第三人对证据1的被告方签字有异议；对原告提供的证据5，被告认为不予肯定，第三人认为，形式不合法，不予质证，对原告提供的证据6、7，被告及第三人无异议。原告对第三人提供的证据1、2的真实性有异议，并认为与本案无关，被告对第三人提供的证据1、2无异议。

本院依照证据规则审查认为，原告提供的证据1、2、3、4、6、7及第三人提供的证据1、2客观真实，且与本案关联，作为本案的证据使用；对原告提供的证据5中的唐xx的调查笔录作为本案的证据使用，因唐xx确有无法出庭的特殊情况（参加市人大、政协“两会”），其他二位被调查人未出庭作证，形式要件不符合法律规定，不作为本案的证据使用。

根据上述有效证据，结合原、被告和第三人的陈某，本院认定如下案件事实：

2005年12月5日，被告李某丙和妻子某xx及儿子某三人协商将座落在祁阳县X镇X路X号一栋三铺面五层楼房（以下简称诉争房屋）以人民币陆拾伍万捌仟元的价格卖给原告陈某甲，二被告及康xx共同签署了“我愿意将座落在祁阳县X镇X路X号一栋三铺面五层楼房卖给陈某甲总价为人民币陆拾伍万捌仟元整，不包括卖房的一切税费，税费由买方承担，至于付款事宜全权委托我家李某丙办理。”的委托书。次日，被告李某丙代表其妻康xx、子某、女李x与陈某甲签订售房协议，协议约定：1、甲方（被告）及甲方房屋所有权人（见副件）同意将座落在浯溪镇X路X号临街门面三个，土地使用面积以甲方办理的土地使用证为准（现为复印件）。房屋建筑层数五层，加顶层出口一层，建筑面积以甲方所办的房产证为准（现为复印件）；2、房屋的出售价格：陆拾伍万捌仟元整；3、乙方（原告）代甲方（被告）还清工商银行房屋抵押贷款计人民币407294.78元；4、现金支付贰拾伍万零柒佰零陆元整；5、乙方（原告）按银行规定或提前还清银行贷款时及时通知甲方（被告），甲方（被告）应积极配合乙方（原告）办理房屋产权过户及土地使用证过户。2005年12月7日、12日、28日原告三次给付二被告现金250710元，二被告收到此款后就将诉争房屋的钥匙交给了原告。原告随即搬进诉争房屋居住至今。尔后，原告陆续为被告还清了被告以诉争房作抵押在工商银行的贷款本息后，即通知被告配合办理房屋过户手续，被告以种种理由拖延，原告即诉至本院，请求法院判令确认原、被告所签订的《售房协议》合法有效。

2005年6月15日，被告李某丙与第三人李某戊签订房屋出租协议，被告李某丙将诉争房屋租赁给第三人李某戊办厂10年，协议签订后，第三人与李某戊一直未进入诉争房办厂经营，同年7月8日，被告李某丙借到第三人人民币720000元并书面约定，以诉争房屋作抵押，但未办理抵押登记手续，被告将诉争房转让给原告，一直未告知第三人，原告入住诉争房后，第三人也一直未提出异议，第三人自租赁诉争房后，每年均有半年左右的时间居住在祁阳县城。

另查明，2003年6月24日，被告在办理诉争房产权证时，房屋的所有权登记为李某丙，共有权登记为李某丁，土地证的土地使用者登记为李某丙。

本院认为，2005年12月5日，被告李某丙夫妇及儿子某经协商同意将诉争房以658000元的价格卖给原告陈某甲，并共同签署了“我愿意将座落在祁阳县X镇X路X号一栋三铺面五层楼房卖给陈某甲总价为人民币陆拾伍万捌仟元整，不包括卖房一切税费，税费由买方承担，至于付款事宜全权委托我家李某丙办理”的字据。李某丙、康xx、李某丁作为卖方、产权人在字据上签了名。显然，被告李某丁及母亲康xx已授权被告李某丙按照上述字据的内容转让诉争房屋给原告陈某甲。次日，李某丙按照上述字据的内容全权代表康xx、李某丁和李x与原告陈某甲签订了诉争房屋的售房协议，该售房协议没有违背二被告及康xx共同签署字据的内容，亦未违反法律的规定，是一个有效协议，因被告李某丙之妻康xx、女李x不是诉争房屋的产权人和共有权人，被告李某丙在售房协议上代为其签名，不影响售房协议的效力。售房协议签订后，原告向被告履行了付款义务，被告亦向原告交付了诉争房屋，原告入住诉争房屋也已多年，依照原、被告双方签订的售房协议，原告在付清被告房价款后，被告应当积极配合原告办理诉争房地产过户手续，而被告以种种理由拖延，原告请求本院确认其与被告签订的《售房协议》合法有效，本院予以支持。被告辩称的《售房协议》内容不是二被告的真实意思表示，与本案事实不符，本院不予采信。

第三人李某戊借给被告李某丙720000现金，书面约定以诉争房屋作为抵押，应当办理抵押登记手续而没有办理，其抵押无效。故对第三人陈某的与被告就诉争房屋存在合法的抵押借款关系的请求，本院不予支持。

被告将诉争房屋租赁给第三人，租赁期间，被告出让租赁房屋，应当在合理的期限内通知第三人，而被告将诉争房屋转让给原告后，一直未告知第三人李某戊，侵害了第三人的优先购买权。原、被告签订售房协议后，原告已全部支付了被告价款，被告也已向原告交付了诉争房屋，且原告已入住多年，第三人只能请求被告承担赔偿责任，不能请求确认原、被告签订的《售房协议》无效。本案中，第三人未向本院提交请求被告赔偿损失的相关证据，故对第三人陈某宣告原、被告签订的《售房协议》无效和请求被告赔偿损失的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：

一、原告陈某甲与被告李某丙于二OO五年十二月六日签订的《售房协议》合法有效。

二、驳回第三人李某戊的诉讼请求。

本案件受理费4000元，被告李某丙、李某丁负担2000元，第三人李某戊负担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。

审判长夏红旗

审判员唐瑞龙

审判员张雪琳

二O一二年一月二十一日

书记员李某丁