原告王某。

被告刘某。

第某人重庆某某房地产经纪有限公司。

原告王某诉被告刘某、第某人重庆某某房地产经纪有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月21日受理后，依法由代理审判员王某适用简易程序于2012年2月28日公开开庭进行了审理。原告王某及其委托代理人，被告刘某及其委托代理人，第某人重庆某某房地产经纪有限公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某诉称，2011年9月3日，被告与第某人签订一份《买卖居间合同》，合同约定由原告经第某人介绍购买被告位于重庆市X镇X路XX号X栋X-X-X号房屋（套内74.63平方米），房屋总价为35万元。同时约定，被告同意原告用按揭方式付款，三方约定于2011年9月30日前签订《按揭贷款服务合同》,被告有义务配合原告办理银行按揭手续；原告方先行支付2万元定金，在银行按揭贷款审批后，原告于过户当时再支付首付款13万元；合同中还约定了违约金等。合同签订后，原告按约向被告支付了定金，但在合同约定的时间内办理银行按揭贷款手续时，被告不配合原告向银行申请办理按揭贷款，致使原告无法在约定时间内办理银行按揭审批手续，导致原告的购房目的无法实现。被告不按合同约定配合原告办理按揭手续，该行为系严重的违约行为，故原告起诉至法院请求：“一、判令解除原告于被告及第某人签订的买卖居间合同；二、判令被告返还原告购房定金20000元；三、判令被告支付违约金35000元；四、本案诉讼费由被告承担。”

被告刘某辩称，原被告及第某人签订的《买卖居间合同》第某条按揭方式付款约定的：“2、乙方（原告）在银行按揭审批后，过户当日将首期款￥130000元付清。”的条款违反中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》中关于必须支付不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款才能向银行申请办理按揭手续的强制性规定，该合同条款应属无效条款；且原告和第某人在要求被告配合办理银行按揭贷款手续时，在原告并未实际支付首付款的情况下，原告和第某人要求被告向原告出具已收到首付款的证明。原告和第某人的上述行为违反了诚实信用原则；被告同意解除与原告及第某人签订的《买卖居间合同》；被告认为导致合同目的不能实现是因为原告未按照中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》的规定在办理银行按揭贷款前向被告支付首付款，故相应的违约责任应由原告承担。

第某人辩称，原告和第某人要求被告出具的已收到首付款的证明是给银行办理按揭贷款手续的材料，即使被告未收到原告给付的首付款，被告也应该按照原被告及第某人签订的《买卖居间合同》的约定出具该证明。被告的违约行为导致《买卖居间合同》无法履行。

经审理查明，2011年9月3日，原被告及第某人签订《买卖居间合同》，约定：“甲方（被告）自愿将位于重庆市X镇X路XX号X栋X-X-X号套内面积为74.63的房屋出售给乙方（原告）；成交总价为￥350000元/套；付款方式：购房定金：甲、乙（原被告）双方约定在2011年9月3日由乙方（原告）支付购房定金￥20000元给甲方（被告），当甲方（被告）收到房屋定金之时起不得再将该房屋转售第某方或作其他抵押，该购房定金为总价的一部分；按揭方式付款：1：甲方（被告）、乙方（原告）、丙方（第某人）约定于2011年9月30日前签订《按揭贷款服务合同》……且双方约定在银行审批同意贷款后3个工作日内办理过户手续。2：乙方（原告）在银行按揭审批后，过户当日将首期款￥130000元（其中留￥5000元作为尾款，于交房当日付款）；若乙方（原告）以按揭方式购房的，甲方（被告）应完全配合乙方（原告）和丙方（第某人）办理按揭相关手续，如因甲方（被告）的原因导致按揭不能顺利办理，由甲方（被告）承担责任；若乙方（原告）以按揭方式购房的，应完全配合丙方办理按揭相关手续，如因乙方（原告）的原因导致按揭不能顺利办理，由乙方（原告）承担责任。”

另查明，2011年9月3日，原告给付被告定金20000元，被告向原告出具定金收条一张。

再查明，2011年9月20日，原被告及第某人到工商银行办理银行按揭贷款手续。工商银行要求借款人（原告）提供房屋出售人（被告）出具的已收到房屋购买人（原告）支付首付款的证明办理银行按揭贷款手续。在原告未实际向被告支付购房首付款的情况下，原告及第某人要求被告出具已收取购房首付款的证明材料，被告予以拒绝。2011年9月28日，原被告及第某人再次到工商银行办理银行按揭贷款手续，在原告未实际向被告支付购房首付款的情况下，原告及第某人再次要求被告出具已收取购房首付款的证明材料，被告再次予以拒绝。

上述事实，有当事人陈述、买卖居间合同、定金收条等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。

本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。因被告明确表示不出具已收到原告支付购房首付款的证明材料办理银行按揭贷款手续，故原被告及第某人签订的《买卖居间合同》中约定的银行按揭贷款审批已无法继续办理，原被告及第某人买卖房屋的合同目的已无法实现。对于原告要求解除与被告及第某人签订的《买卖居间合同》的诉求，本院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故对于原告要求被告返还定金20000元的诉求，本院予以支持。

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原被告及第某人在《买卖居间合同》第某条第2项中约定的购房人（原告）在银行按揭审批后将首付款支付给卖房人（被告）的合同条款，违反中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第某章第某条：“借款人须同时具备以下条件：……四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；”的规定。故原被告及第某人签订的《买卖居间合同》第某条第2项条款应属无效条款。在原告未实际向被告支付购房首付款的情况下，原告及第某人要求被告向银行出具虚假的已收取购房首付款证明材料的行为，违反了诚实信用原则。故被告不出具已收到原告支付购房首付款的证明材料的行为不属于违约行为。对于原告要求被告支付违约金35000元的诉求，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十六条、第某十条、第某十四条、第某十六条、第某十七条之规定，判决如下：

一、解除原告王某与被告刘某及第某人重庆某某房地产经纪有限公司签订的买卖居间合同；

二、被告刘某于本判决生效之日起十日内返还原告购房定金20000元；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费838元由原告王某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第某中级人民法院。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

代理审判员王某

二○一二年三月十二日

书记员赖甜