上诉人（原审原告）胡某，男。

委托代理人刘林森，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般代理。

被上诉人（原审被告）李某，男。

被上诉人（原审被告）张某，男。

二被上诉人的委托代理人吴清华，襄阳市明正法律服务所法律工作者。代理权限：承认、放某、变更诉讼请求等特别授权。

上诉人胡某因与被上诉人李某、张某房屋转租费纠纷一案，不服襄阳市X区人民法院〔2011〕襄民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月5日受理后，依法组成由审判员张某明担任审判长，审判员王利敏、施永建参加评议的合议庭，于2012年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人胡某的委托代理人刘林森，被上诉人李某、张某及其委托代理人吴清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定：2009年8月15日，案外人龚必运（甲方）与胡某（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定：甲方将其所有的位于襄樊市邓城大道光彩大市场X-X-X号和X-X-X号铺面租赁给乙方使用；租赁期限为5年，自2009年10月1日起至2014年9月30日止；租金按年结算，每年租金人民币30000元，乙方须在每年9月30日前交付给甲方；乙方在签订本合同时需向甲方另交房屋押金5000元，双方合约期满，乙方不再续租，甲方须退还房屋押金，不得异议；房屋在租用期间，乙方只能作商铺、办公室和宿舍使用，不得随意改变房屋结构和用途，如确需改动时，应得到甲方同意等事项；另约定，甲方应在合同生效之日起将租赁房屋交付给乙方使用，合同生效之日起至2009年10月1日前为房屋装修免租期。合同签订后，原告胡某于2009年9月2日向案外人龚必运交纳了租金30000元和房屋押金5000元。双方均已履行了第一年的合同。2010年9月29日，原告胡某向案外人龚必运交纳了2010年10月1日起至2011年9月30日即第二年的租金32000元，案外人龚必运给原告胡某出具了“今收到租金32000元”的收据一份。原告在承租龚必运的房屋期间，于2010年10月中旬，在其承租房门前张某出租公告，被告李某、张某发现了讼争房屋出租的信息，二被告就与原告联系，并从原告手中拿到讼争房屋钥匙，原告与二被告口头约定，由二被告每年向原告胡某交纳房屋租金50000元，租期为4年，并交纳房屋押金5000元。同年10月15日，被告李某、张某开始对讼争房屋进行装修。同年10月21日，案外人龚必运发现原告将承租的房屋擅自转租给了被告李某、张某后，便将讼争房屋门锁住。2010年10月28日，张某派出所出警到光彩市场解决案外人龚必运与原、被告的租房纠纷，三方达成口头协议：原告与龚必运2009年8月15日签订的租房合同解除，原告搬出房屋，李某支付转让费30000元。此后三方均未履行。同年12月18日，原告起诉案外人龚必运，要求解除其与龚必运签订的《房屋租赁合同》，房主龚必运退还收取的房屋租金32000元、押金5000元，并赔偿房屋租金损失42000元、房屋装修费30000元，合计109000元，并承担诉讼费用。2011年2月18日，一审法院作出〔2011〕襄民三初字第X号民事判决：判决一、解除原告胡某与龚必运于2009年8月15日签订的《房屋租赁合同》；二、龚必运于本判决生效之日起五日内返还原告胡某交纳的房屋租金32000元和房屋押金5000元，合计37000元；三、驳回原告胡某的其他诉讼请求。宣判后，原告胡某不服上述判决，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。尔后，原告胡某又撤回上诉。2011年6月1日，湖北省襄阳市中级人民法院作出民事裁定，准许上诉人胡某撤回上诉，各方当事人均按原审判决执行。在该案审理中，二被告搬出了讼争的房屋，2011年2月10日龚必运又将房屋出租给他人使用至今。

原审法院认为，原告胡某与案外人龚必运经协商一致签订的《房屋租赁合同》已经该院〔2011〕襄民三初字第X号民事判决书确认有效。原告胡某未经房屋所有权人龚必运的同意擅自将承租的房屋招租并口头约定转让给被告李某、张某，与案外人龚必运发生矛盾，原告报警后，出警干警协调原、被告及龚必运达成口头协议约定，由二被告向原告支付房屋转让费，原告在本案中称转让费实际为房屋装饰装修费，但三方达成口头协议后，原告未向二被告主张某利，却于同年12月18日向本院起诉龚必运，要求解除合同，赔偿相关损失（含装修费）。二被告随之也搬出出租房，龚必运又将房屋出租他人，应视为对三方口头协议的解除。同时由于二被告未能实际继续履行与案外人龚必运的合同关系，即使原告所述的装饰装修物存在剩余价值，二被告不是利益的实际享受者。因此，原告胡某要求二被告支付转让费30000元的诉讼请求，无法律依据，不予支持。二被告的辩称理由成立，予以采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：驳回原告胡某的诉讼请求。案件受理费275元，由原告胡某负担。

上诉人胡某对原审上述判决不服，向本院提出上诉称：被上诉人李某、张某应当履行口头协议，向其支付房屋转让费30000元。原审判决错误，应予改判。请求二审法院撤销原判；改判支持上诉人一审全部诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人李某、张某答辩称：原审判决正确，应予维持。

二审经审理查明：原审判决认定事实属实，本院予以确认。

本院认为：上诉人胡某依据其与被上诉人李某、张某达成的“口头协议”，要求被上诉人李某、张某向其支付房屋转租费30000元的前提，是其应当协助被上诉人李某、张某与案外人龚必运签订《房屋租赁合同》。在“口头协议”中，无李某、张某与案外人龚必运对租赁期限、租金标准等约定，无法保证被上诉人李某、张某能够租赁使用上诉人胡某转租的即案外人龚必运的房屋。诉讼中，上诉人胡某亦不能提供李某、张某租赁使用其转租的即案外人龚必运的房屋的证据，因此，上诉人胡某未能履行转租义务，且上诉人胡某称30000元转让费系房屋装饰装修费，其在〔2011〕襄民三初字第X号案件中主张某屋装修费30000元已被驳回，故其要求被上诉人李某、张某向其支付房屋转租费30000元的上诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由上诉人胡某负担。

本判决为终审判决。

审判长张某明

审判员王利敏

审判员施永建

二O一二年三月十二日

书记员王佼莉