上诉人（原审被告）宗某。

被上诉人（原审原告）某物业公司。

法定代表人刘某。

委托代理人李某。

上诉人宗某因物业服务合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）东民初字第XXX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2011年10月，某物业公司诉至原审法院称：宗某为北京市X区朝阳门南小街X胡同X号楼X单元X号房屋的产权人，该小区由我公司提供物业管理服务。因宗某拖欠2006年X月11日至2011年X月10日的物业服务费用共计X元，故我公司诉至法院要求宗某补交欠费X元，并支付滞纳金X元。诉讼费由宗某承担。

宗某辩称：1、某物业公司提供的物业服务不达标。某物业公司作为物业公司带头私搭乱建，建筑工地食堂拆除后本应建设绿地，某物业公司却扩建为其自己使用的食堂，对业主私搭乱建行为不予管理。小区内存在建筑垃圾不及时清理，车辆乱停乱放，绿地改建停车场，业主私装地锁，救护车消防车进出不便，保安管理不严格等情况；2、我所在单元的门禁锁和对讲机自2005年入住时就无法正常使用，经业主多次反映，某物业公司才在2008年修好，这期间曾发生过陌生人在楼道内睡觉、房屋被盗、存放于楼道内自行车丢失等情况；3、我在2006年交纳了物业费，某物业公司不应自2007年1月起计算滞纳金，而应自2007年年末开始计算。综上，我认为某物业公司提供的物业服务质量有瑕疵，不仅给业主带来安全隐患还造成了身心伤害，故我仅同意支付生活垃圾清运费和三分之一物业服务费。

原审法院经审理查明：北京市X区朝阳门南小街X胡同X号楼X单元X室房屋系宗某之私有房产，建筑面积为X平方米。某物业公司经该小区开发商北京某房地产开发有限责任公司选聘，对该房屋所在小区提供前期物业管理服务。

2005年1月9日，某物业公司、宗某及北京某房地产开发有限责任公司三方签订了《朝内小区业主临时公约》，约定：住宅物业服务费每月每平方米0.5元，电梯运行维护费、高压水泵运行维护费根据京价（房）字[2000]第X号文件的规定收取，生活垃圾清运费每年每户30元。物业服务费由业主按年交纳，首次费用在办理入住时按开发商发出的进住证之日起计收一年的，以后每年的费用均在此日一次性交纳一年的。公约同时约定，业主未按规定交纳物业服务费的，应按照物业管理企业的规定自逾期之日起每日加收应缴费用的1‰作为滞纳金。同日，宗某签署签领书，该签领书载明：“本人已阅读并承诺遵守《业主手册》中所规定的各项事宜，接受全体业主的共同监督，积极配合物业公司的管理，认真行使业主的权利和义务。”同日，北京某房地产开发有限责任公司为宗某发出房屋进住证，宗某入住其所购房屋。

宗某需于每年X月11日前交纳物业服务费和生活垃圾清运费。宗某自2006年X月11日起未交纳物业服务费等费用，致某物业公司成讼。

庭审中，某物业公司对宗某提出的物业服务质量问题进行了说明。某物业公司称其并未私自扩建工地食堂，其使用的食堂自开发商处租赁；对业主私搭乱建、私装地锁和私自将绿地改建为停车位的行为，某物业公司一直会同居委会进行劝阻并协商解决，但因某物业公司没有执法权无法强拆，最终劝阻无效；宗某所述的单元门禁锁情况属实；某物业公司自开发商处接管了2个自行车库，按照物业管理规定楼道内不能存放自行车，某物业公司虽对此进行过管理，但因人口较多无法实现彻底杜绝；某物业公司没有足够的人力财力清运建筑垃圾，但已通过收取保证金的方式督促业主自行清运。

原审法院经审理确认：某物业公司、宗某所签《朝内小区业主临时公约》系各方真实的意思表示，合同应为有效。在合同履行过程中，某物业公司提供的物业服务虽存在尚待提高、改进之处，但不足以据此认定某物业公司违约，而宗某以拒交物业服务费的违约行为对抗某物业公司的履约瑕疵，显系不当。因此，宗某理应承担相应的违约责任，将拖欠的物业服务费用如数交清。关于某物业公司要求宗某支付滞纳金一节，因某物业公司在物业管理服务方面确有需要改进之处，故某物业公司该项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2011年12月判决：一、宗某于判决生效后十日内向某物业公司支付自二00六年X月十一日至二0一一年X月十日止的物业服务费和生活垃圾清运费共计人民币X元。二、驳回某物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，宗某不服，以原审法院未审查某物业公司的执业资格，《朝内业主临时公约》不平等，物业服务不到位为由上诉至本院，请求二审法院撤销原判，改判驳回某物业公司的诉讼请求或者发回重审。某物业公司同意原判。

本院审理期间，宗某提交了照片五张，以证明小区物业服务不到位。某物业公司对此证据的质证意见为：不予认可。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。

上述事实，有双方当事人陈述、《朝内小区业主临时公约》、《房屋进住证》、《签领书》、宗某提供的房产证、照片等证据在案为证。

本院认为：本案上诉争议焦点在于宗某是否应当向某物业公司交纳物业服务费的问题。

根据我国法律规定，依法成立的合同，具有法律约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，宗某、某物业公司签订的《朝内小区业主临时公约》系各方真实的意思表示，合同应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。某物业公司对宗某居住的小区提供了实际的物业管理服务，宗某在客观上已经享受了物业服务，理应交纳物业服务费，其拖欠至今未付不妥。某物业公司起诉要求宗某支付2006年X月11日至2011年X月10日的物业服务费用共计X元，于法有据，应予支持。考虑到某物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，原审法院仅判令宗某支付物业服务费等费用，而驳回某物业公司主张的滞纳金，较为合理妥当。宗某上诉称《朝内业主临时公约》不平等，但未就此提供法律依据，本院难以采信。宗某另上诉称某物业公司的物业服务不到位，不同意负担物业服务费，缺乏充分的事实及法律依据，本院亦难以支持。至于某物业公司的物业管理执业资格问题，经审查，某物业公司在一、二审期间均向法院提交了企业法人营业执照，物业管理属于该公司经营范围。

应当指出，某物业公司作为服务企业，应在物业管理中尽职尽责，充分听取业主的意见和建议，不断提高服务质量，完善细节，为小区业主提供保质保量的服务，而宗某作为业主应按时缴纳物业服务费，共同营造物业公司与小区业主之间的和谐社会关系。

综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费X元，由某物业公司负担X元（已交纳）；由宗某负担X元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费X元，由宗某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长胡建勇

代理审判员刘某

代理审判员刘某毅

二○一二年X月X日

书记员王蕊