上诉人（原审被告）吴某。

被上诉人（原审原告）某物业公司。

法定代表人杨某。

上诉人吴某因物业服务合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）顺民初字第XXX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2011年7月，某物业公司诉至原审法院称：2003年3月，我公司受地产开发公司委托，对北京市X镇进行前期物业管理。依据双方协议，物业费标准为每月每平方米3.9元，每季度交纳一次。我公司一直全面、恰当的履行自己的义务，吴某无正当理由一直未交纳物业费。截止到2009年X月31日合计欠缴物业费X元。我公司认为，吴某作为美林香槟小镇业主，有交纳物业费的义务。由于吴某的违约行为，我公司可按日万分之五收取滞纳金。现诉至法院，诉讼请求：1.请求判令吴某支付截止到2009年X月31日欠缴的物业费X元；2.请求判令吴某按日万分之五支付自2010年X月X日至2011年X月X日的滞纳金X元。

吴某辩称：2004年X月1日至2004年X月31日的物业费我已经交纳了，是我入住的时候提前付的物业费。2004年涉诉房屋验收时有问题，开发商答应物业费减免到2009年X月31日。合同也约定了，如果房屋有问题，由开发商和物业公司协商赔付。我方不欠物业费。某物业公司主张的物业费金额没有明细。某物业公司没有尽到合理的义务，服务内容有欠缺。现在涉诉小区的绿地已经被很多业主侵占，某物业公司却仍旧按照原来的面积收取费用。

原审法院经审理查明：吴某系北京市X镇美林香槟小镇X处的业主。该房屋建筑面积为X平方米。

北京某房地产开发有限公司（甲方）与某物业公司（乙方）于2003年X月X日签订物业管理委托合同。甲方委托乙方对美林小镇实行专业化物业管理。合同第4条约定委托管理期限：甲方同意自美林小镇竣工并交付业主入住之日开始连续30个月委托乙方独立管理。合同第7条约定：本物业的居住房屋物业管理服务费为3.9元3.月。业主和使用人逾期交纳物业管理服务等费用的，每逾期一日，应向乙方支付相当于欠缴费用的千分之四的滞纳金。合同第十条违约责任中约定：10.若甲方向业主交付的房屋（含建筑装修和设备）在管理过程中被发现确实施工质量不合格，或甲方与业主或使用人有特殊承诺致使业主或者使用人依法可以拒付或少付的，则在乙方无法收取物业管理服务费时，该费用由甲方先予支付，具体费用金额由双方协商议定。2006年X月X日，双方签订物业管理委托合同补充协议二，内容为：管理服务工作采取双方共管的方式，将协议期限变更为自2006年X月X日至2007年X月X日。2007年X月X日，双方签订备某一份，将双方共管变更为自2007年X月X日由某物业公司独立全权负责物业管理服务事宜。2009年X月X日，双方签订终止《美林小镇物业管理服务委托合同》的协议书，内容为：基于种种原因，某物业公司已无法为小区提供正常的、合格的物业管理服务，故双方同意提前终止合同。

另查明：北京某房地产开发有限公司于2004年X月X日经工商管理部门核准，名称变更为某房地产开发集团有限公司。

诉讼中，某物业公司变更其诉讼请求，其表示对于2004年X月至2004年X月X日的物业费X元不再主张。

某物业公司主张吴某欠缴物业费的期间为2006年X月1日至2009年X月31日。吴某表示其没有交纳2005年之后的物业费，是因为开发商已经免除其2005年至2009年的物业费，其已经将免除物业费的证明交给了某物业公司。其现在除了有2005年的免除证据外，没有其他证据了。吴某提交了2005年X月X日的协议及情况说明。协议甲方为某房地产开发集团有限公司，乙方为吴某。双方达成如下协议：1、甲方于2005年X月X日前一次性补偿因该房屋保修给乙方造成的损失人民币X万元整，并由甲方代乙方交纳一年的物业管理费用。……6、本协议签订后，乙方不再以此次事件为由向甲方提出任何损失赔偿要求。某物业公司认可协议的真实性，认为维修行为都发生在2005年。某物业公司认可某房地产开发集团有限公司曾告知某物业公司免除吴某的涉诉房屋在2005年的物业费，该物业费由某房地产开发集团有限公司承担。

吴某主张某物业公司提供的服务存在瑕疵，其提供照片以证实小区内私搭乱建严重，侵占了小区绿地。某物业公司认可别墅的业主存在别墅改扩建行为，但表示其已经向相关部门举报了，履行了职责。为证明其主张，某物业公司提交了北京市规划委员会出具的函件。吴某对函件真实性认可，但表示进行别墅违章改扩建的不止这些。

原审法院经审理确认：某房地产开发集团有限公司与某物业公司签订的物业管理委托合同合法有效，法院予以确认。某物业公司对吴某居住的小区提供了实际的物业管理服务，吴某应当支付报酬。某物业公司在提供物业服务过程中，存在瑕疵，其服务质量有待提高。就某物业公司已经提供的服务，法院根据其服务质量依法酌减吴某应当交纳的服务费数额。某物业公司要求吴某支付滞纳金的请求，因其服务存在瑕疵，且吴某并非恶意拖欠物业费，故对某物业公司要求滞纳金的请求法院不予支持。吴某未能提供证据证实涉诉房屋2006年至2009年期间的物业费被免除，故其辩解缺乏事实依据，法院不予采信。吴某关于某物业公司的起诉已经过诉讼时效的辩解，因吴某欠缴物业费具有连续性，故某物业公司的起诉并未超过诉讼时效。据此，原审法院于2011年11月判决：一、吴某于判决生效之日起七日内，给付某物业公司二○○六年X月X日至二○○九年X月X日期间的物业费共计X元；二、驳回某物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，吴某不服，以原判认定基本事实错误，上诉人居住房屋存在质量问题，其物业费已被开发商免除到2009年X月X日为由上诉至本院，要求撤销原判，驳回某物业公司的诉讼请求。某物业公司同意原判。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。

上述事实，有双方当事人陈述、美林小镇物业管理委托合同、物业管理委托合同补充协议二、备某、证明、协议书、北京市规划委员会规划审批函、物业管理公约、照片、协议、情况说明、收据、询问笔录等证据在案佐证。

本院认为：本案上诉争议焦点在于吴某是否应当向某物业公司交纳物业服务费的问题。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，某物业公司、吴某虽然没有签订物业管理合同，但是某物业公司具有物业管理资质，某房地产开发集团有限公司作为房屋建设单位与某物业公司签订的物业管理委托合同合法有效，当事人应遵照履行。某物业公司对吴某居住的小区提供了实际的物业管理服务，吴某在客观上已经享受了物业服务，理应交纳物业费，其拖欠至今未付不妥，某物业公司起诉要求吴某支付自2006年X月X日起至2009年X月X日的物业费，于法有据。考虑到吴某房屋质量确实存在问题，且某物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，原审法院判令酌减吴某应支付的物业费，并不予支持某物业公司主张的滞纳金，比较合理妥当。吴某上诉称其房屋质量存在问题，不应交纳物业费，根据合同的相对性原理，其可依据房屋买卖合同另行主张自己的权利，而本案中物业服务合同的双方为吴某与某物业公司，房屋质量问题并不能成为其完全免交物业费的理由，本院不予支持。吴某另上诉称开发商已经代其交纳了相关物业费，但未就此提供充分证据，本院亦难以采信。

综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费X元，由某物业公司负担X元（已交纳）；由吴某负担X元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费X元，由吴某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长胡建勇

代理审判员刘洋

代理审判员刘天毅

二○一二年X月X日

书记员王蕊