原告：重庆某某物业管理有限责任公司。

委托代理人：陈某丁，男。

委托代理人：李某，女。

被告：侯某，男。

委托代理人：何某某，男。

原告重庆某某物业管理有限责任公司（以下简称某某物业公司）与被告侯某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李某伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈某丁、李某，被告侯某及其委托代理人何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某物业公司诉称，原告是具有国家三级资质的专业物管企业，依法与江北区某某世纪业主委员会（以下简称某某世纪业委会）签订物业服务合同后，于2010年3月10日进场为业主服务。但自原告进场以来，被告作为江北区X区拥有专有权面积104.65平方米的业主，一直拒不缴纳物业服务费，损害了原告的合法权益。现请求（一）判令被告支付原告2010年3月10日起至2012年2月29日止的物业服务费2229.30元；（二）判令被告支付原告截止至2012年2月29日的物业服务费滞纳金2345.30元；（三）判令被告支付原告2011年10月1日至2012年2月29日的水费709.50元、电费32.50元，及同期水、电费滞纳金268.44元。

被告侯某辩称，虽然原告与某某世纪业委会签订的《物业服务合同》中承诺了物业服务标准，但是如下种种事实和问题已严重影响业主的人身财产安全某生活质量。1.根据服务标准，保安必须每天对小区环境内的消防设施、可疑情况进行检查和记录。但从原告的巡查记录表中发现，同一天、同一个员工，巡逻的地点不一样，可是签到的时间却一样，可见巡查记录完全某弄虚作假。2.各楼层消防设施不完备，破损、差缺太多，报警系统处于瘫痪状态，保安人员夜间值班睡觉，已严重影响到小区内业主的生命及财产安全。3.二次供水池应当每年清洗两次，水质送卫生防疫部门进行检查，并检测合格报告张贴公示，但业主多次发现饮水中有浮沉物，水体浑浊，时有线虫发现，因此怀疑原告未定期对供水池进行清洗。4.小区环境存在脏、乱、差，生活垃圾、杂物清运不及时，很多地方存在卫生死角。5.原告应当对排污管道定期进行检查、疏通，可是小区排污管道经常堵塞，造成污染。6.小区绿化的植物未定期、定季进行施肥、补栽，很多植被裸露在外，杂草污物随处可见。7.小区大门外及消防通道经常停放各种机动车辆，原告未能履行管理职责。8.小区内公共照明、绿化用水、用电应当独立安表计量，定月公布，按实按量向业主分摊。可原告根据自己确定的标准收费，有失公开、公正。根据被告提出的上述事实，原告存在严重违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原告系具有三级资质等级的物业管理企业。2008年10月23日，某某世纪业委会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告为坐落于江北区X路X、3、X号的某某世纪商住小区提供物业服务。合同第三条约定，甲方（即某某世纪业委会，下同）委托乙方（即本案原告，下同）提供的物业服务的主要内容有：物业共用部分的日常维修、养某和管理；物业共用设施设备的维修、养某、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养某和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养某与管理；附属配套建筑和设施设备的维修、养某和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通清理；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全某范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同第四条约定了在物业管理区域内，双方特别约定的物业管理事项。合同第七条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.90元/月•平方米……。合同第九条约定，业主应于2008年11月1日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或者物业使用人应在约定时间内履行交纳义务，否则按应交纳物业服务费金额加收3‰的滞纳金，按日计算；物业服务费用按月交纳，业主或者物业使用人应在每月25日内履行交纳义务。合同第十八条约定，本合同期限为三年，自2008年11月1日起至2011年10月31日止。合同第三十二条约定，双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。合同第三十三条约定，本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。合同第三十六条约定，本合同自2008年11月1日起生效。

2010年3月10日，原告进场为某某世纪小区业主提供物业服务。2010年4月26日，某某世纪业委会与原告对双方订立的《物业服务合同》进行了补充调整，达成《补充调整协议书》。该协议书约定，《物业服务合同》中第十八条服务时间调整为2010年3月10日起至2013年3月9日止；《物业服务合同》第九条调整为业主应于2010年3月起交纳物业服务费。此后，某某世纪业委会及原告将上述《补充调整协议书》作为《物业服务合同》附件5与《物业服务合同》一并报物业管理行政主管部门备案。

另查明，被告是重庆市X区X路X、3、X号某某世纪小区X幢X-X号房屋的业主，房屋建筑面积104.65平方米。自2010年3月10日起，被告未向原告缴纳物业服务费。在诉讼的过程中，原告自愿撤回对被告的第（二）、（三）项诉讼请求。

庭审中，被告举示了楼宇治安巡查巡防记录表，认为该记录表上能够反映原告巡逻的同一保安，在不同地点巡逻的时间却是相同，进而说明楼宇治安巡查巡防记录表系弄虚作假；另外，被告举示了照片，拟证明其在答辩意见中所陈述的原告所提供物业服务当中的种种瑕疵。原告对上述证据的真实性予以认可，认为楼宇治安巡查巡防记录表之所以存在上述情况，是因为业主经常将原告于月初张贴在巡逻点的楼宇治安巡查巡防记录表撕掉，为了保持记录表的完整性，被业主撕掉的部分就由保安人员凭借记忆填补，故而存在不周某的情形；另外照片也不能反映原告提供的物业服务存在瑕疵。

上述事实，有物业服务企业资质证书、《物业服务合同》、《补充调整协议书》、楼宇治安巡查巡防记录表、照片及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。

本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的业主委员会和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。具体而言，物业服务企业有要求业主按照合同的约定及时交纳物业服务费的权利，但是其也负担提供符合法律规定和合同约定的物业服务的对待给付义务。本案中，原告与某某世纪业委会依法签订了《物业服务合同》及《补充调整协议书》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，对作为业主的被告具有约束力。被告在享受原告提供的物业服务的同时，应当及时足额交纳物业服务费用。

关于被告所提出的拒交物业服务费的抗辩意见，本院认为，业主拒交物业服务费的抗辩应当基于正当理由。从合同法理的角度看，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。而诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应在法律规定的范围内行使该项权利。在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，被告举示的证明原告提供的物业服务存在瑕疵的证据，属静态反映物业服务某一时间点的状态，不能动态反映物业服务长时间的、持续的状态，未能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。因此被告应当支付原告自2010年3月10日起至2012年2月29日止的物业服务费2229元[0.90元/月•平方米×104.65平方米×（2/3个月+23个月）]；原告诉讼请求中超出此数额的部分，本院不予支持。

综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

侯某于本判决生效后十日内支付重庆某某物业管理有限责任公司自2010年3月10日起至2012年2月29日止的物业服务费2229元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，减半收取25元，由侯某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

代理审判员李某伟

二Ｏ一二年五月十六日

书记员刘某