上诉人（原审原告）：武汉市汉南城市综合开发总公司

被上诉人（原审被告）：吴某

上诉人武汉市汉南城市综合开发总公司因与被上诉人吴某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市X区人民法院（2011）汉民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明，原坐落湖北省武汉市X村X号房屋的所有权属陈某享有，吴某原居住该房屋中。1987年，武汉市汉南城市综合开发总公司（以下简称汉南城开公司）对该房屋所在地段进行拆迁，汉南城开公司将湖北省武汉市X区X套公房安置给陈某。根据陈某意见，汉南城开公司将其中丙栋X-X-X号房屋（面积28.23平方米）交付吴某使用。1997年6月，汉南城开公司向吴某颁发了该房屋的《住房租约》，该《住房租约》中“约定事项”部分载明：乙方（承租人）有下列行为之一的，甲方（发租人）有权终止合同，收回房屋……（4）拖欠租金累计六个月以上的；（5）无正当理由闲置住房达六个月以上的。2005年7月，陈某、康某（陈某之妻）在未经吴某同意情况下，搬入租赁房屋居住。同年11月3日，汉南城开公司以吴某未缴纳租金为由，向康某颁布了《住房租约》。2005年11月28日，吴某向一审法院提起诉讼，请求确认其享有租赁房屋的承租权。2006年4月6日，汉南城开公司向吴某送达一份《关于终止合同的通知》，以吴某“累计欠租180个月”为由，要求终止与吴某签订的住房租约。2006年8月28日，一审法院作出（2006）汉民一初字第X号民事判决，确认租赁房屋的承租权属吴某享有。2008年7月4日，吴某向一审法院提起房屋腾退诉讼，请求判令陈某、康某腾退租赁房屋，该院审理后，于2011年4月1日作出（2008）汉民一初字第X号民事判决，以上述第X号民事判决生效后，汉南城开公司未再主张解除与吴某之间的租赁合同关系，吴某仍享有租赁房屋承租权为由，判令陈某、康某腾退讼争房屋。后陈某、康某不服判决，并提起上诉，该案件正在二审期间。

一审法院另查明，一审法院（2006）汉民一初字第X号民事判决确认，武汉市X区建成后，自1996年起，因汉南城开公司内部原因未收取该栋房屋所有公房承租人的房屋租金。汉南城开公司也未提交向吴某催讨房屋租金的证据材料。

2011年7月5日，汉南城开公司诉至一审法院，请求解除其与吴某的房屋租赁关系。

一审法院认为，吴某对租赁房屋享有的承租权，已经汉南城开公司颁发的《住房租约》以及一审法院（2006）汉民一初字第X号生效民事判决予以确认。1996年起，汉南城开公司因内部原因，未向承租人收取房屋租金，本案中，汉南城开公司也未举证证明在上述X号民事判决生效后，向吴某催收过房屋租金，因此，汉南城开公司主张吴某无理欠租的理由不能成立。此外，租赁房屋2005年起即由陈某、康某居住，且吴某为向两人主张权利提起的房屋腾退诉讼尚在审理之中，故汉南城开公司关于吴某无理空置租赁房屋理由亦不能成立。综上，汉南城开公司所提诉请没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条规定判决：驳回原告武汉市汉南城市综合开发总公司的诉讼请求。案件受理费人民币40元、其他诉讼费人民币46元，合计人民币86元，由原告武汉市汉南城市综合开发总公司负担。

汉南城开公司不服判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。理由：1、上诉人是诉争房屋的所有权人，有权收回出租房屋；2、上诉人在一审中，提交了一份社区居委会的证明，证明被上诉人吴某在2005年以前就空置房屋达十年之久，而一审判决未说明上诉人提供了该证据；3、上诉人于2006年4月以公证形式向被上诉人送达了解除租赁合同的通知，故一审法院认定上诉人在第X号民事判决生效后，未再主张解除与被上诉人的租赁合同，与事实不符；4、上诉人要求收租，而被上诉人未缴纳房租是事实。

被上诉人吴某答辩称，租赁房屋是因汉南城开公司拆迁还建安置给我的，房屋租金不是我不交，而是我去交公司不收，拆迁户有几十户都没有收房租，汉南城开公司没有理由解除我一个人的合同，请求驳回上诉，维持原判。

二审中，汉南城开公司向本院提交了以下证据，用以证明该公司与陈某之间存在拆迁还建关系，与吴某无拆迁还建关系。

1、陈某于1990年9月28日给汉南城开公司的《关于还建房处理委托书》1份，内容：陈某有汉南城开公司在荷花池小区还建的6套房屋的支配权，乙栋西门房现由康某某使用，1-X号由陈某某使用，3-X号由吴某使用，4-X号由张某使用，7-X号由陈某某使用、8-X号由张某使用。以上房屋如换证换房必须由本人签字方能生效。同时有权随时变更居住人和收回房屋使用权。

2、武汉市委、市政府人民群众来访接待室于2000年8月22日给汉南城开公司的函件，内容：康某来市上访，反映拆迁还建未按原订协议执行，要求履行协议问题，请你单位接谈处理。

3、汉南城开公司与陈某、陈某某于1990年9月签订的《武汉市X镇公有房屋住宅租约》1份，内容：汉南城开公司将1-X号房屋（建筑面积59.81平方米、使用面积31.63平方米）租赁给陈某某、陈某居住，月租金为人民币6.9元。

4、汉南城开公司于2005年10月12日出具的《证明》1份，内容：我公司于1990年9月27日还建给陈某住房205.13平方米，房屋位于武汉市X区前三眼桥北路荷花池88#荷花池小区丙栋X单元X-4、7-2、4-2、3-3、1-4、乙栋门面共6套房屋，总居住面积190.50平方米。

经吴某质证，对上述证据的真实性无异议。

以上证据均已由一审法院（2006）汉民一初字第X号民事判决所确认，本院予以采信。

经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，案外人陈某之妻康某与吴某是亲戚关系。汉南城开公司除曾向吴某送达了终止合同通知以外，无证据证实该公司向吴某催收过房屋租金。

本院认为，位于湖北省武汉市X区前三眼桥北路荷花池小区丙栋X-X-X号房屋系汉南城开公司拆迁安置给案外人陈某的6套还建房屋之一，吴某与陈某有亲戚关系，拆迁之前亦在被拆迁房屋内居住，汉南城开公司根据陈某的委托，将该讼争房屋安置给吴某居住使用并与吴某签订了住宅租约，故汉南城开公司与吴某之间的房屋租赁关系不属于市场化的房屋租赁关系，且上述住宅租约已经法院生效判决确认为有效，双方应当依约继续履行。关于汉南城开公司称吴某在2005年之前未在讼争房屋内居住，闲置租赁房屋达十年，该公司有权收回租赁房屋，该公司已向吴某送达了解除合同通知书，该租赁合同应予解除的上诉请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”汉南城开公司向吴某送达解除合同通知书之前，无证据证明该公司就欠租事宜向吴某进行催告，故汉南城开公司主张解除与吴某之间的房屋租赁关系，不符合上述法律规定。

综上，上诉人汉南城开公司的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币40元由武汉市汉南城市综合开发总公司负担。

本判决为终审判决。

审判长晏明

审判员黄更

代理审判员张文霞

二○一二年五月十五日

书记员李娟