湖南省永州市中级人民法院

民事判决书

（2011）永中法民一终字第X号

上诉人（原审被告）刘XX

委托代理人李XX，湖南博大律师事务所律师(特别授权)。

被上诉人（原审原告）刘某X

委托代理人肖XX，湖南天常律师事务所律师。

上诉人刘XX因合伙协议纠纷一案，不服新田县人民法院（2010）新法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年11月16日公开开庭进行审理，上诉人刘XX及其委托代理人李XX，被上诉人刘某X及其委托代理人肖XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，1999年10月原告刘某X、被告刘XX与郑晓星、杨义君经协商，口头约定以合股的方式购买了位于新田县X镇X路X街面80亩土地，合伙人决定以被告刘XX一人的名义签订土地使用权转让合同及办理相关证件。1999年11月2日，通过协议转让方式以被告刘XX的名义与新田县园艺场签订了土地使用权转让合同。2003年8月16日，原告与被告刘XX及郑晓星、杨义君签订了《关于云鹤路合股购买土地协议》，协议约定：一、任某、任某时不准退出已投入的资金；二、重大事项的决定，需要经投资人共同研究决定；三、土地决定开发时，所需要资金，按购土地时各投资者所占总资金的比例投入；四、土地分配和产生利润时的分成，按现有投资比例分配；五、今后如遇事端，投资人步调一致维护共同利益。2005年10月10日，经结算，原各股集资款为：刘某X出资人民币674,932元(付费用人民币54,932元)、刘XX出资人民币636,260元(付费用人民币6,260元)、杨义君出资人民币250,000元、郑晓星出资人民币266,700元(付费用人民币86,700元)，共集资人民币1,827,895元，现各股集资款为(按三股平均集资，其中杨义君、郑晓星为一股)：刘某X现股金为人民币609,298.33元、刘XX现股金为人民币609,298.33元、杨义君现股金为人民币304,649.17元、郑晓星现股金为人民币304,649.17元，合计人民币1,827,895元。2008年4月8日，被告刘XX将本案诉争土地《土地使用证》变更为新国用(2008)第X号《土地使用证》(宗地图：地籍图号2867.50-548.50)，使用面积为4,979平方米，并于2009年6月3日办理了《中华人民共和国建设用地规划许可证》(新规建(2009)私地字第X号)。2009年3月26日，被告刘XX将该地以人民币2,600,000元的价格转让给蒋振兴。同月27日，原告刘某X向被告刘XX出具收条，内容为：“今收实瑞发学校边七亩多土地款分成柒拾陆万元整(760,000元)”。另查明，2008年6月22日，在杨义君家，四股东就本案争执的土地经协商达成了一致意见，该地的出让价格底价为人民币3,000,000元整，低于此价不得出售。四股东在会议笔录上予以了签名确认。

原审法院认为，私人的合法财产受法律保护。本案中，原告刘某X、被告刘XX及第某人郑晓星、杨义君经协商口头约定以合股的方式购买本案诉争土地，且决定以被告刘XX一人的名义签订《土地使用权转让合同》及办理相关证件，在共同出资购地后于2003年8月16日签订了《关于云鹤路合股购买土地协议》，该协议是三方当事人的真实意思表示，对出资者均具有约束力，当事人应当履行协议内容。被告刘XX虽是该块土地登记权利人，但在处置除本案争执的土地和尚未出售的25亩土地外，已处置的其他土地均是原告刘某X、被告刘XX及第某人协商一致后的结果，这有四股东在处置土地时的会议记录为证；2008年6月22日，四股东在第某人杨义君家就本案争执的土地经协商达成了一致意见，即该地的出让底价为人民币3,000,000元整，低于此价不得出售。四股东在会议笔录上予以了签名确认。而2009年3月26日，被告刘XX在未征得其他股东同意的情况下将该地以低于人民币3,000,000元的价格转让给蒋振兴，违反了协议内容中关于重大事项需要经投资人共同研究的决定，且被告刘XX未举证证明在转让本案诉争土地时征得了原告同意或占份额三分之二以上按份共有人的同意，故，被告刘XX提出“被告刘XX转让(2008)第X号宗地，是被告与出资人共同协商议定”的辩解理由，与客观事实不符，不予采纳。而在本案中，被告未经得原告刘某X等其他合伙人的同意而擅自转让该宗土地，现通过评估，2009年3月26日该宗地的市场价值总额为人民币4,710,000元，已经确知被告在转让该宗土地时的2,600,000元是明显低于市场价值的，故，原告刘某X请求判令被告刘XX赔偿其所占有的三分之一的份额的诉讼请求，于法有据，于理相符，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第某条、第某十八条第某款第(五)项、第某、《中华人民共和国物权法》第某十四条、第某十七条、第某百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第某十四条第某款之规定，判决：一、由被告刘XX在本判决生效之日起10日内一次性赔偿原告刘某X经济损失人民币810,000元(4,710,000元÷3－760,000=810,000元);二、驳回原告刘某X的其他诉讼请求。案件受理费人民币l3,800元，由原告刘某X负担2,760元，被告刘XX负担11,040元。

宣判后，原审被告刘XX不服，向本院提起上诉称：1、刘XX以2,600,000元转让讼争土地是经过合伙人同意的；2、原判认定以明显低于市场价值的价格转让共有土地与客观事实不符；3、原判依据土地鉴定价格与转让价格之间的差额来认定刘某X的损失是错误的。请求二审法院依法撤销原判决，驳回被上诉人刘某X的诉讼请求。

被上诉人刘某X答辩称：被上诉人已提供充分的证据证实上诉人转让土地价格明显低于市场价格；上诉人在土地转让后，仍然以自已的名义办理该土地建设工程施工许可证等，存在欺诈行为；一审法院在审理本案时，委托鉴定机构对该土地转让时的土地市场价格进行了评估，依据评估价来认定上诉人的损失是正确的。故请二审法院驳回上诉人的上诉请求。

上诉人刘XX在二审期间向本院提交以下8份证据：1、案外人郑晓星出具的一份收条，拟证实明合伙人郑晓星知道转让涉案土地及收到土地转让款的事实；2、新国用（2011）第X号国有土地使用证，拟证明涉案土地已过户到祁兴房地产开发有限公司名下，受让人蒋振兴以公司名义从事房地产开发；3、新规建（2011）公地字第X号建设用地规划许可证，拟证明该宗土地开发也是蒋振兴以祁兴公司名义开发的；4、新规建（2011）公房建字第X号建设工程规划许可证，证明内容同第某份证据；5、（略）号契税完税证；6、（略）号税收转帐专用完税证；7、（略）号税收通用完税证；8、（略）号税收转帐专用完税证。第5-X号证据拟共同证明该宗土地已从上诉人名义下过户至祁兴房地产开发有限公司名下及缴纳相关税费的情况。

被上诉人刘某X质证认为：1、第X号证据只能证实郑晓星收到了土地转让分成款，此款被上诉人也收到了，但上诉人转让该土地违反了合约约定；2、第2-X号证据中的办证费用是谁出的不真实，即使该办证费用是上诉人出的，也不影响上诉人违背合伙人意志转让土地的行为，被上诉人已提供证据证实上诉人在转让土地后是与其他人合伙的，

被上诉人二审期间未向本院提供证据。

对上诉人二审期间提供的证据，经庭审质证，本院审查认为：第X号证据不属于新证据，且不能证明上诉人转让讼争土地征得了其他合伙人同意，本院不予采信；第2-X号证据证明土地过户的情况，与客观事实一致，本院予以采信。

本院二审查明的事实与一审认定的一致，对一审查明的事实本院予以确认。

另查明：上诉人刘XX与案外人蒋振兴就讼争土地达成的转让协议已经本院生效的法律文书确认为有效。该土地转让协议明确约定，土地转让价格为2,600,000元，并留出300,000元作为办理土地过户手续的费用。该土地的过户手续是2011年才办理的。

本院认为，共有人对共有的财产享有平等的权利。本案讼争土地在国土局登记的权利人虽然是上诉人刘XX，但实际权利人包括上诉人、被上诉人等。我国物权法规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全某共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。合伙人之间《关于云鹤路合股购买土地协议》及关于讼争土地的转让价格的《会议记录》，是各合伙人的真实意思表示，应属合法有效，各合伙人都应严格履行各自的义务。《关于云鹤路合股购买土地协议》约定，重大事项需共同研究决定；《会议记录》明确约定，讼争土地的转让不得低于3,000,000元，低于此价不得转让。上诉人以2,600,000元（其中300,000元用于办理过户手续的相关费用）转让该土地，但未提供充分的证据证明该转让行为征得了其他合伙人的同意，故上诉人提出，其以2,600,000元转让讼争土地是经过其他合伙人同意的上诉理由，不能成立，本院不予支持。上诉人未经其他合伙人同意，擅自以低于会议记录约定的价格转让讼争土地，是违约行为，应赔偿其他合伙人因此造成的损失。对于被上诉人损失如何计算的问题。因土地转让价格的会议记录，各合伙人均签字认可，在合伙人未就讼争土地的转让价格达成新的意见前，该约定应是有效的，而且，会议记录并未禁止各合伙人自己购买，故上诉人只要以不低于3,000,000元转让，或者补足3,000,000元，即使自己购买，也并不违背合伙人的真实意思。故被上诉人的损失应以会议记录约定的价格为基础，而不应以土地评估价格为基础。另外，上诉人转让土地的价款为2,600,000元，虽然土地转让协议约定其中300,000元作为办理过户手续的费用，但土地转让协议签订后，讼争土地不但未及时过户，还仍然以上诉人的名义办理建设用地规划许可证等相关用地手续，土地的相关过户手续是2011年，即被上诉人起诉后才办理的，而且拿出300,000元用于办理过户手续，也未经其他合伙人同意，合伙人用来分割的土地转让价款实际只有2,300,000元。因此，合伙人的经济损失应为700,000（3,000,000-2,300,000）元，被上诉人占三分之一份额，即233,333元。因此,上诉人提出原判认定以明显低于市场价值的价格转让共有土地与客观事实不符及依据土地鉴定价格与转让价格之间的差额来认定刘某X的损失是错误的上诉理由，本院予以支持。综上，故原判应作相应改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款（二）项之规定，判决如下：

一、维持新田县人民法院（2010）新法民二初字第X号民事判决的第某项；

二、新田县人民法院（2010）新法民二初字第X号民事判决的第某项变更为：由上诉人刘XX在本判决生效之日起10日内一次性赔偿被上诉人刘某X经济损失233,333元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费l3,800元，二审案件受理费l3,800元，合计27,600元，由上诉人刘XX负担l3,800元,由被上诉人刘某X负担l3,800元。

本判决为终审判决。

审判长刘某平

审判员唐某华

代理审判员李秋云

二○一二年一月十八日

代理书记员蒋湘