上诉人（原审原告）卢某，女，X年X月X日出生，汉族，广东省大埔县人，公务员，住（略）。
上诉人（原审原告）王某，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省武汉市人，企业退休干部，住（略），系卢某之夫。
二上诉人共同委托代理人蔡敬，湖南天戈律师事务所律师。
上诉人（原审被告）伍某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省衡阳市人，居民，住（略）。
委托代理人刘某进、李某某，湖南秦湘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卢某，女，X年X月X日出生，汉族，广东省大埔县人，无固定职业，住（略）-203户，现下落不明。
上诉人卢某、王某、伍某因与被上诉人卢某物权保护纠纷一案，不服湖南省衡阳市X区人民法院（2011）雁民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年1月19日以公告的方式向被上诉人卢某送达了开庭传票、举证及应诉通知书、合议庭组成人员通知书、诉讼风险提醒书等司法文书，同年4月5日组织了庭前证据交换，于同月6日公开开庭审理了本案。上诉人王某暨卢某的委托代理人蔡敬、伍某及其委托代理人刘某进、李某某到庭参加诉讼，被上诉人卢某经公告送达拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，卢某斋、仇松清系夫妻关系，婚后生育有长女卢某、次女卢某。1982年10月25日，仇松清去世。原、被告讼争的（略）03房系卢某斋于1999年通过房改的方式取得完全某权房。该房一直由卢某与其父卢某斋共同居住。2006年5月，卢某斋因病去世，未留下书面遗嘱，雁峰区X路X号203房仍由卢某居住。卢某斋去世后，卢某未向卢某提出遗产分割主张，亦未明示放弃继承权。2008年9月9日，卢某(甲方)与伍某(乙方)签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：一、价格为120000元；二、合同签订后，乙方先支付60000元给甲方，余款60000元，在一个月内即2008年10月10日前交房及房产证时一次性交清；三、室内挂式空调、沙某、管道煤气等不另作价，在交房时一并交给乙方；四、房屋现有产权所有人为卢某斋，乙方考虑到卢某斋没有遗书，其兄弟姐妹应共同协商遗产分割和处理问题，甲方表示如有纠纷一切均由卢某负责，产权手续由甲方负责办好交付给乙方。合同签订后，伍某分三次共向卢某支付了购房款80000元，卢某亦将房屋及其持有的名字为“卢某斋”的产权手续一并交付给了伍某。因卢某于2008年年底开始下落不明，伍某一直未能办理讼争房屋的产权过户手续。2009年8月3日，卢某向衡阳市房地产产权监理处递交书面报告，声称卢某私自将双方应共同继承的房屋卖给伍某，侵犯了卢某的合法权益，要求暂停办理该房的过户手续，该产权监理处相关领导在报告上批示“同意暂停办理过户手续”。2010年5月10日，卢某要求雁峰区苏眼井居委会调解此事，居委会建议通过司法途径解决。此后因双方就此事一直未能达成一致意见，卢某、王某遂于2011年6月24日诉至该院。
该院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。我国对不动产实行的是登记制度，而非占有取得制度，雁峰区X路X号203房系卢某斋生前购买的合法财产，在其去世后，该房虽系由卢某占有、使用，但产权登记所有权人一直为卢某斋，应作为遗产由其第一顺序法定继承人依法继承；伍某主张讼争房屋系卢某斋生前赠与卢某的财产，但其提供的证据并不足以证实其主张，如果卢某斋生前确已将涉案房屋赠与卢某，那么卢某在其父生前和其父去世后卢某独自占有、使用该房期间为何不办理过户手续此与正常情理不符；且根据卢某、伍某所签订的房屋买卖合同第四项“房屋现有产权证所有人为其父卢某斋，乙方（伍某）考虑到其父没有遗书，其兄弟姐妹应该共同协商遗产分割和处理问题，甲方（卢某）表示如有纠纷一切均由甲方负责解决，与乙方无关”可以证实伍某在签订合同已知或应当知道讼争房屋为遗产，故伍某认为讼争房屋系卢某个人财产的主张与事实不符，该院不予采信；雁峰区X路X号203房系卢某斋生前个人的合法财产，在卢某斋去世后，其法定继承人卢某、卢某均未放弃继承权，根据《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条之规定，雁峰区X路X号203房的所有权依法应当为卢某、卢某共同共有；卢某、卢某对其父遗产的继承权是一种法定权利，非经法定程序不得剥夺，不需在本案中以判决形式进行确认（如卢某、卢某因遗产继承发生纠纷，应另行处理），故该院对原告要求判决确认卢某享有继承权、系遗产的共有权人的诉讼请求不予审查；王某并非卢某斋的法定继承人，无权对本案诉争房屋主张权利，故该院对王某的诉讼请求予以驳回。对共同共有的财产，任何共有权人擅自签订合同处分全某权利的行为，因侵害其他共有权人的利益，应为《中华人民共和国合同法》第五十一条规定无处分权的人处分他人财产的行为，所签订的合同属效力待定的合同，除非无权处分行为经权利人追认后或无处分权人事后取得处分权，该行为即有效，否则该处分行为和所签订的合同即为无效。本案中伍某在与卢某签订房屋买卖合同后，涉案房屋的共有权人卢某已以诉讼方式明确表示拒绝追认卢某对诉争房屋的无权处分行为，所以卢某与伍某签订的房屋买卖合同应为无效。卢某应将因无效合同取得的房款返还给伍某，伍某应将占有的涉案房屋返还给原占有该房的共有权人卢某，伍某对因无效合同导致的损失可另行主张权利；因涉案房屋在交付伍某前一直由卢某占有、使用，在卢某、卢某之间的遗产分割纠纷未通过合法途径处理或协商解决之前，以不改变某占有状态为宜，故本案诉争房屋及相关财产仍应返还给共有权人中的原占有人卢某为佳；卢某要求伍某返还“房内原有的部分家俱、电器”的诉讼请求不明确具体，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，应予驳回；本案诉争房屋交付伍某之前一直由卢某占有、使用，卢某并未行使收益权，当然也不存在所谓的租金损失，故卢某要求伍某赔偿房屋租金损失没有事实和法律依据，该院不予支持；物权的所有权是一种绝对权，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不适用诉讼时效，权利人随时有要求他人排除妨碍、返还原物的权利，伍某辩称该案超过诉讼时效的抗辩理由亦不能成立，该院不予采纳。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、被告卢某、伍某于2008年9月9日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告伍某于本判决生效之日起二十日内将（略）03房返还给原占有人卢某；三、被告卢某于本判决生效之日起二十日内返还给被告伍某购房款80000元；四、驳回原告王某的全某诉讼请求；五、驳回原告卢某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案受理费4040元，由被告卢某、伍某各负担2020元。
宣判后，原审原告卢某、王某不服，向本院提起上诉称，1、王某是本案适格主体；2、被上诉人应将讼争房屋返还给包括上诉人卢某在内的所有共有人；3、被上诉人应赔偿房屋租金27200元。请求撤销原判，予以改判。
原审被告伍某不服，向本院提起上诉称，《房屋买卖合同》合法有效。请求撤销原判，改判驳回上诉人的诉讼请求。
上诉人伍某为支持其上诉主张，在本院二审庭前证据交换期间，向本院提交了一份证据，该证据是《衡阳市公有住宅出售审批表》、《衡阳市住宅买卖合同》，证明卢某购买了不是自己所在单位而是其父卢某斋所在工作单位衡阳市X排渍工程指挥部有产权的房屋，以证明讼争房屋系卢某接受赠与所得。经庭审质证，上诉人卢某、王某对该证据的真实性无异议，但认为该证据不是新证据，不能达到其举证目的，亦不同意质证。
本院对上述证据的认证意见是，该证据来源合法、真实，但不能达到其举证目的，故不予采信。
上诉人卢某、王某未提供新的证据。
经审理查明，原审判决已查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国继承法》第十条“遗产按下列顺序继承：第一顺序：配偶、子某、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母”之规定，上诉人王某不是卢某斋的法定继承人，王某无证据证实其是受遗赠人，故上诉人卢某、王某提出的“王某是本案适格主体”的上诉主张，无法律依据，本院不予支持；卢某斋去世后没有立遗嘱，其遗产包括涉案房屋应由其法定继承人继承，故上诉人卢某、王某提出的“被上诉人应将讼争房屋返还给包括上诉人卢某在内的所有共有人”的上诉主张，于法有据，应予支持；涉案房屋交付伍某前一直由卢某占有、使用，其他继承人未行使收益权，且伍某已交付80000元给卢某，该80000元亦没计算利息，故上诉人卢某、王某提出的“被上诉人应赔偿房屋租金27200元”的上诉主张，有悖于法律与情理，本院亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，涉案房屋系卢某、卢某共同共有，卢某处分涉案房屋时未经共有人卢某同意，事后卢某亦未追认，故上诉人伍某提出的“〈房屋买卖合同〉合法有效”的上诉主张，与事实和法律不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，卢某及其他共有权人应将因该无效合同取得的售房款返还给伍某，伍某应将因该合同而占有的房屋返还给原所有权人。因涉案房屋系卢某斋的法定继承人共同共有，且卢某现下落不明，原判将涉案房屋还返给原占有人卢某系处理不当，应予纠正。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第第一款第(三)项、第一百三十条、第一百五十七条之规定，判决如下：
一、维持湖南省衡阳市X区人民法院（2011）雁民一初字第X号民事判决第一、四、五项；
二、撤销湖南省衡阳市X区人民法院（2011）雁民一初字第X号民事判决第二、三项；
三、上诉人伍某于本判决生效之日起二十日内将（略）03房返还给卢某、卢某；
四、卢某、卢某于本判决生效之日起二十日内返还给上诉人伍某购房款80000元。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
本案一审受理费4040元，二审受理费4040元，合计8080元，由上诉人卢某、王某负担4040元，上诉人伍某负担4040元。
本判决为终审判决。
审判长肖剑星
审判员何闰英
审判员王某峰
二○一二年四月十九日
书记员王某薇
校对责任人：王某峰打印责任人：王某薇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十七条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
