原告株洲XX管理有限公司。

委托代理人全XX，代理权限为特别授权。

被告程XX。

原告株洲XX管理有限公司与被告程XX物业服务合同纠纷一案，本院于2012年3月14日立案受理。依法由审判员尹小玲适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告株洲XX管理有限公司的委托代理人全XX、被告程XX到庭参加诉讼，第二次开庭时原告株洲XX管理有限公司的委托代理人全XX到庭参加诉讼，被告程XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告株洲XX管理有限公司诉称，2010年11月30日原告与XX业主委员会签订《物业服务委托合同》，被告程XX是XXXX号房业主，被告自2010年1月至2011年12月累积欠缴物业费等7603元，期间经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳所欠费用，故诉至本院，请求判令被告支付拖欠的物业管理费及违约金（具体包括2010年1-12月的物业费1284元，2010年1-12月的水某398元、电梯能源费137元，2009年10-12月水某108元，违约金3517元，2011年1-12月的物业费1284元、水某774元、电梯能源费101元，合计7603元）并承担本案诉讼费用。

被告程XX答辩称：1、原告在没有经过业主同意情况下在大楼装了数台手机信号发射装置，我们受了电磁波损害，要求物业公司给个说法；2、物业的消防存在安全某患；3、物业服务费收费标准是按照二级标准制定的，物业公司保安没有按照二级标准配备，保安人员不符合要求；4、电梯已过安全某效期，一直未年检；5、物业公司对业主态度不好，催交费不人性化，造成矛盾恶化。

经审理查明，被告程XX系湖南省株洲市X区X路X号XX住宅的业主，房屋面积90.71平方米。2009年9月，原告株洲XX管理有限公司与XX业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定由原告对XX商住楼实施物业管理服务，管理期限自2009年10月1日起至2010年9月30日止，住宅物业服务费为1.18元/月/平方米、二次加压供水某用（按实收取）为0.65元/吨（不含自来水某司收取的水某）、电梯能源费为按实分摊到户，住宅部分以X层为标准层，上下按1%/层的比例递增递减，支付时间为每季度中间月支付当季度费用。还约定业主和物业使用人不支付物业服务费、摊分费用及其他费用等，乙方（原告）有权采取告知、劝某、收取违约金（从逾期之日起，每天伍元）等催缴措施直至通过法律程序予以追讨。同时，还就委托管理事项、双方权利义务、物业服务质量标准违约责任等内容作了明确约定。该合同到期后，原告继续为XX商住楼提供了物业管理服务，2010年11月，原告又与XX业主委员会签订了《物业服务委托合同》，约定管理期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，其他内容与上述合同基本一致。合同签订后，原告提供了物业服务，因被告不付物业管理费用，经原告多次催缴仍不支付，原告遂诉至本院。

另查明，经物价主管部门核准原告服务的XX商住楼的收费标准为1.4元/月.平方米。被告未向原告支付的费用是：2010年1-12月的物业费为90.71×1.18×12个月＝1284元，2009年10-12月的水某为（118-75）×2.50＝108元，2010年1-12月的水某为（257-118）×2.86＝398元，2010年1-12月电梯能源费为11.4×12个月＝137元，2011年1-12月的物业费为90.71×1.18×12个月＝1284元，2011年1-12月的水某为（502-257）×3.16＝774元，2011年1-12月电梯能源费为8.4×12个月＝101元。

上述事实，不仅有原、被告的当庭陈述，还有原告提供的企事业法人营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明书、被告身份证资料、收费许可资料、房屋登记簿、物业服务委托合同、报告及电梯定期检验报告，收款收据及2009年第三、四季度收费表，被告虽然对上述证据提出了一些异议，但上述证据能相互印证，且符合法律规定，本院均予以采信。

本案的争议焦点是被告是否应当向原告交纳物业管理费和被告是否要承担违约金及违约金的数额。本院认为，原告株洲XX管理有限公司与XX业主委员会签订的物业服务合同，系合同双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该合同的效力及于小区全某业主，被告程XX系XX小区业主应当履行合同义务。原告已为被告提供了物业管理服务，被告作为业主，理应及时向原告交纳物业管理费及能源费，不应拖欠，且被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。故原告要求被告支付物业费等费用的诉讼请求，符合法律规定，本院依法应予支持。同时，被告在原告催讨后仍拖欠物业管理费用的行为显属不当，依法应承担相应法律责任，但原告主张被告按所欠2011年物业管理费、水某、电梯能源费以欠费总额千分之五/每天的标准交纳违约金的诉请，因原告所主张的违约金过分高于了其损失，而且与合同所约定的内容不相符，故原告主张违约金的诉请，本院酌情认定违约金以原告诉请中被告应支付2009年、2010年费用的10%计算，即被告应支付违约金为1927元×10%=193元。

对被告提出的拒交物业费的理由，本院认为：1、被告提出原告在没有经过业主同意情况下在大楼装了数台手机信号发射装置使业主受到了电磁波损害的问题。经查，被告不仅没有提供相应证据证实其受到原告的侵害，而且即使被告受到原告的侵害，也并非本案合同纠纷中的审理范围，被告可另行依法主张权利；2、被告提出物业的消防存在安全某患的主张。经查，被告未提供相应证据证实消防安全某患系原告原因所致，而原告所提供的相应证据证明，原告就消防隐患的维修事项向业主委员会进行了报告，履行了相应的职责；3、被告提出原告物业服务费收费标准是按照二级标准制定的，而原告的工作人员不符合该标准。经查，被告未向本院提供证据证实原告所提供的服务没有达到二级标准，故本院对被告的该项主张不予支持；4、被告提出电梯已过安全某效期，一直未年检。经查，原告提供了2011年8月12日已对XX的电梯进行了检验，因此对于被告的该主张本院不予支持；5、被告提出物业公司对业主态度不好，催交物业费不人性化，造成矛盾恶化。本院认为物业服务企业与业主之间建立的是一种长期合作关系，双方都有义务维系彼此之间的良好关系，共同构建和谐的居住环境，物业服务企业理应虚心听取业主意见，努力改进其服务质量，同时业主按约定及时交纳物业服务费用也是其应尽的义务；6、被告提出其已经交纳2009年10月-12月的水某。经查，被告并未提供证据证实其已交纳2009年10月-12月的水某，故对被告的该主张本院不予采信。因此，被告拒交物业管理费的理由没有事实和法律依据，本院不予采信。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告程XX在本判决发生法律效之日起10日内向原告株洲XX管理有限公司支付物业管理费、水某、电梯能源费及违约金共计人民币4279元（具体包括2010年1-12月的物业管理费1284元，水某398元、电梯能源费137元，2009年10-12月水某108元，2010年物业管理费、水某、电梯能源费以及2009年10-12月水某的违约金193元，2011年1-12月的物业费1284元、水某774元、电梯能源费101元）；

二、驳回原告株洲XX管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告程XX承担（受理费已由原告预交，被告直接支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：（略）。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

审判员尹小玲

二○一二年五月三日

书记员杨华