上诉人（一审原告）官某。

委托代理人张某。

被上诉人（一审被告）李某。

法定代理人李某。

法定代理人黄某某。

上诉人官某因与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月8日受理后，依法组成合议庭，并于2011年8月30日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人官某的委托代理人张某，被上诉人李某的法定代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2010年3月29日官某与李某签订《存量房买卖合同》，约定由李某向官某购买位于某宁市X区X路X号X栋三单元X号房，房屋总价款300000元。合同第三条具体付款方式及时限规定，官某、李某以现金支付方式自行交割交易资金，付款时限：a、2009年11月28日前付款100000元（已现金支付）；b、官某、李某双方办理完房屋权属登记手续当日付款150000元；c、办理完水电、物业过户手续，领取《房屋所有权证》，办理完《国有土地使用权证》权属转移八日内付款50000元。第五条违约责任约定，李某不能按期向官某付清房款，或官某不能按期向李某交付房产，每逾期一日，由违约方按全部房款的0.3%向对方支付违约金。合同最后还约定，官某于2009年12月27日交付房屋给李某使用（包括装修），之后产生的物业、水电某由李某承担（已按期交付使用）。合同签订当日，双方向南宁市房产管理局提交了《南宁市房屋转移登记申请书》，2010年4月15日李某领取了变更后的房屋产权证。2010年4月23日李某与广西电某公司南宁供电某签订《居民供电某同》，办理了房屋用电某户手续。2010年4月28日李某与广西绿城水务股份有限公司签订《供水协议书》，办理了房屋用水过户手续。2010年7月1日南宁市国土资源局颁发南宁国用（2010）第X号《国有土地使用权证》，将本案涉诉房屋的土地使用权人确定为李某。2010年8月24日广西壮族自治区地矿物业管理中心出具的《证明》载明，2010年4月1日李某到该中心缴纳物业费及垃圾费，从4月1日起不再从官某的工资中扣除。合同签订前，李某已分别于2009年11月28日、2010年2月3日向官某支付购房首期款100000元及第二笔购房款150000元。2010年7月20日李某通过中国工商银行向官某的账户中汇入50000元。2010年9月官某以李某逾期付款为由提起诉讼，请求判令李某支付违约金10800元、及逾期付款利息81元。

另查明：本案李某系未成年人，其在该案中行使的一切民事行为均由其法定代理人李某、黄某某代理。

一审法院认为：2010年3月29日官某、李某签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。根据合同约定，李某须在办理完水电、物业过户手续，领取《房屋所有权证》，办理完《国有土地使用权证》权属转移八日内付款50000元。2010年7月1日李某办结《国有土地使用权证》，完成了上述所有手续，其应当于2010年7月9日前将房屋尾款50000元以现金方式支付给官某。由于某同未对官某户口迁出问题作出约定，双方对此发生争议，并就尾款支付产生纠纷。直至2010年7月20日李某才将上述款项通过银行转账方式支付。而对于某同未约定事由双方可以通过协商一致的方式解决，但各方均不能以此作为不履行合同，不配合对方完成义务的借口。李某虽未能按照合同约定在规定的时间内将房屋尾款以现金方式支付给官某，但其通过银行转账方式转款已经完成了付款义务。现官某要求李某按照合同第五条约定每逾期一日按全部房款的0.3%支付违约金共计10800元显著过高。考虑到本案中李某逾期付款的原因以及给官某造成的实际损失，酌情判令李某向官某支付逾期付款违约金800元。至于某某要求李某支付逾期利息81元的诉讼请求，于某无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、李某应向官某支付逾期付款违约金800元；二、驳回官某的其他诉讼请求。本案受理费72元，由李某负担。

上诉人官某上诉称：一、一审法院在被上诉人未提出违约金调整请求时，主动调整违约金的做法不合法。根据最高人民法院《关于某用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，在被上诉人未提出违约金调整请求时，一审法院主动调整违约金是违法的。二、合同中关于某约责任的约定对上诉人和被上诉人是对等的，是公平的。而且被上诉人是恶意欠款，严重扰乱了上诉人的正常生活和工作，给上诉人造成了极大的损失，应按约支付违约金。上诉人签约后如约按期交房并按期交清了所有的水费、电某、物业管理费并办理了相关的过户手续，积极配合被上诉人如期办理了新的房屋所有权证和国有土地使用证，全部履行了合同义务。但被上诉人对余款伍万元整，虽经上诉人多次追讨，但被上诉人却以各种借口故意拖延，拒绝支付，而且恶言相向，造成上诉人的严重心理压力，严重扰乱了上诉人的正常生活，造成上诉人的精神严重受损。一直到上诉人被迫委托律师进行催讨时，被上诉人才于2010年7月21日将房款付清。上诉人请求撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金10800元及逾期利息81元。

被上诉人李某辩称：一、本案被上诉人已分三次付清全部房款，并未违约。二、上诉人存在严重违约行为，给被上诉人造成巨大经济损失。上诉人拖延办理国有土地使用证、故意拖延交付房屋、拖欠水费、不积极履行协助义务将房屋水表用户更名至被上诉人名下，拒收房款、不积极按约迁出户口，影响被上诉人户口迁入，拒不交纳“住房交易手续费”。被上诉人一直在积极履行合同约定，因上诉人故意违约，被上诉人在法律规定的合理期限内支付5万元房款，未违反法律规定，且上诉人诉请的违约金明显过分高于某际造成的损失，一审公正判决，被上诉人请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。

各方当事人争议的焦点是：被上诉人是否构成违约，应否按合同约定向上诉人支付违约金。

双方当事人除依据向一审法院提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。被上诉人认为双方约定的违约金过高，明确请求法院予以调整。

各方当事人对一审查明事实无异议，一审查明事实客观、真实，本院予以确认。

本院认为：根据合同法及相关司法解释规定，合同约定的违约金过分高于某成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定“过分高于某成的损失”。而本案上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》第五条约定，每逾期一日按全部房款的0.3%支付违约金，被上诉人迟延十日支付第三期房款50000元构成违约，上诉人请求其支付违约金10800元，该违约金过分高于某诉人的实际经济损失。被上诉人在一审答辩称上诉人诉请的违约金过分高于某际损失，应按金融机构计收逾期贷款利息标准计算，该抗辩意见已包含请求法院调整的内容，法院一审判决根据被上诉人的答辩意见，考虑到被上诉人逾期付款原因及给上诉人造成的实际损失，酌情调整被上诉人支付上诉人违约金800元，未违反法定程序，兼顾了合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，而被上诉人在二审审理期间再次明确请求予以调整，故一审判决并无不当；因违约金具有补偿及惩罚性质，故上诉人再主张支付逾期利息，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院予以驳回。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费72元，由上诉人官某负担。

本判决为终审判决。

审判长覃尹柔

代理审判员肖燕青

代理审判员何健

二○一一年十月十四日

书记员梁志洁