原告刘某，男，汉族，X年X月X日生。

委托代理人张铁山，开封市X区X法律服务所法律工作者。特别授权代理。

被告李某，男，汉族，X年X月X日生。

原告刘某诉被告李某租赁合同纠纷一案，原告于2011年12月26日来院起诉。本院受理后，依法由审判员付艳宇适用简易程序于2012年2月9日公开开庭进行了审理。原告刘某的委托代理人张铁山及被告李某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年12月31日，原、被告签订租赁合同一份，合同约定被告将位于某市X乡土城二队自有的房屋四层租赁给原告使用，租金每年21000元，租期为5年，原告依约交纳了1年的租金。2011年5月，原告作为犯罪嫌疑人被关押在青岛市X路第二看守所后，原告委托其子继续租赁该房屋遭到被告拒绝，并从2011年5月强行将房屋锁住不让继续租用。由于某告强行锁门，余下7个月的房租共12250元应退还。现起诉要求被告返还房租12250元。

被告辩称:房屋租赁合同系原、被告双方所签，原告犯罪被押，是其本人行为造成，由其他人继续使用租赁房屋没有依据；因客观事实造成房屋租赁不能，被告无任何过错，不应退还房租，应依法驳回原告的诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交租赁合同1份、房租收条1张。

被告为支持其答辩意见，向本院提交西郊马市X组证明1份、水费收据1张、电力公司收据4份、刘某收条1张、购买水泵及锁心单据各1份，以证明四楼房租系原告所收，且租期到2011年8月30日及被告共替原告缴纳电费1139元、水费300元、换水泵380元、换锁心15元。

根据庭审及上述相关证据，本院可以确认以下案件事实：2010年12月31日，原、被告双方签定房屋租赁合同1份，约定被告将其位于某市X乡土城二队房屋四层（建筑面积约500平方米、院子约30平方米）租赁给原告，租赁期限为5年，自2010年12月31日起至2015年12月31日止，前3年的租赁费用为每年21000元，后2年的租赁费用为每年25000元，需提前一月交下年租金；合同期内，原告如遇其他原因不能经营，在不影响房费的情况下可自行转租。在该租赁合同签定前，原告于2010年11月1日将2010年12月31日至2011年12月31日止的房屋租金21000元支付给被告。合同签定后，原告将其所租赁的房屋的部分三楼和四楼分别出租，三楼租期分别到2011年4、5、6月到期，四楼租期到2011年8月到期。

2011年5月原告涉刑被押，原告之子刘某坤与被告协商租赁房屋退租事宜，协商未果，原告之子刘某坤于2011年4月将二楼和三楼一半房屋的钥匙交付于某告。

原告之子刘某坤认可其在房屋一楼居住到2011年4月4日左右搬走，因停水、电，被告将一楼房屋和大门加锁，导致其无法进入继续居住，后在其搬回后又居住至5月20日左右止。

被告认可在2011年4月发现有人从房屋内拿东西，加锁是为了保护房屋内的东西。2011年4月后原告之子刘某坤在一楼又住至6月份搬走。大门的锁是因坏了，才换的。没有水的原因是电机坏了。

另查明：原告所租房屋共四层，每层面积为125平方米。一楼房屋钥匙现由原告之子刘某坤拿着，四楼及三楼已出租部分的房屋钥匙由租户拿着。2012年1月5日被告支付自2011年1月至2012年1月止1年的水费300元，2011年6月13日被告购买水泵支付380元，2011年4月28日被告购买锁心支付15元，2011年7月31日和2011年9月27日被告共支付电费501元。

本院认为：原、被告双方所签订的租赁协议是双方在平等、自愿的基础上签订的，为有效协议，双方均应按协议履行其义务。原告在合同签定前既将房屋租金交付于某告，被告应依法将原告所租房屋交付于某告使用，本案在原告因故被押，原告之子与被告协商退房未果的情况下，原告于2011年4月将租赁的二楼和三楼一半的房屋钥匙交付于某告，被告予以接收，此时应视为原、被告双方同意对该两层房屋租赁合同解除，该部分房屋租金原告主张计算至2011年5月，共为3281.25元。被告在原告所租房院门换锁后未将钥匙交于某告，且电机损坏无水，导致原告无法达到其租赁合同之目的，其他房屋租赁合同亦应解除。依原、被告双方庭审意见及被告提交的证据，电机损坏无水应在2011年6月，关于某楼房屋租金则应计算至2011年6月为2625元。关于某楼原告已出租的部分房屋，因该部分房屋原告已将其转租，转租金由原告收取，该部分房屋租金应计算至2011年6月为1312.5元。关于某楼房租金，亦因该层房屋原告已将其转租，转租金由原告收取，且转租期至2011年8月止，该层房屋租金应计算至2011年8月为3500元，上述租金共为10718.75元。自2011年1月至2011年8月止期间的水费，依被告支付的水费300元为依据酌定为200元，另被告支付的电费501元，共计701元，在计算被告退还房租时该款应予以扣除。对被告购买水泵和锁心的费用，因被告作为房屋出租人对其出租的房屋负有维修义务，且原、被告双方对该部分未有约定，故对该费用亦应由被告承担。对原告主张被告退还房租的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但其主张超出本院认定部分，证据不足，本院不予支持。另对原告所持有的其租赁的一楼房屋的钥匙应交付于某告。对被告辩称应依法驳回原告诉讼请求的意见，依法不能成立，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:

一、被告李某退还原告刘某房屋租金9580.25元，原告刘某将其租赁的一楼房屋钥匙交付于某告李某；

二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

上述具有执行内容的款项均于某判决书生效后十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费55元，由原告刘某承担10元，被告李某承担45元（被告承担部分原告已垫付，本院不再退还，待执行时双方一并结清）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于某南省开封市中级人民法院。

审判员付艳宇

二0一二年四月十七日

书记员蔡依静