上诉人（原审原告）张某，男。

被上诉人（原审被告）北京某房地产开发有限公司。

上诉人张某因商品房销售合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2010）房民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。

张某诉至原审法院称：北京某房地产开发有限公司（以下简称某公司）于2004年1月开始对外公开发售其开发的某花园底商(分割销售),许多人以不同价格、不同的位置、不同面积和不同的付款方式陆续购买了其房产,我于2004年8月9日购买某花园第二层DX-X-X号房。购房合同约定于2004年12月31日交房，后又变更合同，延期至2005年5月31日交房。但时至今日，某公司依然拒不交房。期间我多次请求某公司交付标的物，然而某公司以种种理由拒绝向我交付。更令我不解的是，某公司于2009年4月18日将张某购买的标的物非法出租给宜货城并已开业。因此，某公司的行为公然违反了《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规某。属于某事违法行为，应该给予民事制裁，并应强令其履行按购房合同第八条的约定向张某交付标的物的义务，并履行购房合同第十五条的约定，故诉至法院，要求：1、判令某公司按购房合同约定交付房屋；2、诉讼费由某公司负担。

某公司在原审法院辩称：张某与某公司签订的合同涉及的房屋，现在按照新的《房屋登记办法》的规某，无法办理产权登记，也无法实际交付，所以请求驳回张某的诉讼请求。

原审法院经审理查明：张某与某公司于2004年12月25日签订《商品房买卖合同》，约定张某购买某公司开发的某花园底商第二层DX-X-X号房屋；建筑面积为42.81平方米，其中套内建筑面积29.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.17平方米；张某交付购房款122000元，余款122000元办理银行按揭。合同签订后，张某付房款122000元。某公司未能办理按揭和交付房屋。审理中另查明：某公司开发的某花园一、二层底商能办4个房屋产权证，分别为X号、X号、X号、X号，其中X号、X号已办理完房屋产权证，户名为许洪心。另外，某公司于2008年12月30日将某花园一、二层底商以每年200万元的租金出租给宜货城经营（租期20年），宜货城又将底商租给各散户。按《房屋登记办法》第十条规某：房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（栋号、室号等）的房屋或者特定空间。张某于2010年3月24日诉至法院。

上述事实，有张某提交的《商品房买卖合同》、发票及双方当事人陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及法院审查核实，可以作为认定事实的依据。

原审法院经审理认为：张某与某公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，但法律规某房屋应当按照基本单元进行登记，即房屋有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（栋号、室号等）的房屋或者特定空间，而张某所购买的底商不符合上述法律规某，无法办理房屋产权证，合同目的不能实现，所以张某的诉讼请求法律上不能履行，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规某，判决：驳回原告张某的诉讼请求。

判决后，张某不服，以原审判决适用法律不当为由上诉至本院，要求撤销原审判决，改判支持其原审上诉请求。其具体上诉理由为：第一，原审判决认为合同无法履行没有法律依据。买卖标的已经建设完成，已经取得土地、规某、施工、验收等相关批准手续，且在房屋登记部门办理了大产权证，具备交付标的物的基本条件。第二，某公司至今没有交付房屋，为上诉人购买的商铺办理产权证，是由于某公司怠于某行合同义务所造成，不是因为客观不可抗力造成的，原审判决认为无法办理产权证没有事实依据。某公司完全可以为房屋进行有效标示，以进一步明确规某边界。某公司未按约定为商铺进行测绘，导致测绘报告没有体现上诉人的铺位，是某公司不作为造成的，完全可以在下一步的测绘中进行补正和明确。如产权部门认为该房屋是没有固定界限或无法独立使用的非成套房屋，则应当对界限进行固定，安装隔墙或门窗，如产权登记部门认为某公司擅自变更规某，分割销售房屋，某公司应当积极向规某部门申请规某变更、进行各个铺位的测量。总之，某公司应当积极作为，申请规某变更，兑现合同承诺，以达到合同交易目的。上诉人不同意解除合同也没有要求解除合同。

某公司辩称：该项目从2003年开始施工，2008年年底工程主体竣工，2009年初取得竣工验收，之后某公司开始落实房产证问题。相关部门答复，依据2008年实施的《房屋登记办法》，该买卖合同标的物不具有构造上的独立性，不能排他性使用，无法办理登记。某公司想打隔断，重新布局，但是该部分底商有78000平方米左右，如果打隔断形成的边角特别多，涉及到相关技术问题无法办理；另外如果进行隔断，面积会减少近6000平方米，需要改规某，但规某改不了。现在办理了四个产权证，是以中间的滚梯为界限，把一二层分别分成两个部分。

本院审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张某，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，双方签订的商品房买卖合同合法有效，均应依约履行。但按照房屋登记办法的规某，房屋应当按照基本单元进行登记。非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。依据现有证据，上诉人所购买的底商不符合规某的条件，原审法院据此驳回上诉人的请求并无不妥。上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规某，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一百四十元，由张某负担（已交纳）。

二审案件受理费一百四十元，由张某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长张某芳

代理审判员冀东

代理审判员张某

二○一○年十二月六日

书记员刘芳芳