上诉人（原审被告）张某。

委托代理人侯某某。

被上诉人（原审原告）陈某。

委托代理人许某某。

上诉人张某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2010）房民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

陈某在原审法院起诉称：我于2002年8月8日与张某签订了一份房屋买卖协议书，将位于某山区X村某宅院及自有房屋八间及地上物作价2万元卖给张某。根据有关法律及农村房屋不允许某卖的原则，上述买卖行为应为无效。故诉至法院，要求确认房屋买卖协议无效，张某返还房屋。

张某在原审法院辩称，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，合同内容明确，在该房屋买卖时双方均为居民户口，都丧失了使用集体土地的资格，且已经过所在村村民委员会批准，在我们使用期间，对该房屋进行了装修改造，因此该买卖行为应为有效，故不同意陈某的诉讼请求。

原审法院经审理查明：陈某系北京市X区X街道办事处后朱各庄村农民，1991年陈某转为居民。张某亦系北京市X区X街道办事处后朱各庄村农民，1991年张某转为居民。陈某在城关街道办事处后朱各庄村原有宅基地一处，1993年12月，北京市X区人民政府以房建集（93）字第X-X-X号给陈某发放了集体土地建设用地使用证。2002年8月，张某委托其母亲高淑芳与陈某协商购买其所有的农村X村委会的见证下，陈某、张某于2002年8月8日签订房屋买卖协议一份。约定：“张某以20000元的价格购买陈某位于某京市X区X街道后朱各庄村西河东自有房屋捌间及院落及地上物，当日张某付清房款，陈某将该宅院的土地林权证交给张某”。北京市X区人民政府城关街道办事处后朱各庄村村民委员会在该房屋买卖协议书上加盖了公章。从该日起，双方所争诉的房屋一直由张某居住和使用至今，张某并对该房屋进行了修缮。陈某于2010年3月18日诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，张某返还上述房屋，诉讼费由张某承担。本案在审理中，陈某变更了原来的诉讼请求，只要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。

以上事实，有陈某、张某当庭陈某的开庭笔录，陈某提交的双方签订的房屋买卖协议、集体土地建设用地使用证、北京市X区人民政府城关街道办事处后朱各庄村村民委员会出具的证明、北京市公安局城关派出所出具的张某户籍变迁证明、陈某身份证复印件在案证实，经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。

原审法院判决认为：宅基地使用权是农村X组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。陈某、张某在2002年8月签订的房屋买卖协议中，买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。陈某在其户籍为农民时，按照法定程序取得农村宅基地使用权，该宅基地的使用权与其特殊身份相联系，非经法定程序该宅基地的使用权不可转让和变相转让；张某在购买该争诉房产时，已经法定程序将其户籍由农民转为了居民，依法不得享有农村集体成员即农民才可享有的宅基地使用权。张某在购买陈某房产时，在双方签订的《房屋买卖协议书》上加盖了该村村委会的公章，但按照相应的法规规定，该《集体土地建设用地使用证》的核发部门是房山区X区人民政府城关街道办事处后朱各庄村村民委员会无权对其作出变更，只能视为该村委会知晓陈某、张某双方的买卖行为，不具备变更该宅基地使用权人的效力。故按照违反法律、行政法规强制性规定的合同无效的原则，陈某要求认定双方买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。陈某在诉讼中，变更和撤回自己的诉讼请求，是当事人对自己诉讼权利的处分，且不违反相关的法律规定，本院应予准许。遂于2010年6月3日判决：陈某与张某于2002年8月8日所签订的房屋买卖协议书无效。

张某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原判；2、判令双方房屋买卖协议有效。陈某同意原判。

本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审中的陈某在案佐证。

本院认为：宅基地使用权应系集体经济组织成员享有，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。陈某与张某于2002年8月签订的房屋买卖协议处理的不仅是该房屋，同时必然涉及该房屋相应的宅基地，此买卖行为违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。现陈某主张某方买卖合同无效，理由正当，应予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三十五元，由陈某负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由张某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘新泉

审判员王良胜

代理审判员刘磊

二0一0年九月二十日

书记员周翠