上诉人（原审原告、反诉被告）刘某。

委托代理人席某某。

被上诉人（原审被告、反诉原告）王某。

上诉人刘某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2009）昌民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

刘某在原审法院起诉称：刘某、王某于2005年11月28日签订了房屋租赁合同。该房屋系二层门脸房，位于某平区X镇X街东临六厂院西侧，面积为110平方米。合同约定了租赁期限、年某、付款方式及违约责任等。该合同已于2008年12月14日到期。刘某、王某应依法解除租赁关系，二个多月来，刘某多次找到王某要求续约签订书面合同书并支付租金，王某却久拖不履行，给刘某造成较大经济损失。故起诉，请求：1、王某立即腾退房屋、终止合同；2、王某支付二个月占用房屋租金9000元并赔偿刘某因延误租赁房屋损失费3000元；3、诉讼费由王某负担。

王某在原审法院答辩：刘某说房子是刘某的，没有证据。我和刘某的租赁合同已经终止了，我又和刘某的母亲签订了租赁合同。刘某家的房产证上登记的名称是刘某的母亲，大队也证明房子是刘某的母亲张某的，刘某的母亲等到我和刘某的合同终止后，拿着房产证来找我签的合同。

王某在原审法院反诉称：刘某、王某于2005年11月28日签订了房屋租赁合同。该房屋系二层门脸房，合同约定了租赁期限、年某、房屋保证金、付款方式及违约责任等。该合同已于2008年12月14日到期。其间刘某的母亲持房产证前来告知王某，刘某并非房屋所有人，要求王某不要与刘某续签合同。王某曾将此事通知刘某并索要保证金。现反诉要求：1、刘某返还保证金2000元；2、反诉费由刘某负担。

刘某针对王某的反诉请求在原审法院答辩：王某的反诉不能成立，其反诉与本诉没有必然联系。其反诉故意歪曲事实，刘某的母亲持有的不是房产证而是集体土地建设用地使用权证。刘某与王某之间的租赁合同已经履行了三年，王某不应相信他人称该房屋不是刘某的说法。现在未达到合同约定的退还保证金的条件，应当驳回王某的反诉请求。

原审法院经审理查明：2005年11月28日，刘某与王某签订一份《租赁合同》，约定：刘某将位于某平区X镇X街东临六厂院西侧的楼房出租给乙方做餐饮经营，使用面积约110平方米。租赁期限三年，从2005年12月15日至2008年12月14日。付款方式：每三个月上付一次，15日付清，其他费用由乙方自行付清。自2005年12月15日起至2006年12月14日止，年某为五万元整，2006年12月15日起至2008年12月14日止，每年某为五万四千元整，王某首付给刘某二千元作为保证金，合同到期后，刘某房屋内设施完好无损，王某不再续租，并交清所有费用的情况下，刘某将保证金如数退还给王某。合同还约定了其他相关内容。合同签订后，刘某将上述房屋交付王某使用用于某营餐馆。王某按照约定向刘某支付了保证金及约定租赁期限内的租金。该租赁合同约定的履行期限于2008年12月14日届满。2008年12月15日，刘某的母亲张某向王某出示了该房屋所在院落的集体土地建设用地使用权证，称该房屋为张某所有，要求与王某签订租赁合同。同日，王某与张某就该房屋重新签订一份《房屋租赁合同》，约定：张某将上述房屋出租给王某用于某营。租赁期限从2008年12月20日至2009年12月19日。月租金6000元，押金6000元。付款方式：全年某分四次付清。该合同签订后，王某依约定向张某支付了押金和租金后继续使用该承租房屋经营餐馆，未与刘某办理房屋交接手续。另查，上述租赁房屋所在院落的土地使用权人登记为张某。

上述事实，有刘某与王某之间签订的《租赁合同》、王某与张某之间签订的《房屋租赁合同》、集体土地建设用地使用证及当事人陈述等证据在案佐证。

原审法院判决认为：刘某与王某之间的租赁合同，系双方真实意思的表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行合同。该合同约定了租赁期限，租赁期限届满后，双方基于某租赁合同的权利义务关系即行终止。王某在张某向其出示了该房屋所在院落的集体土地建设用地使用证之后，在无其他相反证据的情况下，有理由相信该房屋的所有人是张某，其与张某就该房屋签订《房屋租赁合同》的行为并无不妥；王某也无需对张某与刘某之间就该房屋所有权是否存有争议进行审查；故，王某有权依据其与张某之间签订的《房屋租赁合同》于2008年12月15日之后继续使用该承租房屋。现刘某在未能提供证据证明其系该房屋所有人的情况下，仅依据其与王某的租赁合同已到期为由，要求王某腾退房屋，理由不足，法院不予支持；基于某样的原因，刘某要求王某支付二个月占用房屋租金的请求，法院亦不予支持。因刘某与王某之间签订的《租赁合同》履行期限已经届满，双方的权利义务已经终止，刘某在未能提供证据证明王某于某赁期限内对房屋设施造成损害的情况下，应当将收取的押金退还王某。王某反诉要求刘某退还押金的请求，法院予以支持。至于某某与张某之间就该房屋所有权的争议，不属于某案审理的范畴，可另行解决。遂于2009年4月14日判决：一、驳回刘某的诉讼请求；二、刘某于某判决生效后七日内返还王某押金二千元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

刘某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、依法撤销原判或改判；2、依法支持刘某的原审诉讼请求；3、本案诉讼费用由王某负担。上诉理由：刘某于2001年10月在现在王某所经营地（即所争议房屋）建房约50平方米，2004年11月又在该房屋的基础上改建成为现在的二层门面房，约80平方米。2005年11月，刘某与王某达成了租赁协议，该协议期满后，王某既不腾房又不交租金，为此双方发生争议。原审中，王某称该房并非刘某所有，但在其未依法提供证据之情况下，原审法院仅凭王某所提供的一份复印件（集体土地使用权证）便认定该房屋所有人为他人。实际上该房屋为刘某所建并由双方依约履行多年，原审法院所作出的认定显然是认定事实不清，适用法律不当。王某同意原判。

本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审法院中的陈述在案佐证。

本院认为：刘某与王某所签订的租赁合同期限届满后，双方基于某合同的权利义务已终止。后王某依张某所出示的房屋相关证据与其签订了《房屋租赁合同》，王某依此合同使用该房屋并无不妥。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。刘某的上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五十元，由刘某负担（已交纳）；反诉案件受理费二十五元，由刘某负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一百二十五元，由刘某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘某泉

代理审判员张磊

代理审判员王某胜

二00九年某月二日

书记员周翠