上诉人（原审原告）林某。

被上诉人（原审被告）北京某房地产开发有限公司。

法定代表人刘某，经理。

上诉人林某因与北京某房地产开发有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）房民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

林某在一审法院诉称：2007年1月22日我与某公司签订商品房预售合同，我购买了某公司建设的位于房山区X村某住宅小区X号楼乙X层X单元XX号商品房一套，该房总价款394974元，我一次性付清。按照合同约定某公司应该于2007年5月30日交付该商品房，于2007年12月30日之前取得该商品房所在楼栋的权属证明（以下简称公产证），在实际交房之日起360日内取得房屋权属证明，并明确约定了逾期的违约责任。但某公司违反约定至今该房屋未验收，亦未办理公产证及房屋权属证明。故诉至法院要求某公司继续履行合同，办理房屋权属证明；支付逾期办理公产证的违约金44960元，支付逾期办理房屋所有权证的违约金39080元，支付逾期交付商品房的违约金107040元，以上共计191080元；上述违约金均要求计算到办理完毕之日。

某公司在一审法院辩称：林某所购房屋的整栋楼已经于2011年4月19日办理了公产证，林某已经领取了该商品房的钥匙，应该视为我公司已经交付了房屋，交付房屋的时间，我们认为应当以业主入住为标准；关于公产证违约金损失的问题，公产证取得与否不影响业主实际使用，对业主不构成损失，业主的诉讼请求不应得到法庭支持；关于权属证明违约金的问题，因公司刚刚办理完公产证，房屋权属证明正在办理期间，公司并不存在违约行为，所以不应支付违约金；同时我公司认为违约金数额过高，请求法院予以减少。

一审法院经审理查明：2007年1月22日林某与某公司签订北京市商品房预售合同，林某购买了某公司开发建设的位于房山区X村某住宅小区X号楼乙X层X单元XX号房屋，该房屋建筑面积为140.46平方米，套内建筑面积单价为3210.91元，房屋总价款394974元，林某于2007年2月8日、2009年6月22日分两次交付了全部购房款，合同约定某公司应该在2007年5月30日前向林某交付该商品房，于2007年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（公产证），并约定在商品房交付之日起360日内取得房屋权属证明，同时合同约定逾期交付房屋、逾期办理公产证、逾期办理房屋权属证明的违约责任及违约金的计算方法。2007年12月9日林某领取了该房屋的钥匙，2011年4月19日某公司办理了4乙号楼的公产证。后双方因房屋权属证明办理及违约金问题未能达成一致意见。2011年4月27日林某诉至法院，要求某公司履行合同，办理房屋权属证明，支付逾期办理公产证、逾期办理权属证明、逾期交付房屋的违约金。审理中，某公司称已经取得了公产证，该公产证的取得时间并不影响业主实际使用；林某领取钥匙的时间应当视为房屋交付时间，同时请求减少违约金数额。

一审法院经审理后认为：林某与某公司均具有完全民事权利能力，双方所签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，林某作为购房人应该及时交付购房款，某公司应当按时交付房屋并及时办理涉案房屋的权属证明。庭审中林某认可于2007年12月9日领取了房屋钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，林某领取钥匙的时间应当视为房屋转移占有的时间，即房屋的交付时间，某公司已经逾期交付房屋，因此林某要求某公司支付逾期交房的违约金，法院予以支持。由于某公司已经办理了公产证，该行为已经构成违约，应当向林某支付违约金，因此林某要求支付逾期办理公产证违约金的请求法院予以支持，该违约金的终止日期为该楼栋公产证的登记日期。由于涉案房屋尚未办理房屋权属证明，所以该项违约金的截止时间不能确定，应待房屋权属证明办理完毕后再行主张。某公司关于逾期办理公产证未对业主实际使用产生影响的辩解不能成立，同时某公司要求减少违约金数额的理由不能成立，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京某房地产开发有限公司于判决生效后六十日内协助原告林某办理位于房山区X村某住宅小区X号楼乙X层X单元XX号房屋所有权证书。二、被告北京某房地产开发有限公司于判决生效后十日内按购房款三十九万四千九百七十四元的万分之二按日计算向原告林某支付逾期交付房屋的违约金一万五千一百六十七元（自二○○七年五月三十一日起至二○○七年十二月九日止）。三、被告北京某房地产开发有限公司于判决生效后十日内按购房款三十九万四千九百七十四元的万分之一按日计算向原告林某支付逾期取得整个楼栋权属证明的违约金四万七千五百九十四元三角七分（自二○○七年十二月三十一日起至二○一一年四月十九日止）。四、驳回原告林某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，林某不服一审判决，向本院提起上诉，要求撤销原判第二项，改判某公司向林某支付逾期交房违约金107040元。林某的上诉理由为：林某领取钥匙是为了看房而不是为了收房，故领取钥匙的时间不能作为交房的时间，房屋至今仍未交付。某公司同意原判。

本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实一致。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票；4乙号楼公产证及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。

本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。现有证据可以证明，林某于2007年12月9日领取涉诉房屋的钥匙，该房屋自此处于林某的占有控制之下，故该领取钥匙的时间应认定为房屋交付使用的时间。林某虽上诉称其领取钥匙是为了看房而不是收房，其并未实际占有房屋，但就其该项事实主张并未提交充分证据予以证明，故本院对此不予采信，林某的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费四千一百二十二元，由林某负担二千七百六十八元（已交纳），由北京某房地产开发有限公司负担一千三百五十四元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二千七百六十八元，由林某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘某燕

代理审判员范磊

代理审判员徐冰

二○一二年四月二十日

书记员郑雅文