上诉人（原审原告）于某。

上诉人（原审被告）陈某。

上诉人于某、陈某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2010）门民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

于某在原审法院诉称：我与陈某于2009年11月29日订立房屋买卖合同及补充协议，约定：我从陈某处购买坐落在北京市X区X路甲X号幢X号的房屋（简称X号房屋）；陈某应当于2010年3月1日前将X号房屋交付我，如陈某迟延交房，每迟延一日按照房屋总价款的万分之四支付违约金；2010年2月28日以后的房屋租金归我所有。陈某违反合同约定，直至2010年3月27日才将X号房屋交付我并办理交验手续，应当按照房屋总价款万分之四的标准向我支付自2010年3月1日至2010年3月27日的违约金8748元。田某系X号房屋的承租人，陈某分别收取了田某在2010年3月1日至2010年3月31日期间的租金各300元，该款陈某应当向我返还。另外，因陈某未及时通知田某搬家，其具有过错，为了让田某搬家，我于2010年3月12日向田某支付了200元搬家费，并向其多支付了一个月租金300元，该款陈某应当向我返还。故我要求陈某给付违约金8748元、返还租金及搬家费共计1100元。

陈某在原审法院答辩称：我没有违约，不存在迟延交付房屋的事实。2009年11月29日，我和于某订立房屋买卖合同时，双方口头约定：2010年3月底前X号房屋的租金归我所有，X号房屋于2010年3月底前才能交付。房屋买卖合同约定的2010年3月1日前办理房屋交验手续系起草合同的北京国信易家房地产经纪有限公司（简称国信易家公司）工作人员笔误，后我发现笔误要求国信易家公司更正，但其没有更正。订立房屋买卖合同后，于某于2009年12月6日领取了X号房屋的所有权证书，过户即应当认定为交付房屋。2010年3月6日，在我与于某、国信易家公司工作人员及两名租户都在场的情况下，我告知租户房屋已经卖给于某，从2010年4月1日起的房租交于某某，且搬家问题由于某与租户自行协商，此时，房屋正式交接。2010年3月27日双方签订的物业交接清单只是针对水电使用情况的交接，并非对房屋的交接。于某在2010年1月至2月期间，已经将X号房屋另行出售并办理了房屋所有权变更登记手续，现于某并非X号房屋的所有权人，其无权再收取房屋租金。2010年3月12日，于某与田某就提前搬离自行达成协议，于某向其支付500元，该协议是其二人自行达成的，故该款不应当由我负担。综上，我不同意于某的诉讼请求。

原审法院经审理查明：2009年11月29日，陈某与于某、国信易家公司订立房屋买卖居间合同，约定：于某从陈某处购买X号房屋，房屋售价81万元；双方于2009年12月10日前或以国信易家公司通知时间为准配合到房屋权属登记部门办理房屋产权转移手续；双方于2010年3月1日前办理房屋交验手续，陈某结清该房屋曾发生的所有费用并办理相关转移手续后，将房屋及约定附属物交与于某，待房屋交验完毕后，由于某房屋所发生的任何费用或事项与原房屋所有人无关；如因陈某原因造成本合同约定交房时间延误的，每迟延一日，应按房价款总额的万分之四向于某支付违约金。同日，三方订立补充协议，约定：2010年2月28日前租户所付租金归陈某所有，2010年2月28日以后，租金归于某所有，甲乙双方协商原租户继续租住。2010年3月27日，陈某与于某分别在物业交接清单上签字，物业交接清单记载的应交接项目及交接状态为：水表，无；电表，无；燃气，无；供暖，无；有线，撤机；电话，撤机；物业，无；装修状况，与原状相符；上、下水，正常；随房设施，无；有偿转让及折价款，无；房屋钥匙，已交；房屋尾款，结清；备注处标明：“此房从今日起陈某已交于某方于某使用，水电问题买卖双方协商，买方于某不使用水电。”

另查，2009年7月左右，X号房屋开始由田某两户承租，每月租金各300元。田某两户至2010年3月31日期间的租金已由陈某收取。2010年3月12日，于某向田某支付500元。于某陈某，为了让田某搬家，其向田某支付了上述款项，其中200元系给付田某的搬家费，300元系向田某多支付的一个月租金。于某取得X号房屋的房屋所有权证书的登记时间为2009年12月7日。于某取得X号房屋的所有权证书后，X号房屋的所有权陆续转移至案外第三人名下。

在原审法院审理中，陈某为证实其主张，向法院提供了证人田某、戴某证言。证人田某当庭陈某：其自2009年7月始承租了X号房屋的一部分，每月租金300元，租期至2010年3月底；2010年3月份的租金已交与陈某；其在2010年3月6日第一次见到新房主于某；2010年3月12日，其从于某处收到500元提前搬家的补偿，包括搬家费200元及3月份的房租300元；2010年3月中下旬，其搬离X号房屋。证人戴某当庭陈某：其与田某系同事关系；经其介绍，田某于2009年6月下旬承租了陈某的房屋，每月租金300元，田某将至2010年3月底的租金一次性给付了陈某；2009年12月，陈某曾告知其卖房的情况，其口头通知田某另找房屋；2010年3月4日，陈某让其通知田某与新房主见面，见面时其未在场；2010年3月底，田某搬出陈某的房屋。

上述事实，有当庭陈某，房屋买卖居间合同及补充协议，物业交接清单，收条，证人证言等证据在案佐证。

原审法院认为：于某、陈某与国信易家公司订立房屋买卖居间合同及补充协议系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属有效，于某、陈某均应按照约定履行各自的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。陈某关于X号房屋应当于3月底交付、合同约定系笔误的主张，缺乏证据，法院不予采纳。因双方在房屋买卖居间合同中明确约定了房屋交验事项，法院对陈某主张于某于2009年12月6日领取了X号房屋所有权证书即为交付房屋的意见不予采纳。根据双方签字确认的物业交接清单记载，双方于2010年3月27日对房屋状况及房屋内设施进行了交接，且物业交接清单明确写明房屋从当日起由陈某交于某某使用，故法院对陈某主张其于2010年3月6日完成房屋的交接、物业交接清单仅系对水电的交接的辩称意见不予采纳。因陈某未按照合同约定的时间交验房屋，构成违约，于某要求其给付违约金的主张，法院予以支持。鉴于某某与陈某在补充协议中约定X号房屋由原租户继续承租，X号房屋未按照约定时间办理交验手续未实际影响到于某的合法利益，故双方约定的违约金数额过高，具体金额由法院根据实际情况酌情判定。陈某关于2010年3月底前X号房屋的租金归其所有的主张，缺乏证据，法院不予采信。因双方在补充协议中约定X号房屋2010年2月28日以后的租金归于某所有，于某要求陈某返还2010年3月1日至3月31日租金600元的诉讼请求，法院予以支持。虽然X号房屋的所有权已转移至案外人名下，但该事实不影响于某与陈某就X号房屋租金归属的约定，于某与案外人因X号房屋的租金产生的争议可以另行处理。因于某与陈某在补充协议中已约定X号房屋由原租户继续租住，于某向田某另行支付的500元，系其与田某之间自行约定，于某要求陈某给付500元，于某无据，法院对此不予支持。

原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、陈某于某判决生效之日起十日内返还于某租金六百元、并给付于某违约金四千六百元，共计五千二百元。

二、驳回于某其他诉讼请求。

陈某不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求驳回对方诉讼请求。其主要上诉理由是：陈某没有违约。

于某不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求改判陈某支付租金1100元，违约金8748元。其主要上诉理由是：陈某逾期交房，应当给付相应的违约金和租金。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈某在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方补充协议约定2010年2月28日以后租金归于某所有，陈某应当将预收的3月份租金转交于某。

买卖合同约定陈某应当于2010年3月1日前办理房屋交验手续，将房屋及约定附属物交与于某。陈某对自己如期履行了办理交验手续的义务承担举证责任，现无证据证明陈某在3月27日前交验了房屋，应当认定陈某交验房屋时间是3月27日，超过约定期限，应当承担违约责任。

约定违约金过分高于某际损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。于某已将房屋转卖获取利益，其要求的8748元违约金明显超过其实际可能损失，一审法院予以适当减少，并无不当，本院予以确认。

综上所述，陈某、于某上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由陈某负担（于某判决生效之日起十日内交纳）。

二审案件受理费一百元，由于某负担五十元（已交纳），由陈某负担五十元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘新泉

审判员王良胜

代理审判员刘磊

二0一0年十一月二十二日

书记员索彤