原告：王某，男，汉族，生于1969年，住（略）。

委托代理人：周群，河南光宇律师事务所律师。

被告：金某，女，汉族，生于1972年，住（略）。

委托代理人：程某某，男，汉族，生于1973年，住（略）。

第三人：葛某，男，汉族，生于1974年，浙江省临海市X村X—X号，现住（略）。

委托代理人：连某某，男，汉族，生于1972年，住（略）。

原告王某诉被告金某及第三人葛某为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员白玉斗独任审判，于2011年2月8日公开开庭进行了审理，原告王某及其委托代理人周群及被告金某之委托代理人程某某，第三人葛某之委托代理人连某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告王某诉称：2005年8月23日，被告金某作为乙方与（略）夏都办通明寺市X路南一楼商用门面房原产权人张兰、张静华作为甲方签订了房屋租赁合同一份。合同约定：“张兰、张静华将上述房屋两间租赁给金某使用。租金某2005年9月11日至2007年9月10日每年为1.5万元，自2007年9月11日至2013年9月10日每年为2万元。乙方金某在租赁期间，如转租需经甲方同意。房租不得拖欠，每年的9月10日前缴纳一次性付清。双方不得随意违反合同规定，乙方违约需付对方违约金5万元。”后，被告在此房中开办兰芝日化经营洗化生意，双方一直按合同履行。2011年7月，张兰自愿将该门面房两间出卖给我，并已取得了房屋所有权证书。2011年9月7日，2011年度房租到期后，被告主动找到我开办的服装店内，向我缴纳了2011年9月11日至2012年9月10日的租金2万元。2011年10月份，我发现被告租赁我的房屋已由第三人装修，并开办成为卖服装的广州牛仔裤行。被告未经我同意在我不知情的情况下将租赁我的房屋转租给第三人，故提起诉讼，请求依法解除我与被告的房屋租赁合同，并判令被告支付我违约金5万元。判令第三人腾空并返还所占用我位于通明寺市X路南一楼商用门面房两间。

被告金某辩称，我在（略）商场租赁房屋经营日化、洗化生意，因为生意不是太好，我将两间门面房装修后又经营服装生意。由于投资大，我吸收了葛某为合伙人，该服装生意的费用等均是由我向有关部门缴纳。我没有将租赁张兰的房屋转租给葛某，没有违反合同约定，原告的请求不能成立，应依法驳回。

第三人葛某述称，我没有租原告房屋，对原告构不成侵权，请法院驳回原告对我的诉讼请求。

原告向本院提供的证据有：第一组：1、原告王某的身份证；2、王某、陈国萍结婚证；3、王某、陈国萍房权证。证明原告系（略）通明寺市X路南一楼商用两间门面房的所有权人。第二组：4、张静华、张兰与金某所签房屋租赁合同一份，证明原被告之间已形成租赁合同关系。第三组：5、照片四张；6、企业基本信息。证明被告将租赁原告的房屋转租给第三人葛某。

被告金某向本院提供的证据为：段红霞个体工商营业执照（副本），证明未将所租房屋转租给葛某。

第三人未向本院提供证据。

原告的第一组证据，被告及第三人对其真实性均无异议。第二组证据即房屋租赁合同，被告对其真实性无异议，但认为该合同日期之下的内容，当时签合同没有。可被告未能提供其所存的合同与之比对。第三人对该证据的真实性未提异议。第三组证据，照片及企业基本信息，被告及第三人对其真实性均无异议，但对证明内容有异议，认为是被告与第三人合伙经营服装生意，以葛某之名办理了营业执照，后又注销。

被告提供的证据，原告对其真实性未提出异议，但认为与本案无关。第三人对被告的证据无异议。

本院确认，原告的第一组证据，被告及第三人对其真实性无异议，予以采信。第二组证据，第三人未提出异议，被告对其真实性无异议，认为合同日期下面的内容签时没有，因其未提交其所保存的合同比对，故对该合同予以采信。第三组证据，被告及第三人对其真实性均无异议，予以采信。

被告的证据即名为段红霞的个体工商户营业执照，原告认为与本案无关。本院认为原告的异议成立，故对该证据不予采信。

依据有效证据，可以确认以下案件事实。2005年8月23日，被告金某为乙方与出租人张静华、张兰为甲方，签订房屋租赁合同，甲方将属于自己的位于通明寺商场一类房一楼（中街路南第四间）的两间门面房租赁给乙方使用。合同约定，乙方向甲方交付空房转让金5万元，从2005年9月11日至2007年9月10日的租金某每年1.5万元，从2007年9月11日至2013年9月10日的租金某每年2万元。乙方在租赁期间如转租，需经甲方同意。房租不得拖欠，每年的9月10日前缴纳，一次性付清。双方不得随意违反合同规定，违一方违约需付对方违约金某万元。2011年7月，张兰将该两间门面房出卖给原告，同年8月8日，原告办理了房权证。2011年10月24日，第三人葛某办理了个体工商户营业执照，在该两间门面房内经营服装零售。2011年12月12日，原告向本院提起诉讼。2012年1月16日，葛某所办的营业执照又被注销，但其称是和金某合伙，仍在该两间门面房经营。

本院认为，原告取得本案讼争房屋的所有权后，即承继了张兰、张静华与金某所签租赁合同中出租方的权利与义务，作为本案原告适格；金某承租讼争的房屋后，却是葛某办理了营业执照，并在该房屋内经营服装生意，由此可以认定是金某将所租房屋转租给了葛某，其行为已构成违约，应当支付原告违约金；原被告租赁合同的最高租金某每年2万元，而其双方约定的违约金某5万元，明显过高，应以2万元为宜；尽管葛某的营业执照后被注销，但金某违约的事实已形成不影响其责任的承担；金某辩是和葛某合伙经营服装生意，但不能对抗葛某所办之营业执照，故对金某之辩本院不予支持；葛某承租金某转租之房屋，因其转租违约，在法院解除其租赁合同后，有义务将承租房屋交付原告。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十九条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：

一、依法解除原告王某（原张兰、张静华）与被告金某所签订的房屋租赁合同。

二、限被告金某于判决生效后十日内支付原告王某违约金2万元。

三、限第三人葛某于判决生效后十日内将所承租的位于（略）通明寺市X路南一楼两间门面房腾空后交付原告。

本案受理费1050元，被告承担630元，原告承担420元。被告承担部分暂由原告垫付，待被告履行本判决时一并支付原告。

如果未按本判决指定的期间内履行给付金某义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

审判员：白玉斗

二○一二年三月七日

书记员：刘某