重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2011）渝五中法民终字第X号

上诉人（原审被告）：程某，男、X年X月X日生，汉族，重庆市X区教育委员会退休职工，户籍所在地（略），现住（略）-X号，身份证号码：（略）。

被上诉人（原审原告）：重庆小康物业有限责任公司，住所地重庆市X区洋河花园X号，组织机构代码：（略）-4。

法定代表人：姜某，该公司董事长。

委托代理人：陈某某，男，X年X月X日生，汉族，该公司法律顾问,住（略）（特别授权）。

委托代理人：罗某，女，X年X月X日生，汉族，该公司主任，住（略）-6（一般代理）。

上诉人程某与被上诉人重庆小康物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年3月21日作出（2011）九法民初字第X号民事判决。程某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年6月16日询问审理了本案。上诉人程某，被上诉人重庆小康物业有限责任公司的委托代理人陈某某、罗某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审经审理查明：重庆市X区机关集资建房工作领导小组于2001年10月22日以九集房发[2001]X号文件通过印发了《杨家坪西郊三村集资建房拆迁安置实施办法》，第八条规定“拆迁户的拆迁还房（不含货币安置户），在自己居住期间，对应原拆迁建筑面积部分8年内减半收取物业管理费，其余面积按规定缴纳”。2004年4月1日，重庆市X区机关事务管理局与程某签订九龙坡区X村集资建房协议书，约定程某集资建房的房屋坐落于杨家坪西郊三村X号X栋X楼X号，建筑面积129.75M2。2004年8月5日，重庆小康物业有限责任公司（甲方）与程某（乙方）签订杨家坪西郊三村物业服务协议，该协议第十七条第（一）项约定：物业服务费：本物业的物业服务费包含电梯运行费，本套房屋建筑面积130.14M2，位于第X层，物业服务费标准为0.83元/M2•月，合计金额为108.02元/户•月。第十七条第（五）项约定：如果乙方无故拖欠费用，从欠费次月的X号起，甲方按法规规定每天以应缴金额的0.3%收取滞纳金。该协议第二十六条约定：本协议自签字之日起生效，有效期至甲方撤出本物业的管理或者乙方产权人（使用人）的变更终止。2008年1月11日，重庆市X区机关事务管理局《关于西郊三村第一批拆迁还房户物管费缴纳的实施办法》规定“拆迁还房户（不含货币安置）对应原拆迁面积8年内减半收取物业管理费的对象为第一批拆迁还房户。后续拆迁还房户因没有安置过渡期，不在8年内物业管理费减半收取之列”。重庆小康物业有限责任公司于2010年5月6日向程某发出律师函，对程某2008年11月至2010年4月欠交的物管费、滞纳金进行催收。另查明：重庆小康物业有限责任公司准予从事物业管理活动时间为1995年8月8日，资质等级贰级。一审审理中，程某申请追加重庆市X区机关事务管理局为第三人参加本案诉讼，一审法院未予准许；重庆小康物业有限责任公司自愿撤回要求程某给付公摊费10元的诉讼请求；重庆小康物业有限责任公司要求滞纳金计算至庭审时止；程某认可2008年12月至2010年11月重庆小康物业有限责任公司实施了物业服务，但认为服务不彻底，有重大缺陷，亦认可该期间内未交纳物业服务费；程某认可自己非第一批拆迁还房户；重庆小康物业有限责任公司、程某双方认可2008年12月起，程某每月应交物业服务费为107.26元。

一审法院认为，重庆小康物业有限责任公司、程某于2004年8月5日签订的物业服务协议是当事人的意思表示，不违反法律法规规定，是有效协议。重庆小康物业有限责任公司按照物业服务协议实施了物业服务，程某应当按时缴纳物业服务费。程某虽陈述重庆小康物业有限责任公司的物业服务不彻底，有重大缺陷，但未举示证据证明，故不予采信。对于程某关于追加重庆市X区机关事务管理局为第三人参加诉讼的申请及应当按照8年内物业管理费减半收取的抗辩意见，重庆市X区机关集资建房工作领导小组九集房发[2001]X号文件规定“拆迁户的拆迁还房（不含货币安置户），在自己居住期间，对应原拆迁建筑面积部分8年内减半收取物业管理费，其余面积按规定缴纳”，此后重庆市X区机关事务管理局《关于西郊三村第一批拆迁还房户物管费缴纳的实施办法》规定“拆迁还房户（不含货币安置）对应原拆迁面积8年内减半收取物业管理费的对象为第一批拆迁还房户。后续拆迁还房户因没有安置过渡期，不在8年内物业管理费减半收取之列”,对应当享受原拆迁面积8年内减半收取物业管理费的对象进行了明确，确定为第一批拆迁还房户。程某庭审中亦认可自己非第一批拆迁还房户，故程某不应享受原拆迁面积8年内减半收取物业管理费。程某认为重庆市X区机关事务管理局未将自己确定为享受原拆迁面积8年内减半收取物业管理费对象的做法不妥，属另外的法律关系，与本案没有直接的联系。且重庆小康物业有限责任公司、程某间的物业服务关系，应由重庆小康物业有限责任公司、程某间签订的物业服务协议进行调整，按照合同相对性原理，程某与重庆市X区机关事务管理局间的争议不影响重庆小康物业有限责任公司、程某间的物业服务关系。故程某关于追加重庆市X区机关事务管理局为第三人参加诉讼的申请，不符合法律规定，故不予准许。程某关于应当按照8年内物业管理费减半收取的抗辩意见，于法无据，不予采纳。程某2008年12月至2010年11月，应交物业服务费共计2574.24元（即107.26元/月×24月），重庆小康物业有限责任公司诉请要求程某支付物业服务费2578.04元，计算有误，予以调整，确认程某2008年12月至2010年11月应交物业服务费为2574.24元。关于重庆小康物业有限责任公司请求滞纳金计算至一审庭审时止，该请求符合法律规定，予以支持。另滞纳金实际就是违约金，考虑到法律对违约金性质的规定主要是补偿性的立法本意，双方签订的物业服务协议中约定的每天以应缴金额的0.3%收取滞纳金标准过高，故根据案件的具体情况，酌情降低滞纳金数额，参照中国人民银行同期人民币贷款基准利率，主张滞纳金154元。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《重庆市物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、程某于本判决生效后十日内给付重庆小康物业有限责任公司物业服务费2574.24元、滞纳金154元，合计2728.24元；二、驳回重庆小康物业有限责任公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为25元，由程某承担（因重庆小康物业有限责任公司已预交，由程某连同物业服务费直接给付重庆小康物业有限责任公司）。

程某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。主要理由：程某是属于按照有关拆迁文件享受八年内减半缴纳物管费的拆迁户，重庆小康物业有限责任公司是受重庆市X区机关事务局指派管理小区X区机关事务局现不认可程某应享有的利益，故应追加重庆市X区机关事务局为第三人参加本案诉讼，并确认程某应享受八年内减半缴纳物管费的权利。因此，一审判决错误，依法应予撤销。

重庆小康物业有限责任公司答辩称：重庆小康物业有限责任公司与程某签订了《物业服务协议》，并为程某提供了物业服务，程某理应按照合同约定交物管费；至于程某是否属于可以减半缴纳物管费的人员，与重庆小康物业有限责任公司无关。故一审判决正确，请求予以维持。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，上诉人程某与被上诉人重庆小康物业有限责任公司于2004年8月5日签订的《物业服务协议》，系双方真实意思表示，该协议应认定为合法有效，程某应按照协议约定及时足额的向重庆小康物业有限责任公司支付物业服务费。由于重庆市X区机关事务局是否应将程某确定为享受原拆迁面积八年内减半收取物业管理费对象不属于本案的审查范围，故对程某要求追加重庆市X区机关事务局为本案第三人的理由，本院不予采信。综上，上诉人程某的上诉理由不能成立，对程某的上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人程某负担。

本判决为终审判决。

审判长樊仕琼

代理审判员陈某

代理审判员夏兴芸

二○一一年七月十四日

书记员黄献丽