上诉人（原审被告、反诉原告）汉中现代房地产开发有限公司。
法定代表人包某，该公司执行董事。
委托代理人谢某某，系现代国际广场管理公司副总经理。
委托代理人张睿海，陕西索平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王某，男，生于X年X月X日，汉族，陕西省南某县人，住x，私营业主。
委托代理人白红莉，陕西嘉盟律师事务所律师。
上诉人汉中现代房地产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服汉中市X区人民法院（2010）汉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人谢某某、张睿海，被上诉人王某及其委托代理人白红莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，王某是“耐克”和“阿迪达斯”两个运动品牌在汉中的经销商，汉中现代房地产开发有限公司开发的地产项目“现代国际广场”四楼规划为运动服饰区X区。2010年4月16日双方协商签订了《商铺租赁合同书》一份，约定由王某租赁“现代国际广场”四楼商铺（建筑面积443.56平方米，使用面积332.67平方米）经营“阿迪达斯”和“耐克”两个运动品牌。承租期三年，自2010年5月1日起至2013年4月30日。合同签订后，王某缴纳了2010年5月1日至7月31日的租金66534元和履约保证金10000元。后王某按约定向汉中现代房地产开发有限公司提交了装修方案，该方案被批准后，王某与曹永源于2010年6月8日签订了装修合同。在王某向汉中现代房地产开发有限公司缴纳了装修保证金1000元并办理了装修入场手续后，曹永源安排工人于2010年6月10日进场装修，于2010年7月29日离场。期间，汉中现代房地产开发有限公司于2010年7月4日开始数次向王某发函告知其违反约定，要解除合同，并要求王某自行拆除装修将租赁场地腾出。王某于2010年7月28日回函一份，表示不同意解除合同，继续进行装修。2010年8月1日，汉中现代房地产开发有限公司强行拆除了该场地的装修。王某遂诉至法院，要求汉中现代房地产开发有限公司赔偿损失等诉讼请求。审理中，汉中现代房地产开发有限公司提出反诉，并申请对其所拆除的专柜的实际装修价值进行评估。经法院委托，由汉中市X区价格认证中心对该涉案装修的价值进行鉴定，该鉴定机构审核本案证据后认为装修现场已不存在，根据现有证据无法客观准确的作出评估，将该评估委托退回法院。
原审法院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同合法有效，原告已按约定交纳了各项费用，则享有使用该场地进行经营的权利。虽然双方合同约定了原告的开业时间，但被告对原告无法按照合同约定的开业时间如期开业的情况是明知的，被告当时并未按照合同约定解除租赁关系，而是根据实际情况准许原告继续履约且并未限定具体开业时间。故双方虽然没有对合同约定的开业时间书面进行变更，但被告的行为已明确表示对该条款的约定进行了变更。因此，被告根据该条款主张解除合同的依据已不存在。被告主张原告未提交“耐克”品牌的装修方案即私自施工，但被告收取了装修保证金，两个品牌的专柜相连，装修施工也是同时开展的，被告方并未告知不同意“耐克”品牌的装修方案，在实际施工中也未进行阻止，则应视为被告认可了“耐克”品牌的装修。被告认为原告违约的另一理由是其未按照合同约定在2010年7月16日前取得营业执照，但在该期限届满之前被告就函告原告要求解除合同，故被告解除合同的这一理由不能成立。关于被告强行拆除的原告专柜的实际价值，庭审中原告出具了施工清单、施工方收款后出具的发票和纳税凭证，并且装修承揽人就工程进度和工程价值出庭作证，虽然被告对以上证据不予认可，但被告提举的证据除其强拆时由己方工程人员对该装修进行的估值清单外再无旁证，加之审理时装修现场未保存，鉴定机构无法对当时的实际价值进行评估，造成该状况的责任在于被告。根据举证规则，原告方的证据占优势，被告方未能提举充分证据支持自己的主张。因此，对原告主张的装修价值予以认定。原告已支付的三个月租金，未实际营业，在合同履行过程中，被告单方终止合同并强行拆除原告装修的行为构成违约并导致原告不能继续经营，根据双方合同的约定，被告应承担向原告双倍返还履约保证金、退回已支付的租金、装修保证金并赔偿原告装修损失的违约责任。原告未提举充分证据证明剩余电费金额，故对其要求退还电费余额的主张不予支持。因原告方雇佣人员并未出庭作证，故对人员工资损失的主张因证据不足暂不认定。装修设计费损失可待品牌公司出具正式发票后另行主张。被告提交的商铺租赁合同仅能证明有商户和被告签约的事实，并不能证明是原告造成其迟延开业和营业损失；另外，被告也无证据证明其确实给四楼商户免租，以及免租是因原告的行为造成的，故对被告要求原告赔偿该损失的主张不予支持。由于该租赁场地现在已由被告重新租赁给其他商户，则本案租赁合同实际已无法履行，对被告要求解除合同的反诉请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第某十四条第某项、第某百零七条、第某百一十四条的规定，判决：一、解除原告王某和被告汉中现代房地产开发有限公司于2010年4月16日签订的《商铺租赁合同》；二、限被告汉中现代房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内退还原告王某租金66534元、双倍返还合同履约保证金20000元、退还装修保证金1000元，赔偿装修损失194513.16元，以上共计282047.16元；三、驳回原告王某的其他反诉请求；四、驳回被告汉中现代房地产开发有限公司的其他诉讼请求；案件受理费5968元，反诉案件受理费2786元均由被告汉中现代房地产开发有限公司负担。
上诉人汉中现代房地产开发有限公司不服原判，上诉称，1、被上诉人承租商铺未在承租日起30日内开业经营，在合同签订后3个月内未取得营业执照，依照双方的约定和相关法律规定，上诉人拆除被上诉人的装修物是行使合同解除权；2、被上诉人未经上诉人同意而进行的耐克专柜装修损失，应由被上诉人自行承担；3、原审法院仅凭被上诉人出具的装修费用票据判令上诉人支付其损失错误，上诉人只能承担2010年7月4日合同解除前的装修费用25272.82元；4、原审法院对上诉人的反诉请求既没查明，也没有审理，在判理中没有叙述。请求撤销原判，改判被上诉人向上诉人赔偿损失。
经审理查明，上诉人和被上诉人2010年4月16日签订的《商铺租赁》合同书约定，若乙方在本合同签订后三个月内，一方仍未取得政府审批的相关许可证的合法经营资格，甲方有权单方解除合同并不承担任何责任；乙方承租期间，如因甲方违约导致乙方不能继续经营，乙方有权要求甲方双倍退回履约保证金，并退回已支付的未到期的承租费，同时甲方赔偿乙方损失；因乙方自身原因，商铺自承租日起30日内仍未开业，甲方有权收回乙方承租场地并终止合同，乙方已交纳的履约保证金、前期承租费作为违约处罚不再返还；履行本合同发生的一切争议，双方应协商解决，协商不成时，可向甲方所在地人民法院提起诉讼等内容。2010年4月29日汉中现代房地产开发有限公司所属的“现代国际广场”试营业，同年5月27日正式营业。2010年6月9日上诉人汉中现代房地产开发有限公司审批王某的装修方案时，双方约定装修日截止2010年7月1日，对如不能按期完工有何法律后果及装修完毕后何时开业未约定。2010年8月26日王某付曹永源装修款186585元，同日曹永源付税款8023.16元。被上诉人王某的实际装修效果和上诉人审批的装修方案基本一致。另，上诉人在一审提出的反诉请求为：一、依法解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、判令王某赔偿因其违约给反诉人造成的经济损失414400.83元（包某四楼童装区免费顺延租期租金损失224557.05元的50为112278.50元，运动服饰区免费顺延租期租金损失172642.33元，空调费129480元）。上述事实，有双方签订的《商铺租赁合同》、交费票据、双方当事人在一、二审庭审中的陈述等在卷为凭，足以认定。除上述事实外，原审法院认定的事实，有双方签订的《商铺租赁合同》、租金收据、履约保证金收据、装修入场证、施工合同、装修审批表、函件等证据在卷为凭，这些证据已经原审法院当庭质证、认证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人2010年4月16日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。按照合同约定，本案被上诉人应在2010年5月15日前营业，否则，上诉人有权解除合同。但2010年6月9日上诉人审批同意王某的装修方案时，双方另约定装修截止日为2010年7月1日。但王某未能按上述双方最后约定的日期完成装修，亦未营业，因而构成违约。另，按照合同约定，被上诉人王某亦未在2010年7月15之前办理完毕须由政府相关职能部门审批的经营手续，也构成违约。上诉人于2010年7月4日向被上诉人发出因其违约而要求解除合同的函件，并限期自行拆除装修装饰物，被上诉人对此提出异议。这时，双方应按照合同约定协商解决，协商不成时，可通过诉讼程序解决纠纷。但上诉人却强行拆除了被上诉人的装饰装修物，属违约行为，并构成侵权，应承担赔偿责任。因而，本案双方当事人在履行合同中均有违约行为，故其履约保证金条款不能适用。上诉人应将保证金返还给王某。原审判决上诉人双倍返还合同履约保证金无事实、法律依据，本院予以纠正。上诉人认为其拆除被上诉人的装修物是行使合同解除权的上诉理由，缺乏事实、法律依据，不能成立。因被上诉人王某的实际装修效果和上诉人审批的装修方案基本一致，因而，上诉人上诉认为被上诉人未经上诉人同意而进行的耐克专柜装修损失，应由被上诉人自行承担的上诉理由，及原审法院仅凭被上诉人出具的装修费用票据判令上诉人支付其损失错误，上诉人只能承担2010年7月4日合同解除前的装修费用25272.82元的上诉理由，均因无事实、法律依据，不能成立。原审法院对上诉人的反诉请求审理后对其要求解除合同的主张予以支持，但对其要求王某赔偿损失的反诉请求，认为其无事实、法律依据，予以驳回的判决，并无不当。故上诉人上诉认为原审未审理其反诉请求的上诉理由不能成立，其主张本院不予支持。但原审判决王某的装饰装修损失为194513.16元错误，应为186585元，本院予以纠正。另外，原审判决的2010年5月1日至7月31日的租金损失66534元的问题，因在此租期内王某未开业经营，在上诉人拆除其装饰装修物前，此租期已届满。故此项损失为其承租场地后未能及时开业所致，并非上诉人的行为造成的。因而上诉人不承担此项损失的赔偿责任。上诉人此节上诉理由成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第某条、第某十七条第某款、第某十四条（四）项、第某百零七条、第某百一十三条第某款、第某百一十四条第某款、第某百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持汉中市X区人民法院（2010）汉民初字第X号民事判决第某项、第某、第某项；
二、撤销汉中市X区人民法院（2010）汉民初字第X号民事判决第某项；
三、限汉中现代房地产开发有限公司于判决生效之日起15内日返还王某合同履约保证金10000元、退还装修保证金1000元、赔偿装修装饰损失186585元，以上共计197585元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5968元，由上诉人汉中现代房地产开发有限公司负担3968元，由被上诉人王某负担2000元，反诉费2786元，由上诉人汉中现代房地产开发有限公司负担。二审案件受理费7516元，由上诉人汉中现代房地产开发有限公司负担6000元，由被上诉人王某负担1516元。
本判决为终审判决。
审判长陈平
代理审判员鲁卫平
代理审判员王某吉
二0一二年一月十一日
书记员曹倩茹
