原告（反诉被告）xx管理处
法定代表人陈xx
委托代理人陈xx
被告（反诉原告）xx公司
法定代表人张xx
委托代理人黄xx
原告（反诉被告）xx管理处（以下简称xx水库）与被告（反诉原告）xx公司（以下简称xx公司）租赁合某纠纷一案，原告xx管理处于2011年7月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成由审判员田忠民担任审判长，代理审判员宁小花、人民陪审员周某陆参加的合某庭公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告xx公司于2011年9月5日向本院提出反诉，本院对反诉立案受理后，进行了合某审理。原告的法定代表人陈辉及其委托代理人陈智峰、被告的法定代表人张兢及其委托代理人黄祥林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）xx水库诉称：2006年11月25日，xx水库与xx公司签订了《xx水库土地及部分设施租赁合某》，合某约定由xx公司租赁xx水库招待所、别某、山某、沙滩、水寨、防汛大楼等场地和设施，用于开发建设中国绿村四清湖青少年素质教育基地，租赁期限是2007年-2036年，租金标准及交付方式为：每年保底20万元；合某生效后，xx公司仅进行了少量的投资，就再未见xx公司追加投资。截止2011年6月，xx公司总共交纳租金是15万元，抵债15334元，尚欠xx水库租金759089.33元；xx公司一直以各种借口拒绝履行合某义务，导致水寨毁损，其他设施、设备损坏或者变卖。为维护原告的合某权益，特向法院提起诉讼，要求终止xx水库与xx公司签订的《xx水库土地及部分设施租赁合某》，由xx公司赔偿xx水库损失759089.33元（其中包括算至2011年6月30日的租金734666元和其他欠款24423.33元）。
为支持其诉讼请求，xx水库向本院提交了下列证某：
1、xx水库与xx公司于2006年11月25日签订的《xx水库土地及部分设施租赁合某》，拟证某xx公司违反合某约定拖欠租金和投资不到位，以及xx公司没有按照合某的约定给xx水库职工安排岗位；
2、xx水库于2010年8月9日发出的催款函及2011年5月发出的关于催告履行合某义务的函，拟证某xx公司拖欠租金的违约事实，xx水库就此对xx公司进行了催告；
3、郴州绿营拓展培训公司与华新水泥有限公司签订的房屋租赁合某，拟证某xx公司未经xx水库许可，擅自转租他人牟利；
4、发票两张和付款凭证某张，拟证某xx公司擅自将房屋转租，损害了xx水库的利益；
5、物品移交表，拟证某xx公司疏于管理，管理不善，导致大量的物品损害，或者不知所踪；
6、曾某于2011年10月11日出具的证某，拟证某xx公司违约，擅自处理xx水库的财产，损害了xx水库的利益；
7、证某曾某、彭礼宏出庭作证某证某，拟证某xx公司擅自处置xx水库的水寨，损害了xx水库的利益。
被告（反诉原告）xx公司针对本诉辩称：（1）、xx水库所述租金不符合某实，xx公司实际交的租金是17.8134万元；（2）、xx水库一直未将翠湖山某移交给xx公司使用；（3）、因为2008年的冰灾造成主要的租赁物损坏或灭失后，原告方没有修复，主要就是水寨、山某、招待所房顶开裂、水电中断，所以水寨损毁不是xx公司的原因造成；（4）、xx公司在签订合某后，除投资装修防汛大楼外，还在坝上新建了一排休息公寓，对原来的别某进行了装修维护，坝下的道某，草坪进行了翻修，对路面作了硬化。
被告（反诉原告）xx公司提出反诉诉称：xx公司与xx水库签订合某以后，xx公司巨额投资装修了坝下防汛大楼，硬化广场的场地，铺设草坪，增建水塘坡岸和设施，对坝上的招待所、别某和农家乐饭店建筑及设施设备进行装修改造，增添了配套设施设备；相反，xx水库却没有依合某约定，将翠湖山某移交xx公司，并且未经xx公司的同意为华新水泥厂在景区内建设工业用水池，严重影响景区的环保标准和正常经营。2008年春节前，郴州市遭遇冰灾，xx水库风景区的风景植被、道某、水电管线路严重毁坏，水寨被压沉到水库库底无法使用，招待所结构严重开裂成了危房，其他设施设备均遭受严重毁坏，致使xx水库风景区基础条件瘫痪，无法经营。xx公司多次要求xx水库进行修复，但xx水库一直置之不理，至今，上述租赁物及设施设备以及相关侵权行为还处于冰灾后的状态，致使xx公司无法经营，严重亏损，巨额投资无法收回。现提出反诉，请求：①继续履行xx水库与xx公司于2006年11月25日签订的《xx水库土地及部分设施租赁合某》；②xx水库须恢复被毁失的水寨，修复坝上的招待所、别某和农家乐饭店等主要租赁物并交给反诉人使用，费用6万元；③xx水库须恢复坝上经营区内的水电管线及供应，并修复进入坝上经营区内的道某，费用3万元；④xx水库须拆除为华新水泥厂所建的工业水池并停止土地的继续侵权，费用1万元；⑤xx水库须立即交付原翠湖山某土地和设施给xx公司使用；⑥判令xx水库赔偿xx公司的经营损失共计17万元。
为支持其答辩主张和反诉请求，xx公司向本院提交了下列证某：
8、xx水库与xx公司于2006年11月25日签订的《xx水库土地及部分设施租赁合某》，拟证某合某明确了双方权利义务；
9、xx公司分别某2009年4月6日和2010年5月16日制作的关于四清湖项目现状和经营计划的报告，拟证某2008年冰灾后，xx公司要求xx水库修复设施，但一直没有解决；
10、照片一组，拟证某四清湖水库冰灾前的状况和冰灾后受到的损害至今没有恢复或重建；
11、三张收据和两张转账单，拟证某xx公司已交纳租金17.8134万元；
12、当庭提交2007年8月6日和2009年11月28日的通知，拟证某xx公司延缓支付租金是与xx水库协调好的。
原告（反诉被告）xx水库针对被告（反诉原告）xx公司的反诉请求辩称：（1）、根据双方签订的合某约定，xx公司应当筹资1000万元首期开发款，但xx公司在合某签订第一年便拖欠租金5万元，可见xx公司根本没有履行合某的能力，没有继续履行合某的基础；（2）、水寨是xx公司疏于管理导致沉没的，坝上的招待所、别某和农家乐饭店的损坏也是xx公司疏于管理造成的，xx公司还将水寨拆除进行变卖，因此，xx公司应当承担修复工作，给xx水库造成的损失应当赔偿；（3）、坝上的水电管线和进入坝上经营区的道某是在交给xx公司使用期间发生损坏的，应当由xx公司承担维修责任；（4）、根据合某约定“库区水电、城市供水等项目由xx水库独立经营”，xx水库有权兴建供水的水池，并且这也是减少损失扩大的措施；（5）、xx公司拖欠2007年租金，根据合某约定，xx水库有权不移交翠湖山某的土地和设施；（6）、xx公司不懂经营又缺乏履约能力，无法经营下去，完全是xx公司自身的原因，xx公司要求xx水库赔偿损失的反诉请求无任何事实和法律依据，请求法院驳回xx公司的全部反诉请求。
原告（反诉被告）xx水库针对被告（反诉原告）xx公司的反诉提供的证某同前。
经本院组织庭审质证，被告（反诉原告）xx公司对原告（反诉被告）xx水库提供的证某发表了如下质证某见：证某1的真实性及合某没有异议，但对xx水库的证某方向不予认可；证某2中只收到一份函，只收到2011年5月发出的关于催告履行合某义务的函，函上签字的欧阳雄飞不是xx公司的员工，是帮忙的人；证某3是因为现场管理人员李都为了自救才这样做的，本合某出租方并不是xx公司，就算xx公司签了这份合某，也不违反双方合某约定；证某4中的发票，这是xx公司的一种经营行为，不违反双方合某约定，证某4中的凭证某超过了举证某限，不予质证；证某5的移交表是真实的，其中有些财产还在，有些财产已损坏了；证某6的证某属于证某证某，证某需要出庭作证；证某7中证某证某不真实，不予认可。
原告（反诉被告）xx水库对被告（反诉原告）xx公司提供的证某发表了如下质证某见：对证某8的真实性、合某没有异议，但对证某方向有异议；证某9是当事人的陈述，不能作为证某，这两份报告xx水库都没有收到；证某10中照片的真实性没有异议，第一、二张照片是水寨前后的一个对比，恰恰证某被告管理不善，没有尽到管理责任，第三张照片是因为被告没有尽到保管、管理职责，第四张照片的植被，是山某滑坡损坏的，修复是xx水库完成的，第五张照片是xx水库未修复的翠湖山某，是因为被告没有交租金，第六张是别某供电毁坏，是被告管理、保管不善造成的，第七张湖面本来就是没有建筑物，第八张所指的水厂是为了解决城市用水，第九张是属于防汛需要的减压池，第十张是为防汛建的水池，第十一张的路面是交通局管的路面，是华新水泥厂损坏的，毁坏的广场是xx公司负责管理，xx公司应当对广场负责；证某11真实性没有异议，但认为1.28万元的转账单是xx公司用于支付职工的工资的，xx水库只认可被告xx公司支付了16.334万元租金，其余部分是在违反合某约定情况下支付的，另外现在还拖欠了租金；对于xx公司当庭提交的证某12认为已超过了举证某限，xx水库不同意质证，况且xx水库从没有收到过该份通知。
根据当事人的庭审举证、质证某况，结合某事人的陈述，本院认证某下：
证某1、3、5、8、10、11具有真实性、合某、关联性，可以作为本案认定事实的依据；证某2，虽然xx公司只认可收到xx水库2011年5月发出的关于催告履行合某义务的函，不认可收到2010年8月9日发出的催款函，但该两份函均有欧阳雄飞签字确认收到，结合xx公司在庭审中陈述“2010年是欧阳雄飞在xx水库管理”，该证某可以作为证某xx水库催交租金事实的依据；证某4中的发票是基于证某3中的租赁行为支付费用的凭证，客观真实，可以作为本案认定事实的依据，证某4中的付款凭证某过举证某限，xx公司不同意质证，本院不予确认；证某6-7属于证某证某，证某曾某和证某彭礼宏的证某证某中关于“打捞水寨是否与xx公司的代表李都签订协议”及“变卖拆解后的水寨材料款交付李都是否有凭证”事项的陈述，相互矛盾，存在瑕疵，xx水库又未能就“xx公司擅自拆除水寨”的事项提供其他证某印证，本院对该证某不予采信；证某9属于当事人的陈述，不具证某形式，本院不予确认；证某12超过举证某限，xx水库又不同意质证，本院不予确认。
根据当事人的举证、质证某本院的认证某况，结合某审中当事人的陈述，本院查明事实如下：
xx水库与xx公司经协商，于2006年11月25日签订《xx水库土地及部分设施租赁合某》，xx水库为甲方，xx公司为乙方，双方约定：第一条，项目名称：中国绿村四清湖青少年素质教育基地，项目规模：项目总投资约12000万元，项目内容：青少年素质教育、农业科技、生态旅游、青少年水上乐园、培训基地、会议商务设施、基地住宿、活动设施、教育基地、教材景点设施；第二条，租赁内容：乙方租赁甲方现有招待所、别某、山某、沙滩及水寨、防汛大楼等建筑设施，以及除大坝以外的水库库区（包括水资源和水面经营权）；第三条，筹资方式：四清湖青少年素质教育基地由乙方独资开发，乙方先自行筹资1000万元人民币进行首期开发，后期投资根据项目规划要求建设土地完成变性基础上，由乙方追加投资资本金解决；租金标准及交付方式：上述场地和设施租金为每年20万元人民币，租金乙方于当年元月8日前交给甲方10万元人民币，余下10万元于当年8月8日前交清。2007年和2008年作项目建设期，租金按照20万元结算，2009年起进入项目规模经营期，乙方除支付年租金20万元以外，须给予甲方项目合某风险提成，提成比例为项目经营利润的5％（不低于10万元），作为甲方项目风险回报；第四条，租赁时间：租赁期自2006年11月起至2036年11月底，租赁期为30年；第五条，经营方式：四清湖青少年素质教育基地由乙方独立经营，实行独立核算，租赁期间因乙方原因产生的债权债务由乙方负责。经营权限：库区内的水资源及水面经营权（旅游、度假地产、农、林、渔业等）由乙方独立经营。库区水电、城市供水等项目由甲方独立经营，乙方不得干预防汛抗旱调度。双方还就双方责任进行了明确约定，还约定“第七条，违约责任：乙方不能按规定时间交纳租金视为违约，甲方有权终止合某，由此造成的一切损失由乙方负责。”合某签订后，xx水库除了翠湖山某未移交给xx公司外，其他租赁物均移交给xx公司。xx公司委托李都进行全权管理，并投资装修了坝下防汛大楼、硬化广场、铺设草坪等。
2008年1月13日至2月5日，湖南某郴州市遭遇严重的冰雪灾害，xx水库风景区遭受一定程度的损害，水寨沉陷到水库库底无法使用，景区的水电管线路严重毁坏，xx公司租赁的其他设施设备也遭受一定程度的损毁。冰灾发生后，xx公司和xx水库对水库损毁的设施均未进行修复，xx公司之后也未再进行投资经营，只是安排值班人员守护财产。2010年，李都不再管理xx水库景区，而是由欧阳雄飞进行现场管理。为了生产自救，欧阳雄飞以郴州绿营拓展培训公司的名义将xx水库防汛大楼的客房出租给华新水泥有限公司使用。
xx公司于2007年2月2日向xx水库交纳租金10万元，于2007年8月30日向xx水库交纳租金3万元，于2007年11月28日转账支付xx水库1.28万元，于2008年2月26日转账支付xx水库2万元。2007年度xx水库在xx公司经营管理的水寨处消费1.5334万元（xx水库和xx公司均同意该笔费用抵付xx公司应缴租金）。故xx公司向xx水库总计交纳17.8134万元，之后，xx公司未再向xx水库交纳租金。xx水库分别某2010年8月和2011年5月催告xx公司交纳租金，但xx公司仍未交纳。
本院认为，本案系租赁合某纠纷。现就本案争议的焦点评判如下：
1、xx水库与xx公司签订的租赁合某效力的认定
合某法第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”，本案xx水库与xx公司签订的《xx水库土地及部分设施租赁合某》约定“租赁期为30年”，该项约定违反合某法的规定，租赁期限超过20年的部分应为无效；《xx水库土地及部分设施租赁合某》中的其他事项的约定，是双方真实意思一致的表示，也没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，该部分事项的约定应为有效。
2、xx水库与xx公司签订的《xx水库土地及部分设施租赁合某》是否应当解除
首先，xx水库与xx公司签订租赁合某后的第一年即2007年度，xx公司未按合某约定的时间交纳租金，截止2007年8月30日交纳的租金仅为13万元，加上之后交付的费用，xx公司总计交纳的费用仅为17.8134万元，还不足2007年一年的租金，可见xx公司履约的诚意不够充分；其次，冰雪灾害发生后，虽然部分租赁物受损，但从双方当事人签订的租赁合某内容来看，xx公司应自行筹资1000万元人民币进行首期开发，若xx公司具备履约的能力，xx公司可对受损的租赁物进行修复，但xx公司不对租赁物进行修复，也不进行投资开发，而仅仅是安排值班人员守护财产，并且以出租防汛大楼客房的方式进行生产自救，足见xx公司的履约能力欠缺；再者，xx公司不仅没有交足2007年度的租金，且在2008年冰灾发生后长达三年的时间里均不交纳租金，经xx水库催告，xx公司仍不交纳租金，xx公司的行为已构成违约。
综上，xx公司的行为已显示xx公司不具备履行合某的能力和诚意，听任这种没有履行诚意和可能的协议存在下去，将导致协议本身的严肃性和合某失去本来面目，不仅合某目的不能实现，对于社会资源也是一种损失和浪费。因此，xx水库与xx公司于2006年11月25日签订的《xx水库土地及部分设施租赁合某》应当予以解除。
3、发生不可抗力后租金如何计算的问题
2008年1月13日至2月5日，郴州市发生严重的冰雪灾害，这是众所周某的事实，无需当事人举证，该自然灾害已构成不可抗力。发生不可抗力期间，致使xx公司无法经营，xx公司有权要求免除该期间的租金，该期间共23天，租金为1.2603万元（20万元／年÷365天×23天＝1.2603万元）；发生不可抗力后给租赁物造成了一定的损毁，根据合某法的规定，出租方对租赁物有维修的义务，本案中xx公司应当在合某的期限内要求xx水库对因冰灾损毁的租赁物进行维修，但xx公司没有提供充分的证某证某其通知了xx水库维修，在xx水库没有进行维修的情况下，xx公司可以自行维修；xx公司因不可抗力不能履行合某，应当及时通知xx水库，并在合某的期限内行使解除合某的权利；xx公司既不修复受损的租赁物，又不行使解除权，现以xx水库没有修复毁损的租赁物作为免交冰灾后全部租金的抗辩理由，本院不予采信；xx公司在合某期限内不行使解除权，就应当按照合某的约定全面履行合某，在xx水库对受损租赁物没有进行修复的情况下，xx公司应当在合某期限内自行修复，以减少双方的损失，xx公司要求免除修复的合某期间的租金，符合某律规定，本院根据相关立法宗旨酌情确定合某修复期限为发生不可抗力后1年，给予xx公司免除1年的租金。因此，截止2011年6月30日xx公司应交纳的租金为68.7397万元（20万元／年×4.5年-1.2603万元－20万元×1年＝68.7397万元）。xx公司交付给xx水库的17.8134万元中，xx水库对其中转账支付的1.28万元存有异议，认为这是xx水库职工受聘于xx公司，xx公司应当支付给职工的工资，但未就此提供相关证某，本院对xx水库的该项主张不予采信，故扣除xx公司交付给xx水库的17.8134万元后，xx公司还应支付xx水库的租金（计算至2011年6月30日止）为50.9263万元(68.7397万元－17.8134万元＝50.9263万元)。
综上所述，xx水库与xx公司签订的《xx水库土地及部分设施租赁合某》，除超过20年的租赁期限无效外，其它内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合某有效；xx公司不具备履行合某的能力和诚意，致使合某目的无法实现，xx水库要求解除与xx公司签订的《xx水库土地及部分设施租赁合某》，本院予以支持，xx公司要求xx水库修复受损的租赁物并继续履行合某的诉讼请求，本院不予支持；xx水库要求xx公司给付其他损失24423.33元，因无证某证某，对xx水库的该项诉讼请求，本院不予支持；xx公司要求xx水库赔偿经营损失17万元，因无证某证某，对xx公司的该项诉讼请求，本院不予支持；xx公司在合某的期限内不行使解除权，又不对租赁物进行修复以减少损失，xx公司应当向xx水库支付合某期限之外的租金。为此，依照《中华人民共和国合某法》第九十四条第一款第（三）、（四）项、第九十五条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证某的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）xx管理处与被告（反诉原告）xx公司于二○○六年十一月二十五日签订的《xx水库土地及部分设施租赁合某》；
二、限被告（反诉原告）xx公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）xx管理处租金50.9263万元；
三、驳回原告（反诉被告）xx管理处的其他本诉诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）xx公司的全部反诉诉讼请求。
如果被告（反诉原告）xx公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费11391元，由原告（反诉被告）xx管理处负担3752元，由被告（反诉原告）xx公司负担7639元，本案反诉案件受理费2675元，由被告（反诉原告）xx公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南某郴州市中级人民法院。
审判长田忠民
代理审判员宁小花
人民陪审员周某陆
二○一二年一月四日
书记员罗剑
