重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2011）渝五中法民终字第X号

上诉人（原审被告）：重庆市XX房地产开发有限责任公司，组织机构代码（略）－0，住所地重庆市X区几江江洲大道X号津都鼎苑CX幢X－2－X号。

法定代表人：唐XX，公司经理。

委托代理人：廖XX，重庆市江津XX法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：熊XX，男，X年X月X日出生，汉族，身份证号码（略），住重庆市X组。

委托代理人：胡XX，重庆XX律师事务所律师。

上诉人重庆市XX房地产开发有限责任公司（以下简称华贵公司）因与被上诉人熊XX房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市X区人民法院（2010）津法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审审理查明：2007年熊XX与华贵公司签订《房屋认购书》，约定由熊XX认购华贵公司开发的位于重庆市X区几江东部新城A6－1华贵•沁园春AB幢商业门市B－X号门面，交房时间为2009年3月31日前。2009年3月21日，华贵公司取得商品房预售许可证。2009年4月3日，熊XX（乙方）与华贵公司(甲方)签订《重庆市商品房买卖合同》，由乙方购买上述房屋，面积33.98平方米，总价147829元，已付房款82052元，余下房款办理银行按揭；交房期限为2009年3月31日前，逾期超过50日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一；在商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期甲方向乙方按日支付已付房款万分之一的违约金。该合同后附补充协议一份，上面无熊XX签名，只加盖了华贵公司的印章。其中约定“五：本合同的商品房交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并土地房屋机构出具房屋登记机构出具的登记受理单……七：重庆市商品房买卖合同与本补充协议不符的，以本补充协议为准”。2010年7月14日，华贵公司将房屋交付熊XX使用，同日熊XX交清尾款65777元。

另查明，2009年8月4日，重庆市X区国土资源和房屋管理局向华贵公司等3公司发出《关于暂停办理相关手续的通知》，称决定从2009年8月3日起暂停办理华贵沁园春A、B栋商业门面的商品房预售许可及商品房买卖合同的登记备案手续。2009年9月7日，重庆市X区规划局、重庆市X区国土资源和房屋管理局向华贵公司发出《关于重庆市华贵沁园春项目因江洲立交建设需拆除部分商业用房的函》，称“对A栋A17至AX号、B段B1至BX号以及A段AX号的两层商业用房进行控制，暂不办理任何手续。华贵•沁园春因江洲立交建设而涉及拆迁的面积应以正式实施拆迁的面积为准。2009年12月31日，重庆市X区国土资源和房屋管理局向华贵公司发出《关于收回东部新城A6－X号地块部分国有建设用地使用权决定书》，称决定收回东部新城A6－X号地块的部分国有建设用地使用权，面积1.9316亩。收回时间为区人民政府批准之日。

原告熊XX诉称：2007年原、被告签订《房屋认购书》，约定由原告认购被告开发的位于重庆市X区几江东部新城A6－1华贵•沁园春AB幢商业门市B－X号门面，交房时间为2009年3月31日前。2009年4月3日原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定总价147829元。合同签订后，被告却未按照合同之约定于2009年3月31日前向原告交付上述房屋，同时在原告多次提出办证申请后，被告至今仍不履行相关办证义务，导致原告的合法权益受到侵害。在原告的多次催告下，被告才于2010年7月14日交付了该门面。现请求人民法院判决：1．被告配合原告办理相关产权登记手续（即向房屋产权登记机关提交应由被告提供的相关办理产权登记的手续）；2．被告支付原告逾期交房违约金6947.96元；3．被告支付原告逾期办理产权证的违约金7332.32元（以原告已付房款147829元为基数，按日万分之一从2009年5月31日起计算至2010年10月9日止）；4．确认位于重庆市X区几江东部新城A6－1华贵•沁园春AB幢商业门市B－X号门面的产权人为原告。

被告华贵公司辩称：由于政府修建江洲立交，需要拆迁原告所购门面所在的AB幢商业用房，因此，原告所购门面不能交付。其未交付原因属不可抗力，我公司通知了原告该情况，提出与原告协议解除合同，但原告不同意。同时，原告未交清房款，我公司行使抗辩权可以不交付房屋，不存在违约行为。因此，不应承担逾期交房违约金。我公司在原告强烈要求下，于2010年7月将门面交付给了原告。但房屋产权登记机关已停止办理产权证，属行政机关的具体行政行为致使我公司无法继续履行合同，我公司也不应承担逾期办证违约金。原告要求确认房屋产权归其所有，虽被告认可产权是原告的，但需要办理产权登记后才能确认归原告所有。综上，原告的诉讼请求应予驳回。

一审法院审理认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，在合同未解除前，合同当事人均应全面、及时履行合同义务。该合同约定了房屋交付时间为2009年3月31日前，被告在此期限内未履行交付房屋的义务，也未提供证据证明在此期限内完成建设工程竣工验收备案登记，因此，被告应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。被告华贵公司辩称原告未交清房款而依法行使抗辩权，不应承担违约责任，因合同未明确约定尾款给付期限，被告也未提供证据证明曾要求原告给付尾款，而房屋交付期限是明确的，且并未约定以交清房款为前提，因此，法院对该抗辩理由不予支持。被告还辩称逾期交房是因为政府行政机关具体行政行为所致，属不可抗力，应当免责。从被告提交的相关文件看，只要求停止办理相关手续，并未对交房作出限制。同时，被告应在2009年3月31日前就应当修建完善商品房，使其具有使用功能，从2010年7月14日的交付房屋行为也可以看出，政府行政机关的相关文件并不能对交付房屋构成障碍，即使今后拆迁，也不妨碍按时交付房屋，物尽其用，故被告不能以此免责。被告如确因不可抗力或者其他免责原因不能交付，应当及时通知原告，并协商解除合同。综上，被告从2009年4月1日起至实际交房之日，逾期交房469天，应支付违约金3848.24元（82052元/天×0.01%×469天）。关于原告要求被告配合其办理相关产权登记手续以及支付逾期办理产权证书违约金的诉讼请求。因政府行政机关已于约定办证期限前通知停止办理产权证书，因此未能办证并非被告的责任，原告请求不符合同约定的支付逾期办证违约金的“如因甲方责任”的前提条件，故原告的该诉讼请求不予支持。关于原告要求对房屋确权归其所有的问题，原、被告签订的是商品房买卖合同，原告享有的是合同权利，即债权，其所购房屋的物权须以合同的履行得以实现，原告直接请求确认该房屋的所有权，于法无据，其请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条的规定，遂判决：1、被告重庆市XX房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告熊XX逾期交房违约金3848.24元。2、驳回原告熊XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用110元，由原告熊XX负担50元，被告重庆市XX房地产开发有限责任公司负担60元（此款原告已预交，被告重庆市XX房地产开发有限责任公司在履行上述款项时直付原告）。

一审宣判后，被告华贵公司不服上诉称：2009年1月19日重庆市X区规划局以津规发（2009）X号文件通知上诉人因修建长江大桥停止施工。公司为了避免和业主产生不必要的纠纷，抓紧各项工作于2009年3月21日获得了商品房预售许可证。上诉人是按时于2009年3月31日工程竣工。但因修建长江大桥江州立交规划调整，涉及被上诉人所购房屋，银行在办理按揭贷款途中，国土房管局停止办理备案登记，被上诉人无法按双方所签的《商品房买卖合同》约定办理尾款银行按揭。故上诉人要求被上诉人何时交清购房尾款，何时交付所购房屋。在购房尾款未交清之前，上诉人坚决不同意现交房给被上诉人。被上诉人于2010年7月14日才将尾款65777元交付上诉人，上诉人同时将被上诉人所购的门市交付。故此行为均是双方当事人不能预见，并且不能克服的情况，彻底改变了订立合同时的想法，所以上诉人履行抗辩权是正当的，不应承担违约责任。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销，发回重审或依法改判。

被上诉人熊XX答辩称：我方是按时交纳房款的，延期交房是华贵公司的责任造成的，所以应当由华贵公司承担逾期交房的违约责任。

除一审查明的事实外，在二审中另查明：双方在商品房买卖合同中第五条第（三）项对办理按揭贷款违约责任作了如下约定：1、因甲方的原因，导致一方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款3%赔偿乙方；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起20日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于一方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的购房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方

本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。在合同的第五条确认被上诉人已经支付了82052元房款，余下房款办理银行按揭。而对余款何时支付并没有进行明确的约定。在合同中第七条明确约定，上诉人应当在2009年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付被上诉人使用。依照双方合同的约定，余款支付时间未明确，交付房屋期限明确，并未约定以交清房款为前提，故上诉人认为被上诉人在未交清房款之前不应该交房的理由不能成立。对于余款不能办理银行按揭，上诉人没有举示证据证明是因被上诉人的原因导致，且即或遇到不可归责于双方原因不能办理按揭手续，上诉人也没有依据合同的约定解除合同，或另行协商签订协议。故上诉人上诉人称因情事变更或不可抗力导致合同不能履行，不应承担逾期交房的违约责任的理由不能成立，上诉人应该按照合同的约定交付房屋。综上，一审认定事实清楚，证据充分，应该予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案110元，由重庆市XX房地产开发有限责任公司承担。

本判决为终审判决。

审判长龙建强

代理审判员罗德梅

代理审判员邓方彬

二○一一年六月十七日

书记员张霁东