原告何某某，男，汉族，奉节县人，居民。

委托代理人甘某，奉节县平皋法律服务所法律工作者，有特别授权。

被告夏某，男，土家族，万州区人。

委托代理人刘某，男，汉族，。

原告何某某与被告夏某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年7月1日立案受理后，依法由审判员谭林独任审判，适用简易程序并于2011年8月10日、9月26日公开开庭进行了审理。原告何某某的委托代理人甘某、被告夏某的委托代理人刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告何某某诉称：2008年7月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其座落于奉节县X镇X路政通桥东头月牙街X-X号三峡风B栋负一层（非住宅）租与被告夏某。约定租赁期限为10年，每年租金x元，每年9月14日前给付下一年租金。被告按约定应于2010年9月14日付清2011年9月14日前的租金，但至今未付。被告严重违约，为维护我的合法权益，请求解除原、被告于2008年7月14日签订的《房屋租赁合同》，并由被告支付违约金x元和拖欠的房屋租金，由于被告已将房屋租与他人，合同解除后，被告与其他承租人所签的合同由原告按原合同执行。

被告夏某辩称：原告所诉我租赁房屋并转租他人的事实没有异议。我确有应付租金没有支付，但不是2010年9月14日至2011年9月14日期间的租金，而是2009年9月14日至2010年9月14日期间的租金，这期间的租金虽没支付，但我出具了欠条，已属债权债务关系，不应解除租赁合同。

原告何某某为证明其主张的事实，向本院提供了原、被告的身份证明，《房屋租赁合同》证明原、被告间租赁房屋的事实和双方约定。

被告夏某对《房屋租赁合同》要求原告提交原件核对，原告提交原件核对后，没有提出异议。

被告夏某为证明其主张的事实，向本院提供了薜瑾（原告何某某儿媳妇）于2010年6月19日出具的收条一份，证明2010年9月14日后的租金已预付。次承租人王森、魏某东给被告夏某的函，证明次承租人没有向夏某支付租金是因为受原告及其家人干扰。

原告对被告提交的证据质证认为，收据与本案无关，也不能达到被告的证明目的，对次承租人的函认为不真实。

本院结合当事人的举证和质证，认证如下：

原告何某某举示的证据，被告没有异议，予以采信。被告夏某举示的薜瑾（原告何某某儿媳妇）于2010年6月19日出具的收条一份，该收据的内容为：“今收到毛哥老鸭汤预付租金叁拾万元整：（小写x.00）收款人：薜瑾，2010.6.19”。从该收据的内容看，只能证明毛哥老鸭汤系预付2010年6月19日后的租金，不能证明夏某同样也系预付行为，并且夏某主张2009年至2010年的房屋租金已结算，出具了欠条无证据证明。夏某已到期租金都未支付清楚，而预付未到期的租金与一般常理不合，对被告的证明目的不予采信。对于次承租人王森、魏某东的函，由于被告拖欠的原告的租金系2010年至2011年期间应支付的租金，而次承租人没有支付给被告夏某的系2011年至2012年期间的租金，而2010年至2011年期间的租金各次承租人早已支付给夏某，夏某在2010年9月应当支付，但至今未支付。并且原告将房屋租与夏某，向夏某收取租金与夏某转租他人，向次承租人收取租金系两个不同的法律关系，被告以次承租人没有支付租金为由抗辩不成立。

根据当事人举证及陈述，对本案事实确认如下：

2008年7月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将座落于奉节县X镇X路政通桥东头月牙街X-X号三峡风B栋负一层（非住宅）租与被告夏某。约定租赁期限为10年，每年租金x元，每年9月14日前给付下一年租金，被告可以转租。如单方违反合同，除赔偿守约方实际损失外，应由违约方支付违约金（略）元。原告按约定将房屋交付被告使用，但被告至目前只支付了2008年至2010年两年的租金x元。合同在履行过程中，原告何某某将租赁房屋的产权办理在其子女何某友、何某发、何某军、何某容名下。各子女何某友、何某发、何某军、何某容共同承诺，因该房的一切房屋租金及所产生的一切民事活动由其父亲何某某收益和处分。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原、被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告夏某在获得租赁房屋使用权后，不仅没有按约定时间支付租金，而且在原告起诉后仍没有支付，系违约行为，并且该违约行为导致原告出租房屋，收取房屋租金的合同目的不能实现，现原告要求解除租赁合同，符合法律规定，应予以支持。由于双方约定的违约金（略）元超过年应付租金，约定过高，被告要求调整，现原告虽主动要求按年租金x元的30%即x元支付，本院认为仍然偏高，本院酌情调整为年租金的20%，即x元。由于原、被告《房屋租赁合同》中约定被告可以转租，被告将租赁房屋转租他人合法有效，原告在诉讼中明确表示合同解除后愿意履行被告夏某与他人签订的转租合同，因此原、被告间解除租赁合同前，被告与他人签订的并正在执行的房屋转租合同所约定的权利、义务应由被告享有和承担；原、被告间解除租赁合同后，被告与他人签订的并正在执行的房屋转租合同所约定的权利、义务应由原告享有和承担。本院为保护各方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、解除原告何某某与被告夏某于2008年7月14日签订的《房屋租赁合同》。

二、被告夏某按x元/年租金标准，从2010年9月14日起支付原告何某某房屋租金至合同解除之日止。并支付违约金x元。

三、原告何某某与被告夏某签订的《房屋租赁合同》解除前，被告夏某与他人签订以奉节县X镇X路政通桥东头月牙街X-X号三峡风B栋负一层一部份为出租对象的并正在执行的房屋转租合同所约定的权利、义务应由被告夏某享有和承担；原告何某某与被告夏某签订的《房屋租赁合同》解除后，被告夏某与他人签订以奉节县X镇X路政通桥东头月牙街X-X号三峡风B栋负一层一部份为出租对象的并正在执行的房屋转租合同所约定的权利、义务应由原告何某某享有和承担。

案件受理费x元，减半收取5020元，由被告夏某负担。

义务人如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

义务人如不履行义务，权利人可自本判决履行期限届满后次日起，2年内向本院或被执行财产所在地县X区级人民法院申请强制执行。

如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照上诉标的提交上诉案件诉讼费，上诉于重庆市第二中级人民法院。如上诉人递交上诉状后，在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件诉讼费又不提出缓交申请的，按自动放弃上诉处理。

审判员谭林

二0一二年月一月十六日

书记员王彬

附：相关法律链接

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。