上诉人（原审被告）周某。
上诉人（原审被告）广西亿丰冶金有限公司。
法定代表人周某。
两上诉人的共同委托代理人邓超。
两上诉人的共同委托代理人黄志凡。
被上诉人（原审原告）王某。
被上诉人（原审原告）张某乙。
两被上诉人共同委托代理人左玉征。
上诉人周某、广西亿丰冶金有限公司（以下简称亿丰公司）因与被上诉人王某、张某乙房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月7日受理后，依法组成合议庭，并于2011年12月8日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人周某、广西亿丰冶金有限公司的共同委托代理人邓超、黄志凡，被上诉人王某及两被上诉人的共同委托代理人左玉征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年6月8日，王某（甲方）与周某（乙方）签订《房地产租赁合同》一份，其中约定：一、甲方将座落在南宁市X路X号地王某际商会中心813、X号房产（以下称“该物业”），该物业建筑面积207.53出租给乙方作办公使用，租期为2009年6月8日至2017年6月8日。二、双方约定租赁期内每月租为陆仟陆佰陆拾陆元整（￥6666元）。租金按半年的第8日前……缴付给甲方，交付地点在银行转账。……甲方开户银行：邮政；户名为王某；银行账号为（略）。三、签订本合同的同时（即2009年6月8日），乙方须向甲方将保证金人民币叁万元整（￥x元），和首半年租金人民币肆万元整（￥x元）。五、在租赁期内，乙方承担下列责任：1、依时交纳租金及每月的管理费、电某、水电某、煤气费、室内有限电某费等一切杂费。如乙方不按时交租，甲方应及时发挂号催租通知书。逾期将会租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电某等达1%日视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回该物业，有权处理物业内的一切物品，并没收保证金。六、违约责任，1、任何一方能履行本合同规定的条款或者违反相关法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。双方还就其他有关事项进行了约定。
合同签订后，亿丰公司于2009年7月3日支付当年6月8日至12月7日的租金x元，于2010年2月26日支付2009年12月8日至2010年6月7日的租金x元，于2010年9月2日支付当年6月8日至12月7日的租金x元，于2011年1月4日支付2010年12月8日至2011年6月7日的租金x元。后因王某认为周某、亿丰公司逾期支付租金，违反合同约定，双方遂起纠纷。2011年2月，王某诉至法院，请求依法判令：1、解除王某、周某于2009年6月8日签订的《房地产租赁合同》；2、亿丰公司搬离位于南宁市X路X号地王某际商会中心813、X号房；3、亿丰公司支付王某违约金x元；4、本案的全部诉讼费用由周某、亿丰公司负担。
另查明：王某、张某乙系夫妻关系，为南宁市X路X号地王某际商会中心813、X号房产的共同共有人。亿丰公司于2007年11月14日成立，住所地在上述诉争房屋，且至今仍在该处实际使用经营。
庭审中，经一审法院释明，亿丰公司表示如解除租赁合同，王某应按实际发生对其装修给予赔偿，王某则表示如解除租赁合同，不同意继续利用装修物，也不愿意赔偿装修损失，亿丰公司应自行拆除装修物。
一审法院认为：王某与周某于2009年6月8日签订的《房地产租赁合同》，双方当事人主体适格，意思表示真实一致，内容未悖有关法律规定，应为有效合同。综合双方当事人的陈述及相关证据，周某作为亿丰公司的法定代表人，其在承租诉争房屋后，将该房作为亿丰公司的住所地和主要经营地，亿丰公司亦在周某承租期间按照上述合同约定向王某交付租金，足见周某与王某签订合同之行为属代表亿丰公司所为的职务行为，由此产生的法律后果应由亿丰公司承担，即亿丰公司应恪守上述租赁合同之约束，如实履行合同义务。按照约定，亿丰公司应在“半年的第8日前”以银行转账方式将每半年的租金交付给王某，综合该合同其他条款内容及租赁市场交易习惯，双方这一约定实际已明确表示租金交付时间为每半年租期开始的第一个月的第八日前，即亿丰公司应于2009年6月8日、2009年12月15日、2010年6月15日、2010年12月15日支付相应期间租金，现其分别迟延至2009年7月3日、2010年2月26日、2010年9月2日、2011年1月4日才支付上述租金，实际逾期共计192天，且亿丰公司在庭审中亦认可自己一直存在迟延交付租金的情形，故对亿丰公司存在逾期交付租金的违约行为予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现双方已明确约定如周某逾期交租则王某有权解除合同，而周某、亿丰公司的违约行为现已符合双方约定的解除条件，王某因此享有合同约定的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人主张某乙除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，现王某虽述称曾于2010年12月31日向周某发出解除合同通知，但未能提交相关证据予以证实，对此不予采信。王某关于解除合同的意思表示，应至其向法院起诉后，周某收到相关应诉材料时方到达对方，即周某于2011年3月2日获知王某主张某乙除合同，故确认双方于2009年6月8日签订的《房地产租赁合同》已于2011年3月2日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。租赁合同解除后，承租人应将房屋交还给出租人，据此，王某请求亿丰公司搬离诉争房屋，于法有据，予以支持。综合考量本案具体情况及诉争房屋之现状，酌定亿丰公司应于本案判决生效之日起三十日内搬离诉争房屋。周某逾期交付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因双方当事人均认可王某已实际收取亿丰公司交付的保证金x元，且双方亦在合同中明确约定如因周某违约则王某有权没收其原付的保证金，据此，王某关于以不退还亿丰公司交付的保证金之形式要求亿丰公司支付违约金x元的请求，符合双方约定，予以支持。至于亿丰公司主张某乙装修损失，因双方未对合同解除后诉争房屋装修物的处理进行约定，且系因亿丰公司的违约行为导致合同解除，王某亦表示不愿继续利用诉争房屋装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故亿丰公司关于王某赔偿装修损失的主张，不予支持。亿丰公司应在不破坏铺面主体结构及原有设备的前提下自行拆除装修添附物。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决：一、王某与周某于2009年6月8日签订的《房地产租赁合同》已于2011年3月2日解除；二、广西亿丰冶金有限公司应在本判决生效之日起三十日内搬离南宁市X路X号地王某际商会中心813、X号房；三、王某不予退还广西亿丰冶金有限公司交付的保证金x元。本案案件受理费x元，由广西亿丰冶金有限公司负担。
上诉人周某、亿丰公司上诉称：(一)一审法院判决认定的事实不清，证据不足。理由如下：首先、合同双方对缴纳租金的时间约定是不明确的，一审法院根据“该合同的其他条款内容及租赁市场习惯”而认定双方约定的交租时间是每半年租期开始的第一个月的第八日前，以2009年6月8日作为交租金日期的起算点，但是，在双方签订的《房地产租赁合同》中约定：“租金按半年的第8日前按【现金】／[银行转帖】付款方式缴付给甲。”从该约定可以看出，双方对缴纳的租金的起算点是约定不明的。对于何为”租赁市场习惯”，双方各有说法，一审法院并没有充分的证据来确定交租的起算时间。其次，在缴纳租金时间不明的情况下，被上诉人对上诉人缴纳的租金没有提出异议，既没有向上诉人发挂号催缴通知书，在提起诉讼之前也没有向上诉人主张某乙除合同权利。因此不存在所谓的迟延缴纳租金的问题。第二、一审法院的判决对被上诉人没有履行通知催缴租金义务的事实予以不顾。这是错误的。理由如下：双方在合同中约定：“依时交纳租金及每月的管理费、电某、水电某、煤气费、室内有线电某费等一切杂费。如乙方不按时交租，甲方应及时发挂号催租通知书。”因此，通知催缴租金是双方约定的义务，被上诉人负有履行通知催缴租金的义务。一审法院忽略这一事实，导致错误的判决。第三、一审法院认定“逾期交租”是被上诉人享有解除合同的条件，上诉人认为是错误的。理由如下：首先，合同双方约定解除合同的条件是：“如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电某等达1％日视为乙方违约，甲方有权解除合同”，逾期交租并不必然导致合同的解除，而是逾期交租达到约定的数日，被上诉诉人才有合同的解除权。其次，合同双方根本违约时间不明确，逾期达“1％”日不合常理的表述，故合同解除条件的约定是不明确的。一审法院在未对合同解除条件做出查明的情况之下，判决被上诉人享有合同解除权是错误的。
(二)一审法院适用的法律不当。首先、一审法院根据《中华人民共和国合同法》总则第九十三条第二款之规定，判决被上诉人享有合同的解除权，是片面的。因为上诉人与被上诉人签订《房地产租赁合同》属于有名合同，应当适用合同法分则的有关规定。其次、本案的判决应当依据《合同法》第二百二十七条规定。该规定为“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”同时合同双方在《房地产租赁合同》中约定：“如乙方不按时交租，甲方应及时发挂号催租通知书。”这就表明，当上诉人不能按时交租时，被上诉人应当及时通知上诉人，若上诉人逾期不支付，被上诉人可以解除合同。结合本案，被上诉人解除该合同必须同时满足两个条件：其一、被上诉人应当履行通知催缴租金的义务，要求上诉人在一定期限内支付租金，这是主张某乙约的前提条件；其二、上诉人逾期不支付租金。结合本案，首先、通知催缴租金是双方约定的义务，由于被上诉人在举证期限内，没有提供相关证据证明其已经履行通知催缴的义务，故被上诉人主张某乙约的前提条件不成立。其次、合同双方对“逾期”即根本违约的时间约定不明，从而无从确定“逾期”的具体时间，同时上诉人已经向被上诉人缴足约定的租金，故第二个条件不成立。因此，被上诉人是没有直接解除合同的权利，而一审法院判决被上诉人享有解除合同的权利是错误的。第三、一审法院认定广西亿丰公司与被上诉人存在合同关系是错误的，上诉人认为虽然亿丰公司是周某成立的公司，但租赁合同是周某与被上诉人签订的，不能因为亿丰公司代周某履行了部分租金就认为亿丰公司是承租方。
综上所述，上诉人的上诉请求有充足的事实根据与法律依据，请求二审撤销一审判决；依法驳回被上诉人的诉讼请求；判令被上诉人承担本案全部费用。
被上诉人王某、张某乙答辩称：我方认为上诉人亿丰公司的上诉没有事实和法律依据，上诉状上“周某”的签名不是周某本人的签名，因此周某的上诉也不成立。
本案双方当事人争议的焦点是：1、上诉人在履行合同过程中是否存在迟延交付租金的行为是否构成违约被上诉人是否履行了催告交租的义务是否有权解除合同2、被上诉人的诉讼请求有何事实依据和法律依据
双方当事人对一审查明的案件事实没有异议，本院予以确认。
二审庭审中，被上诉人提交两份国内特快专递邮件详情单（附两份解除房屋租赁合同通知书），用于证明其一审起诉前在向上诉人催收租金未果后，两次寄邮政特快专递给上诉人周某要求解除合同。两上诉人经质证认为，这两份证据是一审开庭前形成的证据，不是合法的新证据，不予质证，证据的真实性由法院认定。至于关联性，上诉人认为也不足以证明被上诉人履行催交租金的义务，上诉人也没有收到过这两份邮件。
本院经审查认为，被上诉人在一审提交一份解除《房地产租赁合同书》，以此主张某乙曾于2010年12月31日向上诉人发出解除合同通知，在一审法院不予采信后，其在二审期间到广西区邮政速递局查询中心复印上述两份邮件详情单，该局已在复印件上盖章确认，因此对该两份证据的真实性本院予以确认。因被上诉人与上诉人周某仅存在租赁合同关系，故本院认定上述证据与本案具有关联性，两份解除房屋租赁合同通知书的真实性本院亦予认可。
本院因此另查明：被上诉人王某以上诉人周某逾期交纳租金为由，分别于2010年6月22日、2010年12月31日通过邮政特快专递向其发出解除合同通知。亿丰公司的工作人员分别在2010年6月23日及2010年1月4日签收上述邮件。
本院认为：被上诉人王某与上诉人周某签订的《房地产租赁合同》为有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应恪守履行。综合双方当事人的陈述及相关证据，周某作为上诉人亿丰公司的法定代表人，其在承租诉争房屋后，将该房作为亿丰公司的住所地和主要经营地，亿丰公司亦在周某承租期间按照上述合同约定向王某交付租金，足见周某与王某签订合同之行为属代表亿丰公司所为的职务行为，由此产生的法律后果应由亿丰公司承担，亿丰公司实际上是本案的承租人，是本案适格被告。一、关于上诉人在履行合同过程中是否存在迟延交付租金的行为、是否构成违约的问题。双方在合同中约定的交租时间是每半年租期开始的第一个月的第八日前，以2009年6月8日作为交租金日期的起算点，可见双方对缴纳租金的时间是明确的。亿丰公司应于2009年6月8日、2009年12月15日、2010年6月15日、2010年12月15日支付相应期间租金，现其分别迟延至2009年7月3日、2010年2月26日、2010年9月2日、2011年1月4日才支付上述租金，实际逾期共计192天，且亿丰公司在一审庭审中亦认可自己一直存在迟延交付租金的情形，亿丰公司的陈述构成诉讼中的自认，故对亿丰公司存在逾期交付租金的违约行为予以认定。周某、亿丰公司上诉主张某乙同双方对缴纳租金的时间约定不明确，与事实不符，本院不予采信。周某、亿丰公司在一审时主张某乙某对其迟延交租金的行为一直是默认的，应视为双方对缴纳租金的时间变更；其在二审认为其每次交租金的时间都不确定，王某并未催缴，应当按“交易习惯”确定交租期限。对此，本院认为，根据王某、张某乙二审提供的两份国内特快专递邮件详情单，可以认定王某分别于2010年6月22日、2010年12月31日对周某、亿丰公司逾期交租金的行为提出了异议，并要求解除合同，也就是说王某已在诉讼前对周某、亿丰公司逾期交租金的行为提出了异议并主张某乙除合同权利。上诉人周某、亿丰公司的该项主张某乙由不成立，本院不予支持。
二、关于被上诉人是否履行了催告交租的义务、是否有权解除合同的问题。双方在合同中约定：“依时交纳租金及每月的管理费、电某、水电某、煤气费、室内有线电某费等一切杂费。如乙方不按时交租，甲方应及时发挂号催租通知书。”据此约定，通知催缴租金是双方约定的义务，王某负有履行通知催缴租金的义务。二审中，王某声称其曾上门口头催缴租金，但没能提供证据予以证明，但其通过邮政特快专递向周某发出的解除合同通知中提及周某多次逾期交租金的问题，从诚实信用原则出发，应视为其发挂号催租通知书，周某、亿丰公司在2010年6月23日收到王某发出的解除合同通知后，就应当依约按时交纳租金，但亿丰公司在此后仍逾期交纳租金。因此王某、张某乙起诉要求解除合同，具备合同约定的前提条件。根据王某、张某乙二审提交的证据，亿丰公司的工作人员于2011年1月4日签收第二份邮件，根据合同法第九十六条的规定，《房地产租赁合同》已于2011年1月4日解除。由于王某、张某乙对一审判决没有提出上诉，视为其同意该项判决，本院对合同解除时间不再调整。至于王某、张某乙是否有权解除合同的问题。合同双方约定解除合同的条件是：“如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电某等达1％日视为乙方违约，甲方有权解除合同”，周某、亿丰公司据此主张某乙期交租并不必然导致合同的解除，而是逾期交租达到约定的数日，王某、张某乙才有合同的解除权；合同双方根本违约时间不明确，逾期达“1％”日不合常理的表述，“1％”日应是1％的租金、管理费，故合同解除条件的约定是不明确的。对此王某、张某乙的解释是：合同第五条中约定的“1％日”中的“日”字不是多余的，这是周某提供的格式合同，并且在当时双方口头约定只要一拖欠交付租金就算违约。本院认为，合同法第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”首先，本案的合同文本系周某提供，依照该法条，应作出对其不利的解释；其次，即便从字面上的词句解释，每日二十四小时，1％日相当于24×1％＝0.24小时，即14.4分钟，王某、张某乙关于一旦逾期交付租金就算违约的解释更符合文意。综上，本院采信王某、张某乙的主张，即该条款应解释为：一旦周某、亿丰公司逾期交租，王某就享有解除合同的权利。亿丰公司的违约行为现已符合双方约定的解除合同条件，王某因此享有合同约定的解除权。
三、关于被上诉人的诉讼请求有何事实依据和法律依据的问题。根据上述分析，上诉人亿丰公司逾期缴纳租金即视为其违约，被上诉人王某、张某乙有权解除合同，收回该物业，有权处理物业内的一切物品，并没收保证金。亿丰公司逾期交付租金的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。据此，王某、张某乙关于以不退还亿丰公司交付的保证金之形式要求亿丰公司支付违约金x元的请求，符合双方约定，一审判决予以支持是正确的。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人周某、亿丰公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由上诉人周某、广西亿丰冶金有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长覃国雄
审判员陈茹
审判员赵某
二○一一年十二月十六日
书记员李源
