上诉人（一审被告、反诉原告）南宁达胜房地产开发有限公司。
法定代表人黄某。
委托代理人吴某甲。
被上诉人（一审原告、反诉被告）李某。
委托代理人吴某乙。
上诉人南宁达胜房地产开发有限公司（以下简称达胜公司）因与被上诉人李某商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月3日受理后，依法组成合议庭，并于2012年2月21日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询某、质证、辩论和调解。上诉人达胜公司的委托代理人吴某甲、被上诉人李某及其委托代理人吴某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1995年3月14日，李某（乙方）向与达胜公司（甲方）签订一份《平等商厦商品房购销合同》，购买了南宁市X路X号平等商厦第某层X号商场摊位（以下简称X号摊位），建筑面积6.42平方米，每平方米7500元，摊位总价款x元。合同第某条“付款方式”约定：“乙方选定采用第某项第1种形式付款（一）、一次全部付款：乙方在签订《商品房购销合同》后八天内，一次全部付款。甲方同意给予商场摊位，住某房款按九五折优惠，乙方保证于一九九五年三月十四日前，将购楼款x.50元全部支付给甲方。……”合同第某条“违约责任”第2项约定：“乙方未按期支付房款时间超过十五天仍不能交清应付款时，则作自动退房处理，甲方将房屋另行安排出售，并退回乙方已付房款，但乙方应支付合同中房款总额的15%的手续费给甲方。”第某一条约定：“所售房产面积以结算前实际竣工验收核算面积为准，同时在第某、第某期款中调整余款数额。”李某于1995年3月7日、3月13日、3月14日分三次向达胜公司交纳了购房款x.50元。
1995年年底平等商厦竣工验收，本案涉案商场摊位实际销售面积增加到9.09平方米。1996年5月9日，达胜公司在《南宁晚报》刊登一份《平等商厦通知》：“1、已经购买平等商厦商品房、摊位并已交完房款的业主，请于5月20日前到西关路X号平等商厦售楼部以收据换正式发票领取有关办产权材料。2、还没签订《房地产买卖契约》的业主，请5月20日前到商厦售楼部办理签约手续。”1996年5月11日、1996年5月21日，达胜公司在《南宁晚报》上再次刊登通知，告知业主以收据换正式发票领取办产权材料、签订《房地产买卖契约》。
之后，达胜公司将该商场摊位交付给了李某使用。2003年9月28日，李某与广西金一里物业管理有限责任公司签订一份《平等商厦商铺租赁合同》，将前述商场摊位出租给广西金一里物业管理有限责任公司做营业场所使用，租赁期限为：2004年4月1日至2011年9月30日止。广西金一里物业管理有限责任公司按合同约定支付租金给李某直至2010年6月30日。
2009年11月25日，达胜公司根据《平等商厦商品房购销合同》第某条第2项约定的“自动退房处理”条款，在《法治快报》上发出公告，载明李某未按照合同约定交清应付购房款，已构成违约，决定作自动退房处理并保留按合同及相关法律追究相关责任的权利，并同时通知了广西金一里物业管理有限责任公司停止向原买受人支付租金以及停止使用商场摊位。
2010年4月15日，达胜公司与谭健青签订一份《商品房买卖合同》，将本案诉争的商场摊位出售给谭健青。2011年5月26日，谭健青又将商场摊位出售给韦绍玲。
另查明：2010年8月16日，达胜公司以广西金一里物业管理有限责任公司在知道其与李某的买卖合同已经解除的情形下，继续占有、使用和出租商场摊位侵犯了达胜公司的合法权益为由，向该院提起诉讼，请求广西金一里物业管理有限责任公司承担因侵权给达胜公司造成的损失4012元（计算方式：即在侵权期间所获得的租金，时间从2009年12月17日至2010年4月16日）。该院经审理作出（2010）兴民一初字第X号民事判决，认定《平等商厦商品房购销合同》中并未约定以登报公告的方式作为通知交房及交付房款的方式，仅以在报纸上刊登公告的方式通知李某交款，其采取的通知方式明显不合理，达胜公司尚未履行通知付款的义务，合同中约定的因买受人逾期付款导致合同解除的条件尚未成就，据此认定，达胜公司2009年11月25日登报公告不发生解除合同的法律效力。案件判决后，达胜公司不服，上诉至南宁市中级人民法院，南宁市中级人民法院经审理作出（2011）南市民一终字第X号判决，驳回上诉，维持原判。现李某以达胜公司“一房二卖”为由提起诉讼，请求判令：一、解除《平等商厦商品房购销合同》（合同编号：16）；二、达胜公司双倍退回购房款x元；三、达胜公司按2011年的市场价格赔偿房价上涨的损失12万元；四、达胜公司支付利息4960元；五、本案的诉讼费由达胜公司承担。
一审法院经审理认为：李某与达胜公司自愿签订的《平等商厦商品房购销合同》是双方真实意思表示，且内容亦不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方因此形成商品房预售合同关系，双方均应恪守履行合同约定。合同签订前李某已按照合同约定一次性交付了购房款，至于平等商厦竣工验收后，商场摊位实际面积增加，李某应当补交相应房款。此时达胜公司主张其在1996年5月9日、1996年5月11日、1996年5月21日分别在《南宁晚报》上刊登通知，告知业主换正式发票领取办产权资料、签订《房屋买卖契约》及付清余款等，因《平等商厦商品房购销合同》中并未约定以登报公告方式作为交付房款的通知方式，也并未明确应以何种方式通知，基于合同的诚实信用原则，达胜公司应以通知能够到达买受人本人的合理方式履行通知义务。达胜公司在未能证实其已采取了其他直接通知买受人本人的方式但无法到达的情况下，仅以在报纸上刊登公告的方式通知买受人交款，其采取的通知方式明显不合理。故据此认定达胜公司尚未履行通知付款的义务，双方合同中约定的因李某逾期付款导致合同解除的条件尚未成就。达胜公司主张李某违约并自动退房不能成立。基于上述理由，达胜公司于2009年11月25日登报公告，表示解除李某与达胜公司所签订的《平等商厦商品房购销合同》，亦不发生解除合同的法律效力。现达胜公司在2010年4月15日将涉案商场摊位出售给第某人，构成违约，致使本案《平等商厦商品房购销合同》的根本目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第某十四条第（四）款的规定，李某请求解除与达胜公司签订的《平等商厦商品房购销合同》符合法律规定，予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……；（二）商品房买卖合同订立后出卖人将该房屋出卖给第某人。”根据上述法律规定，现李某请求达胜公司返还购房款并赔偿一倍购房款有法律依据，予以支持。同时李某请求达胜公司支付2009年11月25日至本案起诉之日2011年9月23日的利息符合法律规定，李某同时主张按2009年10月中国人民银行同期流动资金贷款利率6.4%计算利息，予以支持。利息计算为：x.5元×6.4%×660天÷365天=5293.6元。现李某仅主张利息4960元，予以支持。
关于李某要求达胜公司赔偿房价上涨的损失的问题。李某请求达胜公司赔偿的损失金额为该商场摊位现在的市场价值与《平等商厦商品房购销合同》约定的房价之间的差额。由于李某主张的上述损失为合同实际履行完毕时其可得利益，而《平等商厦商品房购销合同》解除，已不能再实际继续履行，李某的上述主张缺乏法律依据。且按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某条的规定，李某已经请求赔偿一倍购房款，又请求赔偿房价上涨的差额损失没有依据，不予支持。
关于达胜公司反诉请求李某支付手续费的问题。如前所述，由于达胜公司登报通知的行为不构成履行了通知付款的义务，故达胜公司主张李某有超期支付购房款的违约行为并自动退房不能成立，其依据《平等商厦商品房购销合同》第某条第2项约定请求李某支付手续费没有理由，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第某十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某条的规定，判决：一、解除李某与达胜公司1995年3月14日签订的《平等商厦商品房购销合同》；二、达胜公司退回李某购房款x.50元；三、达胜公司赔偿李某一倍已付购房款x.50元；四、达胜公司支付李某2009年11月25日至2011年9月23日利息4960元；五、驳回李某的其他诉讼请求；六、驳回达胜公司的反诉请求。本诉案件受理费2608元，由达胜公司负担；反诉案件受理费25元，由达胜公司负担。
上诉人达胜公司不服一审判决，上诉称：一、《平等商厦商品房购销合同》并未约定达胜公司有通知李某付款的义务，李某亦未提出达胜公司没有尽到通知义务的主张。李某应交的购房款为x.25元。因其没有缴清购房款，达胜公司本着诚实信用原则，在报纸上发出公告，催促业主办理房产证以及缴清购房款。但李某在长达十几年的时间内都没有缴清，还将摊位出租获利，显然是在以行为作出拒绝缴清购房款的意思表示。达胜公司根据《平等商厦商品房购销合同》第某条第2项的约定解除合同，完全是合法的，由此产生的后果应由李某独自承担。二、由于李某的违约，根据《平等商厦商品房购销合同》第某条第2项的约定，李某应当向达胜公司支付手续费7222.5元。综上，请求二审法院撤销一审判决第某、第某、第某、第某和第某项判项，判令李某向达胜公司支付手续费7222.5元，并判由其承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人李某答辩称：一、南宁市X区人民法院和南宁市中级人民法院作出的一审和终审判决，均已确认李某已全部付清了X号商场摊位的房款，且其所采取的通知方式不合理，合同约定的逾期付款解除合同条件尚未成就。二、李某确实付清了X号商场摊位的购房款，达胜公司1995年3月14日出具的收据中亦手写注明了“一次性尾数”的字样，说明达胜公司当时也认可了此购房交易已经完成。《平等商厦商品房购销合同》第某一条，不属于违约责任，李某购买的商场摊位并不存在还要支付第某、第某期余款的情形。而且，达胜公司单方增加购买面积，应基于诚实信用原则及时通知李某。《平等商厦商品房购销合同》虽然没有约定达胜公司有义务通知李某，但同样也没有约定达胜公司不负有不通知李某交款的责任。李某在1995年3月14日与达胜公司签订《平等商厦商品房购销合同》之后，即被告知等电话通知换取发票和办理产权登记手续。李某在长期未等到达胜公司的通知电话后，到达胜公司索要发票和要求办证时，被达胜公司以领导更替等理由拖延。三、达胜公司非法将李某已经购买的X号商场摊位再次出售给第某人，构成了“一房二卖”的恶意违约行为。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人除一审期间提交的证据之外，二审均未提交新的证据，且对一审法院查明的案件事实没有异议。
本院综合双方当事人的诉辩意见，确认一审法院查明的法律事实。
本案二审争议的焦点问题是：上诉人达胜公司与被上诉人李某签订的《平等商厦商品房购销合同》应如何解除，哪一方当事人应承担合同解除的违约责任，即：上诉人达胜公司是否应双倍退回被上诉人李某支付的购房款并支付该款利息；被上诉人李某是否应向上诉人达胜公司支付手续费7222.5元。
本院认为：达胜公司与李某签订的《平等商厦商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应严格遵照履行。
达胜公司上诉主张李某所购买的X号商场摊位实际面积为9.09平方米，按照7500元每平方米以及9.5折的优惠计算，李某实际应交购房款为x.5元，但其仅交纳x.5元，经通知后仍未补交余款，故李某存在违约行为，达胜公司有权依照《平等商厦商品房购销合同》第某条第2项、第某一条的约定解除合同。
但是，首先，《平等商厦商品房购销合同》是由达胜公司拟定的格式合同，该合同通用于商场摊位、住某、摩托车房、单车房和仓库等不同性质房产的交易。故不同性质的房产，应适用与该类房产交易相对应的条款。
本案中，李某与达胜公司交易的房产为商场摊位，在第某条选择的付款方式为“一次全部付款”，即：“乙方（李某）在签订《商品房购销合同》后八天内，一次全部付款。甲方（达胜公司）同意给予商场摊位，住某房款按九五折优惠，乙方保证于一九九五年三月十四日前，将购楼款x.50元全部支付给甲方。”因此，李某已分三次并在1995年3月14日将约定的购房款x.50元全部支付完毕。而合同第某一条约定的“所售房产面积以结算前实际竣工验收核算面积为准，同时在第某、第某期款中调整余款数额。”仅适用于以分期付款为前提的付款方式，与第某条所约定的“一次全部付款”方式相矛盾。此外，根据第某条项下其他备选的付款方式，即使分期付款，也仅有住某可分五期支付。而本案争议的房产属于商场摊位的性质，仅设定了分四期支付，并不存在第某期的支付期限。
《中华人民共和国合同法》第某百二十五条第某款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”因此，根据前述分析，《平等商厦商品房购销合同》第某一条的内容，与第某条的约定发生冲突，并不适用于李某与达胜公司之间对X号商场摊位进行的交易。达胜公司以该条为依据要求李某继续支付购房款，实际相当于单方变更了合同内容，由于该要求并未征得李某的同意，故变更后的内容对李某不发生法律效力。
因此，达胜公司依据《平等商厦商品房购销合同》第某一条提出李某存在违约行为的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
其次，民事行为应该遵循诚实信用的基本原则。本案中，达胜公司认为李某应补交购房余款，并单方提出解除合同，即使有充分的合同依据，也应该采取合理的方式通知李某。但达胜公司仅在报刊上刊登通知和公告，由于该方式并非合同约定的通知方式，李某无法、同时也无需对达胜公司刊登的通知和公告承担注意义务。而且，达胜公司刊登的通知也并未明确告知李某有尚欠余款未付的内容。因此，达胜公司关于李某明知其尚欠余款仍不予交纳、双方签订的《平等商厦商品房购销合同》已经达胜公司以刊登公告的方式予以解除的主张，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
同时，由于李某并无违约行为，达胜公司要求李某按照《平等商厦商品房购销合同》第某条第2项的约定支付手续费的主张，亦缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
由于达胜公司在将X号商场摊位出售给李某之后，又将该摊位出卖给第某人，且第某人业已办理了产权登记，致使李某与达胜公司的交易实际已无法履行，该行为违背了诚实信用原则，破坏了市场交易安全，属于情节恶劣且后果严重的违法、违约行为。现李某起诉要求解除双方签订的《平等商厦商品房购销合同》，符合《中华人民共和国合同法》第某十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某条第（二）项的规定，该主张依法应予支持。
此外，达胜公司还应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某条第（二）项的规定，返还李某的购房款、赔偿其相当于一倍购房款的损失，并支付利息。一审法院据此判令达胜公司除应返还李某x.5元购房款之外，还应支付x.5元赔偿款，以及利息4960元。该判决适用法律和处理正确，应予维持。
综上所述，上诉人达胜公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（一）项、第某百五十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2736元，由上诉人南宁达胜房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张雪梅
审判员仇彬彬
代理审判员梁永光
二○一二年二月二十二日
书记员洪基清
