原告周某，女，汉族。

委托代理人成某某。

被告重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局。

法定代表人李某，职务局长。

委托代理人吕某。

原告周某要求确认被告重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局行政违法，于2011年9月28日向本院起诉，本院于当天受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成某议庭，于2011年11月18日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人成某某，被告的委托代理人吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周某诉称，2010年，原告周某与重庆市某某房地产开发有限公司签订预售商品房买卖合同，购买位于九龙坡区X街X号C-20-7房屋，建某面积69.51平方米，成某金额x元。该公司在签订购房合同时代收了物业专项维修资金，后按被告的要求交到指定账户。2011年，经被告确认，收取了原告物业专项维修资金x元，收取标准为房屋成某金额的3%。原告认为根据《住宅专项维修资金管理办法》（建某、财政部令第X号），对物业专项维修资金的交存明确规定，交存时间为“办理房屋入住手续前”，交存标准按“建某面积”计算，故被告的该具体行政行为与法律规定不符。原告多次向被告反映情况，要求其提供法律依据，但被告未能提供。就此原告向重庆市国土资源和房屋管理局提出行政复议申请，该局受理后，于2011年9月13日作出渝国土房管复[2011]X号《行政复议决定书》，维持了被告收取“预售房屋物业专项维修资金的具体行政行为。”原告不服，诉讼要求：1、确认被告收取原告预售房屋物业专项维修资金的具体行政行为违法；2、立即返还收取的预售房屋物业专项维修资金x元；3、本案诉讼费由被告承担。

1、《重庆市商品房买卖合同》，拟证明原告购买了重庆市某某房地产开发有限公司位于九龙坡区X街X号C-20-X号房屋，双方约定的交房时间为2011年5月31日。

2、渝国土房管复[2011]X号《行政复议决定书》及送达回证，拟证明原告的起诉符合法律规定。

3、建某、财政部令第X号《住宅专项维修资金管理办法》，拟证明被告的具体行政行为与现行的规章相抵触。

4、2007年10月1日重庆市政府公众信息网的报道《开发商不再代收大修基金市民缴纳两种方式》，拟证明被告收取专项维修资金的标准不合理。

经质证，被告对原告举示的X号证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为根据X号令是办理入住手续前，被告的行为未违法；对X号证据的真实性和所要证明的问题无异议；对X号证据的真实性无异议，但认为其适用的是第七条第二款，不存在与该规章相抵触的问题；对X号证据的真实性无法核实，且该报道不是正式的发文，不能达到原告的证明目的。

被告重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局辩称，首期物业专项维修基金根据法律行政法规的规定，系由被告代管，仍属业主所有，被告的行为并不侵犯原告的合法权益。被告按照3%收取首期物业专项维修基金并不违法，因为建某、财政部令X号《住宅专项维修基金管理办法》是行政管理规章，而评判某一具体行政行为是否合法的依据是法律和行政法规、地方性法规。虽然2008年2月1日，《住宅专项维修基金管理办法》取代了建某房（1998）X号《住宅公用部分共同设施设备维修基金管理办法》，且第七条规定商品房住宅的业主按照所拥有物业的建某面积交存住宅专项维修资金，但第七条第二款同时规定，“直辖市、市、县人民政府建某（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建某面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”因重庆市人民政府令第（244）号《重庆市物业专项维修资金管理办法》于2011年3月1日出台，之前重庆市没有确定公布可执行的“每平方米建某面积交存首期住宅专项维修资金的数额”，故被告只能暂按原收集标准和依据执行。综上，被告收集原告交存的首期物业维修基金的具体行政行为，适用法律正确，程序合法，内容适当，应当维持。

被告于2011年10月18日内向本院提交了如下证据：

第一组证据：

1、合同登记备案114字第（略）XXXX号《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，拟证明涉案房屋办理预售商品房买卖合同备案的时间为2011年3月1日前，应当适用原有的缴存标准。

2、《重庆市X区国土房管分局物业专项维修资金收款收据》，拟证明原告交付专项维修基金的时间也在2011年3月1日前。

第二组法律依据：

1、建某房（1998）X号《住宅公用部分共同设备维修基金管理办法》第五条；

2、渝国土房管发[2006]X号《重庆市国土房管局关于物业管理若干问题的指导意见》第三条第1-3项。

3、渝高计委发[2007]X号《高新区管委会关于加强物业专项维修资金归集的通知》第一条、第四条；

4、渝国土房管[2011]X号《重庆市国土房管局关于学习宣传贯彻〈重庆市物业专项维修资金管理办法〉的通知》第三条第一项。

以上拟证明被告收取原告专项维修资金的行为合法。

经质证，原告对被告举示的第一组证据的真实性无异议；对第二组法律依据认为是政府部门文件，不属于立法法所规定的法律、法规，其与现行的法律冲突，被告引用的建某房（1998）X号文件于2008年2月1日已经失效，并被建某、财政部令第X号取代，X号令第七条要求专项维修资金按建某面积收取，被告引用的依据则是按照购房款的3%收取，被告适用法律错误。

经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：

原告举示的1、X号证据是真实、合法的，与本案存在关联，能够证明原告的待征事实，本院予以采纳；X号依据是真实、合法的，但不适用于本案，本院对此不予认定；X号证据是真实的，但不能证明被告待证的事实，本院对证明目的不予采纳。被告举示的第一组证据是真实、合法的，与本案存在关联，能够达到被告的证明目的，本院予以采纳；第二组依据是作出具体行政行为时现行有效的规章，适用于本案，本院予以确认。

本院根据以上有效证据及当事人的质证意见认定以下事实：

2010年，原告周某与重庆市某某房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于本市X区X街X号C-20-X号房屋，建某面积69.51平方米，成某金额x元。2010年6月，该套房屋办理了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（合同登记备案114字第（略）XXXX）。同年6月21日，原告按房屋成某金额x元的3%向被告交存了物业专项维修资金x元，被告出具了收款收据。嗣后，原告认为被告收取物业专项维修资金的时间及标准均不合法，遂向重庆市国土资源和房屋管理局提起行政复议，该局受理后，于2011年9月13日作出渝国房管复[2011]X号《行政复议决定书》，维持了被告收取原告九龙坡区X街X号C-20-7预售房屋物业专项维修资金的具体行政行为。原告对该复议决定不服，于2011年9月28日向本院提起行政诉讼。

审理中，原告称按照建某、财政部令第X号《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，首期住宅专项维修资金的交存时间应在办理房屋入住手续前，且按照所拥有物业的建某面积交存住宅专项维修资金，每平方米建某面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建某安装工程每平方米造价的5%到8%。被告在房屋在建某时，要求原告提前履行交存义务，且按售房款的3%的标准收取了物业专项维修资金，其行为明显违反了相关文件的规定。而被告则认为在该办法出台后，重庆市没有确定公布可执行的“每平方米建某面积交存首期住宅专项维修资金的数额”，直至2011年3月1日重庆市人民政府第（244）号《重庆市物业专项维修资金管理办法》出台。在此期间，被告按《重庆市国土房管局关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[2006]X号）和《高新区管委会关于加强物业专项维修资金归集的通知》（渝高计委发[2007]X号）的规定执行“购房人仍按购房款的2-3%的比例，即有电梯房按3%收取，无电梯房按2%收取”，也符合《重庆市国土房管局关于宣传贯彻〈重庆市物业专项维修资金管理办法〉的通知》（渝国土房管发[2011]X号）的规定：“在2011年3月1日（不含）以前，已办理房屋预售合同备案登记的（以预售合同备案证明载明的时间为准），购房人仍然按照各地区原有的交存标准，交存物业专项维修资金”。因此，被告收取原告物业专项维修资金的行为并未违法。

本院认为，根据《物业管理法》及《重庆市物业专项维修资金管理办法》的规定，业主大会成某前，业主交存的物业专项维修资金由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门代管。故被告重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区X区商品房专项维修资金代管机构，负责商品房专项维修资金的收缴和管理工作。因原告与被告的具体行政行为存在法律上的利害关系，故原告认为被告的具体行政行为侵犯其合法权益时，有权向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

本案中，原告与重庆市某某房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，并在预售合同备案登记后，按《物业管理条例》第七条第一款第（四）项的规定，于2010年6月21日按房屋成某金额的3%向被告交存了首期物业专项维修资金。原告认为被告收取该维修资金的时间及标准不合法，双方由此发生争议。本院认为，建某、财政部令第X号《住宅专项维修资金管理办法》于2008年2月1日开始施行，该办法第七条第一款规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建某面积交存住宅专项维修资金，每平方米建某面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建某安装工程每平方米造价的5%至8%。”同时第二款还规定：“直辖市、市、县人民政府建某（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建某面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”因重庆市至2011年3月前没有确定公布可执行的“每平方米建某面积交存首期住宅专项维修资金的数额”，故该办法第七条第一款在此期间不具有可操作性。因原告交存物业专项维修基金的时间为2010年6月，故被告仍按原《重庆市国土房管局关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[2006]X号）和《高新区管委会关于加强物业专项维修资金归集的通知》（渝高计委发[2007]X号）的规定执行，既“有电梯房按3%收取，无电梯房按2%收取”，其行为并无不当。此外，2011年3月1日重庆市人民政府（244）号《重庆市物业专项维修资金管理办法》正式施行，重庆市国土资源和房屋管理局就此出台了（渝国土房管发[2011]X号）《重庆市国土房管局关于学习宣传贯彻〈重庆市物业专项维修资金管理办法〉的通知》，该通知第三条第（一）项规定：“在2011年3月1日（不含）以前，已办理房屋预售合同备案登记的（以预售合同备案证明载明的时间为准），购房人仍然按照各地区原有的交存标准，交存物业专项维修资金”。因此，被告在《重庆市物业专项维修资金管理办法》施行前，以预售合同备案证明载明的时间为准，按原有的交存标准（购房款的2-3%的比例，其中有电梯房按3%，无电梯房按2%）收取物业专项维修资金的行为并未违反相关规定。原告要求确认被告收取物业专项维修资金的时间及标准违法的诉求，本院不予支持。

综上，被告作出的具体行政行为，事实清楚，程序合法，适用的法律依据正确，原告要求确认该行为违法的理由不能成某。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：

驳回原告周某的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

审判长薛梅

人民陪审员曹荣书

人民陪审员李某富

二0一一年十二月十四日

书记员邓晓艺