原告陈XX

委托代理人李XX

被告XX公某

法定代表人周XX

被告彭XX

委托代理人黄X

委托代理人彭X

原告陈XX与被告XX公某、彭XX其他买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月24日受理后，依法由代理审判员覃仕斌独任审判，适用简易程序并于2011年5月17日公某开庭进行了审理。后因本案案情复杂，经批准转为普通程序，由代理审判员覃仕斌担任审判长，与人民陪审员王小玲、赵某组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序并于2011年9月15日公某开庭进行了审理。原告的委托代理人李XX，被告XX公某的法定代表人周XX，被告彭XX及其委托代理人黄X、彭X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈XX诉称，2007年8月10日，原告与被告彭XX签订《预售房买卖合同》，原告购买被告位于云阳县X镇X路X号X单元X-X号房屋一套，面积x，总价款x.00元，并约定于2008年10月30日前竣工交房。原告依约定缴清了款项，而被告却延迟交房22天，擅自将约定的水泥外墙改变为墙砖，建筑面积少了8.32m2，并扣留房产证至今未给。现诉至法院请求判决：1.两被告连带支付原告违约金6629.00元(迟延交房22天，每天按房屋总价款的3‰计算)。2.被告交付原告云阳县X镇X路X号X单元X-X号房屋产权证书。3.被告退还原告房屋少建面积价款x.20元(超出的5.82m2按单价930.00元/m2双倍返还)。并由被告承担本案诉讼费。

被告XX公某辩称，该联建房名义上是XX公某建的，而实际上是彭XX个人所建，也由彭XX个人出售房屋，XX公某在本案中不应当承担责任。

被告彭XX辩称，合同上虽然约定在2008年10月30日前竣工交房，但外墙由水泥墙改变为墙砖是政府的决定，属合同中约定的不可抗拒的因素，交房时间当然应当顺延，被告方不存在违约，原告主张的违约金不应得到支持。合同中约定房屋面积是以房管部门登记的为准，多退少补，被告也不存在少建面积的问题。房屋产权证早就办好了，被告多次打电话通知原告来领取，原告至今未领，并非被告有意扣留。在减除原告下欠被告的水电专户费及外墙砖的费用后，多余部分被告同意补给原告。

经审理查明，2007年，彭XX以XX公某的名义在云阳县X镇X路联建房屋。同年8月10日，原告陈XX(乙方)与被告彭XX(甲方)签订《移民联建房预售(预购)合同》，约定甲方将云阳县X区未竣工房屋1套预售给乙方，面积x，单价930.00元/m2，总价款x.00元。房屋结构外墙正立面为水泥漆，付款方式为分期付款，签订合同时付房屋总价款的50%，第二期付款为甲方基础完工主体上升时付总价款的30%，第三期为甲方主体竣工后付总价款的15%，余款待甲方竣工后交钥匙乙方进户装房付清。楼梯间及公某占用面积按户分摊，面积按房管所实际核定为准。甲方保证在2008年10月30日竣工，经有关职能部门验收某格后交乙方使用(如遇不可抗拒的因素时间顺延)。办理产权证、土地证费用由乙方承担，按国家法定标准执行(由乙方先预付两证费用2500.00元，待领证时多退少补)。违约责任：甲方如不按合同规定的期限交乙方住房，逾期每天按乙方所付款的3‰支付违约金。乙方若不能按合同规定时间向甲方支付房款，甲方向乙方索赔房屋总价款的30%的违约金。同日，原告向彭XX缴纳首期房款5万元，2008年2月20日，原告缴二期房款3万元，同年11月14日，原告缴三期房款x.00元、两证费用3780.00元及专水专电费2000.00元，2008年11月22日，原告缴房款5020.00元及外墙砖款3780.00元，扣除地坪费300.00元，防盗门X.00元及大便器15.00元，此次实缴8185.00元。被告彭XX将房屋钥匙交原告。至此，原告总共缴纳房款x.00元(含外墙砖费用3780.00元)，水电专户费2000.00元，两证费用3780.00元。2008年3月28日，云阳县建设委员会下发《关于加强新县城建设项目风貌管理的通知》，强制规定外墙材料一律采用5cm×5cm外墙砖，并向规划办报样经质检、色彩审查合格后方可铺装。被告将外墙砖的施工单项承包给谭代全，经结算，每户增加3780.00元。此项给被告的施工工期造成了延误。2008年7月25日，该联建房主体工程完工。同年8月22日，相关部门组织验收某格。水电专户费经结算，每户为3580.00元，原告已缴2000.00元，下欠1580.00元。2010年2月，被告为原告办理了云阳县X镇X路X号X单元X-X号房屋的产权证，建筑面积为99.68m2。

上述事实，有原、被告陈述、《移民联建房预售(预购)合同》、收某、单项承包协议、云阳县建设委员会文件、房屋产权证复印件等证据在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的《移民联建房预售(预购)合同》是双方的真实意思表示，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。双方合同中约定房屋面积以房管部门登记的为准，现合同面积与房产证上的面积相差8.32m2，此相差的面积应由被告彭XX按单价930.00元/m2的价格退还给原告，但应减除原告下差的水电专户费1580.00元。对原告主张的相差8.32m2中的5.82m2应双倍返还的请求，本院不予支持。对原告主张的违约金，合同中虽约定了交房时间，但同时也有“如遇不可抗拒的因素时间顺延”的约定，2008年3月28日云阳县建设委员会强制规定必须使用外墙砖的文件是双方签订合同时没有预见到的，造成工期延后，应认定为是“不可抗拒的因素”，对原告主张的违约金，本院也不予支持。XX公某在本案中只是名义上的施工方，该联建房的实际施工人是被告彭XX，涉及该联建房的所有权利义务均由被告彭XX享有和履行，故XX公某在本案中不应当承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条的规定，判决如下：

一、被告彭XX于本判决生效后十日内返还原告陈XX房屋面积多缴款6157.60元。

二、被告彭XX于本判决生效后十日内将云阳县X路X号X单元X-X号房屋的产权证交付给原告陈XX。

三、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费268.00元，由原告陈XX负担130.00元，被告彭XX负担138.00元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判长覃仕斌

人民陪审员王小玲

人民陪审员赵某

二0一一年九月十六日

书记员廖静