上诉人（原审被告、反诉原告）河南鑫美华电器有限公司。

住所地新乡市宏力大道X号。

法定代表人李某，董事长。

委托代理人陈嶙、王某某，河南隆辉律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）崔某，女。

委托代理人刘龙，新乡X区法律事务中心法律工作者。

原审被告杜某，女。

委托代理人陈嶙、王某某，河南隆辉律师事务所律师。

上诉人河南鑫美华电器有限公司（以下简称鑫美华公司）因与被上诉人崔某、原审被告杜某租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡X区人民法院（2011）红民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2008年10月31日，鑫美华公司会计杜某代表鑫美华公司与崔某签订房屋租赁协议，约定由鑫美华公司将劳动路X号（红旗医院一号楼南头门面房数第某、第某间）租给崔某使用，月租金为7000元，租赁期为2008年11月5日至2011年10月31日，租金每月5日前交清，逾期不交需交纳滞纳金日5%，租金超过一周不交，鑫美华公司有权终止崔某使用。双方还约定如崔某因经营需要对房屋进行装修，需先经鑫美华公司同意，待终止使用关系时，崔某必须保持装修后的模式交给鑫美华公司。另崔某不得将房屋擅自转让他人使用。协议签订后，崔某花费x元装修费将房屋进行了装修，并在该房屋内经营服装销售。崔某在经营期间将该房屋部分转租给案外人任甜甜等人经营。2009年7月，崔某未按约定在7月5日前交纳租金，鑫美华公司遂于当月7日将该房屋锁住。2010年4月21日，崔某的委托代理人刘龙，鑫美华公司的委托代理人陈嶙、任甜甜三人在鑫美华公司清点了鑫美华公司扣押崔某的物品，这些物品为衣服92件、鞋12双，袜子1包、饰品1小袋。

原审法院认为：崔某与鑫美华公司签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。崔某虽有将鑫美华公司处租赁的房屋部分转租他人的行为，但因双方在租赁协议中未约定承担违约责任的方式，故鑫美华公司不能依此终止双方的租赁合同。鑫美华公司未给出崔某合理的催告期限，其在崔某逾期一天未交纳租金迳行锁门的行为显然违反双方合同约定，崔某此时有权要求解除双方签订的房屋租赁合同，有权要求返还押金及部分装修费用。崔某与鑫美华公司约定的租赁期为2008年11月5日至2011年10月31日，而崔某只经营到了2009年7月6日，根据本案案情，原审法院酌定鑫美华公司应返还崔某装修费x元。鑫美华公司无权扣押崔某的物品，应予以返还。鑫美华公司要求赔偿经济损失的诉讼请求缺乏证据支持，不予支持。因杜某系鑫美华公司工作人员，其与崔某签订房屋租赁合同的行为系履行职务，故其个人不应向崔某承担责任。由于未按时交纳租金，崔某应向鑫美华公司公司支付2009年7月5日、6日的房租466.67元，并按双方约定支付滞纳金23.33元。鑫美华公司的其他反诉请求缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第某百零七条、第某百零八之规定，判决:一、解除崔某与鑫美华公司的房屋租赁合同；二、在判决生效之日起五日内，鑫美华公司返还崔某押金x元，赔偿崔某装修费x元，共计x元；三、在本判决生效之日起五日内，鑫美华公司返还扣押崔某的衣服92件、鞋12双，袜子1包、饰品1小袋；四、在本判决生效之日起五日内，崔某支付鑫美华公司房租466.67元、滞纳金23.33元，共计490元；五、驳回崔某的其他诉讼请求；六、驳回鑫美华公司的其他诉讼请求。案件受理费650元，由崔某负担191元，鑫美华公司负担459元；反诉费150元，由崔某负担5元，鑫美华公司负担145元。

鑫美华公司上诉称：原审认定上诉人在崔某逾期一天未交房租的情况下锁门无事实依据。辖区派出所的证明及任甜甜的证言等证据可以证明在2009年7月20日前出租房屋仍正常经营。崔某存在转租行为，上诉人有权解除合同。上诉人在崔某出现多项违约行为的情况下将房门锁上是行使先履行抗辩权，有法可依，不属于违约。根据合同约定，上诉人无返还崔某押金之义务。原审判决上诉人赔偿装修费无事实依据，崔某提供的证据是虚假的。案涉物品的实际保管人是任甜甜，判令上诉人返还这些物品，不符合事实。崔某的违约行为致上诉人两个月不能使用租赁房屋，造成损失，应予赔偿。请求二审法院撤销原判，改判驳回崔某的诉讼请求并判令其承担全部诉讼费用，支持上诉人的反诉请求。

崔某辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，鑫美华公司擅自锁门及其后又另行出租房屋的行为均构成违约，应承担相应的责任。请求维持原判。

杜某表示同意鑫美华公司的意见。

鑫美华公司在二审诉讼中提交的证据有：新乡市红旗工商分局于2011年7月27日出具的书面证明1份，用以证明原审认定为崔某经营的服装店进行装修的“盛典装饰风尚馆”系于2009年3月2日成立，故崔某提供的相关装修合同及票据是虚假的。崔某发表质证意见称装修事宜与工商分局的证明是两个概念，该证明不能否定崔某的装修事实的存在。本院认为，上述证明可以证实崔某在原审诉讼中提交法庭的相关证据的实际形成时间与证据中注明的时间不符，故不具有真实性。本院对上述证明予以采纳。

本院经审理查明：“新乡X区盛典装饰风尚馆”于2009年3月2日成立，崔某主张该单位于2008年为其进行装修，其支出装修费费用x元，但未提供充分证据，且在原审诉讼中未向法庭申请对装修价值进行评估。另原审认定的崔某被扣押物品的实际保管人系案外人任甜甜。其他事实与原审查明事实一致。

本院认为：首先，《中华人民共和国合同法》第某百二十四条第某款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”崔某租赁案涉房屋后，未经出租人鑫美华公司同意，将租赁房屋部分转租他人，鑫美华公司有权解除合同。现崔某请求人民法院判令解除案涉租赁合同，原审法院依据鑫美华应诉后发表的相关意见，结合该公司已在本案诉讼期间将争议房屋另行出租的事实，判令解除案涉租赁合同并无不当。其次，虽崔某未及时交纳租金构成违约，但依据案涉租赁合同约定，只有在“租金超过一周不交”的情形下，鑫美华公司才有权“终止乙方（崔某）使用”，但据崔某原审诉讼中提交的其父崔某平与杜某的电话通话录音记录的内容，该公司在7月7日即将案涉房屋锁住，此后崔某并未再使用案涉房屋。故鑫美华公司请求崔某赔偿损失x元缺乏事实根据，本院不予支持。同样基于上述理由，案涉租赁合同中约定的“收扣全部押金”的条件也尚不具备，鑫美华公司应当将上述押金返还与崔某。第某，鑫美华公司在本案二审诉讼中提交的新乡市红旗工商分局于2011年7月27日出具的证明显示新乡X区盛典装饰风尚馆在2009年3月2日才成立，而崔某与该单位于2008年11月7日签订的门面房装修合同，以及该单位于2008年11月25日出具的收款凭证，均加盖有盛典装饰风尚馆的印章，明显与事实不符。另崔某亦未在原审诉讼期间申请对其装修价值进行评估。据此，崔某请求鑫美华公司赔偿装修费用x元的请求缺乏事实依据，本院不予支持。最后，2010年双方代理人及案外人任甜甜共同对崔某所主张的被扣物品进行清点时共同确认的清单显示上述物品的实际保管人为任甜甜，且任甜甜与崔某之间还曾存在转租关系。故原审确定由鑫美华公司返还上述物品缺乏事实根据，应予纠正。综上，鑫美华公司的上诉理由部分成立。原审判决部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：

一、维持河南省新乡X区人民法院（2011）红民一初字第X号民事判决第某项、第某、第某项、第某项；

二、变更河南省新乡X区人民法院（2011）红民一初字第X号民事判决第某项为：“在本判决生效之日起五日内，河南鑫美华电器有限公司返还崔某押金x元；”

三、撤销河南省新乡X区人民法院（2011）红民一初字第X号民事判决第某项。

一审案件受理费650元、由崔某负担350元，河南鑫美华电器有限公司负担300元；反诉费150元，由崔某负担100元，河南鑫美华电器有限公司负担50元。二审案件受理费410元，河南鑫美华电器有限公司负担200元，崔某负担210元。

本判决为终审判决。

审判长梁国兴

审判员蒋雪梅

审判员郭某伟

二○一一年十一月四日

书记员陈兴祥