重庆市X区人民法院
民事判决书
（2011）渝北法民初字第x号
原告赵某乙，男，汉族，住（略）。
委托代理人王某，重庆某律师事务所律师。
被告阚某，男，汉族，住（略）。
被告何某，女，汉族，住（略）。
二被告委托代理人龚某，男，汉族，住重庆市X区X路X号。
原告赵某乙与被告阚某、何某房某买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵某乙的委托代理人王某、被告阚某及二被告的委托代理人龚某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某乙诉称：2010年11月14日，原告通过某置业信息咨询服务部提供的居间信息，与被告何某签订了房某买卖（居间）合同（编号：x），合同约定原告以x元的价格购买何某所有的位于渝北区X街X路X号某房某，原告须在2010年11月14日向被告何某支付定金x元，并于过户当日支付被告何某首付款x元，剩余房某x元为银行按揭。合同签订当天，原告按约支付了被告定金1万元。随后，原告按时按合同约定准备好首付款x元，但被告拒绝协助原告办理房某过户手续。为此，原告在2011年1月13日以特快专递的形式向二被告寄送了《关于要求何某、阚某于2011年1月20日前协助赵某乙办理房某过户手续的通知》，但二被告至今未协助原告将涉案房某的产权转移至原告名下。二被告拒不履行房某买卖（居间）合同的行为已严重损害了原告的合法权益，且根据合同第六条的约定，买卖双方任何某方不按或不完全按合同条款执行则自动成为违约方，应向守约方支付x元作为违约金。综上，原告诉请法院判令：1、原告赵某乙与被告何某在《房某买卖（居间）合同》中的房某买卖合同关系合法有效；2、二被告立即协助原告将位于渝北区X街X路X号某房某的产权转移登记至原告名下；3、二被告立即支付原告违约金x元；4、本案诉讼费、保全费由二被告承担。
被告何某、阚某辩称：1、《房某买卖（居间）合同》是原告及被告何某的真实意思表示，对买卖合同关系无异议；2、被告不同意协助原告办理涉案房某产权过户登记手续，因为合同约定付款方式为银行按揭，而原告一直未准备好首付款并办理相关按揭手续，是原告自己的违约行为造成合同无法履行；3、被告不存在违约行为，不同意支付原告违约金。
经审理查明：2003年7月14日，被告何某取得位于重庆市X区X街道x路X号某房某的产权证。2006年2月，被告何某与被告阚某办理了结婚登记手续。二被告均认可涉案房某系夫妻共有财产。
2010年11月14日，以被告何某为甲方，原告赵某乙为乙方，某房某置业信息咨询服务部为丙方，三方签订《房某买卖（居间）合同》。合同约定：甲方将上述位于北区X街X路X号某房某出卖给乙方，房某建筑面积75.62平方米；成交价x元，乙方于2010年11月14日交付甲方定金x元，乙方于过户当日交付甲方首付款x元，同时甲方将房某交于乙方，剩余房某x元由乙方向银行贷款支付，乙方通过丙方办理银行按揭；甲、乙双方任何某方不按或不完全按本合同条款执行则自动成为违约方，应向守约方支付x元作为违约金。三方在合同第八条其他事宜中补充约定：过户当日乙方支付甲方x元，甲方退乙方定金x元；如果乙方提供不出有力材料贷款，则此交易作废；银行贷款金额以银行具体核价为准。合同签订当日，原告向被告何某支付定金x元。上述合同及定金收某均由阚某代何某签字。
2010年12月2日，一手机号码与原告赵某乙在合同中载明的手机号码一样的用户向被告阚某发送短信一条，内容为：“阚某，刚才我老婆也说了钱您处置，我兄弟脑炎两个月还在昏迷中都没醒，两家人都花了十几万了我也出不来钱。今天早上知道这个消息肯定不能用家的钱了。其实我就差不到三万，刚我老婆就说再让我筹钱，真的很对不起你们。看嫂子的意见吧！”
2011年1月13日，原告向二被告发出《关于要求何某、阚某2011年1月20日前协助赵某乙办理房某过户手续的通知》，通知主要内容为：原告早已按照合同约定准备好首付款x元，但二被告一直未与原告办理房某过户手续，原告要求二被告在2011年1月20日前通知并协助原告办理涉案房某的过户手续，原告将于过户当日支付二被告首付款x元。原告分别向二被告的户籍所在地及涉案房某所在地寄送了上述通知，其中寄往何某户籍所在地的通知由署名为“何某”的人签收，寄往阚某户籍所在地的通知因拒收某退回，寄往涉案房某所在地的通知亦被退回。二被告当庭表示未收某上述通知。
另查明，原告至今未办理涉案房某的银行按揭申请手续，被告亦未将涉案房某过户至原告名下。原告认为银行按揭申请手续应于双方办理完过户、原告支付完首付款后再行办理，被告认为应先由原告申请办理银行按揭审批手续，待预审通过、确定具体贷款金额后双方再办理过户。
庭审中，二被告申请居间方某房某置业信息咨询服务部员工喻某出庭作证，主要证明内容为：《房某买卖（居间）合同》签订后，按程序应由原告提供其身份证等资料到银行办理按揭贷款的预审，证人于签订合同时即告知原告准备预审材料，签订合同后亦多次通过电话通知原告提供材料，但原告一直未提供，导致无法办理按揭预审；2010年12月，原告称其不要房某，证人遂通知原告来注销合同，但原告未将合同交予证人。
上述事实，有原、被告的陈述、房某、结婚证、房某买卖（居间）合同、通知等证据在案证实，应予认定。对于原告举示的拟证明原告有能力办理银行按揭贷款的户口簿及职业和收某证明，因该两份证据仅能证明原告的户口、收某等客观事实，与银行按揭贷款能否获得批准不具有必然联系，本院对此不予采信。对于被告举示的手机短信，原告称不清楚是谁发送的，且即使短信是原告发的，原告也只是表示钱还没有凑够，并没有解除合同的意思，由于该短信的发送方的手机号码与原告合同中载明的一致，原告亦未举示证据证明其更换了手机号，故本院对该证据的真实性予以确认，对于该证据的关联系，由于被告拟证明原告主动表示解除合同，但该短信并不能反映出原告有解除合同的意思，本院对该证据的关联性不予确认。对于证人喻某某证言，因该证人证言无其他证据予以佐证，证人又与本案的处理具有利害关系，故本院对该证人证言不予采信。
本院认为：对于《房某买卖（居间）合同》中原告赵某乙与被告何某的买卖合同关系效力，被告何某当庭表示被告阚某签订合同时经过了何某的授权，是何某的真实意思表示，故该合同原告与被告何某的真实意思表示，合法有效，对于原告要求确认《房某买卖（居间）合同》中原告赵某乙与被告何某的买卖合同关系有效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告认为二被告拒不协助其办理涉案房某过户手续的行为构成违约，而双方合同对办理过户的具体时间未作约定，原告亦未举示有效证据证明被告存在违约行为，故对于原告要求二被告支付违约金x元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告协助办理涉案房某产权过户登记手续的诉讼请求，从原告于2010年12月2日发给被告阚某的短信的内容来看，原告并没有解除合同的意思，而是把解除合同的权利交给被告，而被告其后并未行使合同解除权，双方合同未解除，故原、被告均应按合同的约定继续履行合同义务。根据《房某买卖（居间）合同》的约定，原告应于过户当日交付被告首付款x元，同时被告将房某交于原告，由该条约定可以看出，原告支付首付款与被告协助原告办理过户是双方应同时履行的合同义务，在原告支付收某款前，被告享有同时履行抗辩权，有权拒绝协助原告办理过户手续，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告赵某乙与被告何某在《房某买卖（居间）合同》中的房某买卖合同关系合法有效；
二、驳回原告赵某乙的其他诉讼请求。
案件受理费1550元，由原告赵某乙负担1470元，被告何某、阚某负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判长万园薇
代理审判员潘寒冰
人民陪审员陈协容
二Ｏ一一年七月十九日
书记员吴妮娜
