重庆市X区人民法院

民事判决书

（2010）渝北法民初字第x号

原告陈某，男，46，汉族，重庆市X区X路xx号附x号xx。

委托代理人陈某，重庆市X区x法律服务所法律工作者。

委托代理人王某，男，38，汉族，住（略）。

被告重庆某物业（集团）有限公司，住所地：重庆市X区四合院。

法定代表人张某乙，董事长。

委托代理人刘某，男，34岁，汉族，该公司法律顾问，住（略）。

原告陈某与被告重庆某物业（集团）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告陈某的委托代理人陈某、被告重庆某物业（集团）有限公司的委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2005年1月13日，原被告协商预约签订《重庆市商品房买卖合同》的协议，约定被告将其开发的位于渝北区新牌坊渝北某大厦后楼X-3、17-3两套房屋出售给原告，单价为1500元/平方米，被告取得预售许可证后60日内与原告签订正式的《商品房买卖合同》。协议签订后，原告共交纳了购房款x元，但被告至今未办理该房的相关手续，致使合同无法履行。据此，请求判决：1、被告退还购房款x元；2、被告支付从交款次日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本清的利息；3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称：案件涉及景某刑事犯罪，应由景某承担责任，被告不应承担责任。

经审理查明，被告某公司是重庆市X镇新牌坊渝北某大厦的开发商，至今未办理某大厦的商品房预售许可证。

2002年10月26日，被告向某公司出具《承诺书》一份，主要内容为：为景某在50万元内的借款提供担保；并同意景某以内部认购的方式销售某大厦房产，允许其刻制、保某、使用保某人合同章、售房财务章各一枚，用于房地产销售和产权登记等；对景某内售的房产视为保某人自己出售的房产；保某取得预售证后，景某即可以保某人名义公开销售，保某人承诺为买房人办理相关登记手续，所有售房款的所有权、使用权归景某。

景某在没有取得施工许可证、预售房许可证及未进行实质投资的情况下，于2003年1月起使用其保某的一套被告公司印章，以“内部销售”的方式出售某大厦房产。

2005年1月6日、13日，景某以被告名义与原告签订了2份《预约签订〈重庆市商品房买卖合同〉的协议》和2份《重庆市商品房买卖合同》。合同约定的主要内容为：被告将位于重庆市X区新牌坊渝北某大厦后楼X层X号、X层X号房屋二套出售给原告；套内面积均为81.01平方米，建筑面积均为109.82平方米，单价为1500元/平方米，总价款均为x元；被告于2005年12月30日前和2006年6月1日前将经质量验收合格的商品房交付原告；预售商品房批准机关和商品房预售许可证号均为空白。合同还对其他方面进行了约定。合同中出卖人签章栏为“重庆某物业（集团）有限公司合同专用章”及景某的印鉴章。合同签订后，原告分别于2005年1月6日、13日支付了房款x元和x元，景某以被告名义向原告出具了收据，收款单位盖章处为“重庆某物业（集团）有限公司售房财务专用章”。

因被告至今未向原告交付房屋，原告要求退还购房款x元、从2005年1月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息，向本院提起诉讼。庭审中，原告变更利息请求为被告支付从交款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本清的利息。

另查明，2003年11月23日，被告在《重庆晚报》等媒体刊登声明及公告，宣布解除与某公司及景某的合作关系。并于2004年9月向重庆仲裁委员会申请仲裁，2004年12月28日，重庆仲裁委员会作出2004渝裁（经）字第（86）号裁决书，确认被告与某公司及景某签订的《某大厦建设工程委托发包管理合同书》已于2003年11月23日解除；被告向某公司及景某出具的《承诺书》于2003年11月23日起不再具有法律效力；某公司及景某返还被告提供的相关文件、证件，返还合同专用章和售房财务专用章。

从2003年1月至2005年8月，景某本人及其安排的某公司员工谷某、凌某、李某、李某等人，以与购房人签订《预约签订的协议（内部销售合同）》等方式销售某大厦在建房，并特别约定购房人只能与景某签订《重庆市商品房买卖合同》，只能将购房款支付给景某，否则合同无效。

2007年10月13日，重庆市第一中级人民法院作出（2007）渝一中法刑初字第X号刑事判决书，认为：景某在2003年1月至2005年8月间，以非法占有为目的，明知自己无实际履行能力等，骗取张某乙等29户（不包含原告）购房款461万余元，构成合同诈骗罪，判决：被告人景某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金50万元，责令退赔被害人经济损失（略）.69余元。后景某上诉，重庆市高级人民法院于2007年12月17日作出（2007）渝高法刑终字第X号刑事裁定书，驳回上诉。

认定上述事实，有经当庭质证的以下证据：原告、被告的委托代理人在庭审调查中的陈某、原告举示的《预约签订〈重庆市商品房买卖合同〉的协议》、《重庆市商品房买卖合同》及房款收据，本院依法调取的（2007）渝一中法刑初字第X号刑事判决书、（2007）渝高法刑终字第X号刑事裁定书，在案佐证，足以认定。

本院认为，因被告向景某出具了《承诺书》，从承诺书内容应认定景某有权代表被告出售渝北某大厦房屋，景某的售房行为是履行代理事项的行为。虽被告于2003年11月23日通过媒体公告的形式解除《承诺书》，但原告根据景某所掌握的合同章及财务章等相关材料，有理由相信景某有权代表被告，故景某与原告签订房屋预售合同所产生的法律后果应当由被告承担。

依照我国合同法的规定，当事人签订合同不得违反我国法律、法规的强制性规定，否则，签订的合同无效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效。因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。因被告所开发建设的本案所涉的房屋至今未取得商品房预售许可证。原、被告双方签订的《预约签订〈重庆市商品房买卖合同〉的协议》和《重庆市商品房买卖合同》无效，被告因本合同取得的购房款（景某收取）应当返还，故本院对原告要求返还房款的请求予以支持；原告要求的被告支付利息的请求，双方在签订合同时，被告明确知道该房未取得商品房预售许可证而销售房屋，原告未尽到对该房是否取得商品房预售许可证的审查义务，故双方在签订合同时均存在过错，无法区分过错大小，但针对被告实际占用原告购房款多年的事实，本院从原告交款次日起以所交购房款为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效时止的利息为宜，本院对超过部分请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：

一、被告重庆某物业（集团）有限公司于本判决生效后立即退还原告陈某购房款x元；

二、被告重庆某物业（集团）有限公司于本判决生效后立即支付原告陈某购房款的损失（分别从2005年1月7日开始以x元为本金、从2005年1月14日开始以x元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效时止）；

三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费3330元，由被告重庆某物业（集团）有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判长赵某建

代理审判员贺前春

人民陪审员胡增华

二Ｏ一一年八月十五日

书记员窦琼