原告杨某，女，汉族，住（略）。

被告重庆市某某房地产开发有限公司，住所地（略）。

法定代表人魏某乙，该公司董事长。

原告杨某诉被告重庆市某某房地产开发有限公司（以下简称“某某房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年3月23日受理后，依法由代理审判员吴海涛独任审判，于2011年4月20日公开开庭进行了审理。原告杨某到庭参加诉讼。被告某某房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告杨某诉称，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发预售的“某某花园”商品房一套，被告应于2008年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，并约定在商品房交付使用之日起60日内，被告到房地产管理部门办理《房地产权证》，由原告予以无条件配合。如因被告责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，且原告不退房的，从逾期之日起，被告应按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了房屋价款，但因被告原因，致使原告至今未取得《房地产权证》。现起诉要求被告全面履行合同，立即为原告办理房地产权证，并依合同约定的计算标准支付迟延办理房产证的违约金至原告起诉时止，但违约金总金额不超过x元，诉讼费由被告承担。

被告某某房地产公司未到庭应诉，亦未提交答辩状。

经审理查明，2007年10月15日，原、被告经协商签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发预售的位于（略）春晖路X号X栋X-X号的住宅房1套，总价款为x元，并对付款方式及期限进行了约定；被告应当在2008年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，若因被告原因致未按合同约定期限将商品房交付原告使用且逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，被告从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日止，按日支付原告已交付房价款万分之一的违约金；在商品房交付使用之日起60日内，由被告到房地产管理部门办理《房地产权证》，并由原告予以无条件配合，如因被告责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，且原告不退房的，从逾期之日起，被告应按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。上述合同签订后，原告按约向被告支付了房款x元。被告某某房地产公司在未进行“某某花园”竣工验收的情况下于2009年6月30日将房屋交付原告使用。审理中，被告承认“某某花园”工程至今仍未办理竣工验收手续，亦未办理房屋权属的初始登记。经本院向该工程的建设单位（略）某某建筑安装有限公司及监理单位重庆某某项目咨询有限公司调查了解，该工程目前未办理竣工验收相关手续。

本案审理过程中，本院向原告释明：工程竣工验收合格是商品房交付强制性的法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件，原告即使已经实际接房入住亦不符合法律意义上的“交付”条件，原告可以继续就逾期交房的事实向被告主张逾期交房违约金，并就此征询原告是否变更诉讼请求，但原告坚持要求被告支付逾期办理房地产权证的违约金。

以上事实，有原告陈述、《重庆市商品房买卖合同》、购房款发票、贷款合同及还款记录及本院调查笔录等证据在卷为凭，足以认定。

本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，在商品房交付使用之日起60日内，由被告到房地产管理部门办理《房地产权证》……如因被告责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书……从逾期之日起，被告应按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。商品房必须经过竣工验收方可交付使用，而本案被告在未经竣工验收的情况下，就将房屋交付原告使用，属于不合法的交付，其超过合同约定时间办理竣工验收，则构成逾期交房的违约；同时该房屋未经竣工验收的责任与原告无关，被告在交付使用后60日内不能为原告办理房屋产权书，又构成逾期办证的违约。现原告要求被告承担逾期办证的违约责任，符合合同约定。交付的房屋虽未经竣工验收，但不能阻却被告承担办理房地产权证书的义务，被告至今未给原告办理房地产权证书，已构成违约，应自2009年8月30日起承担逾期办证的违约责任。虽被告建设的房屋未经竣工验收，但交付经竣工验收合格的房屋毕竟是被告应当履行的合同义务，被告某某房地产公司应当尽快组织相关单位对建设工程进行竣工验收，并办理“某某花园”的竣工验收备案登记手续，在办理好备案登记手续后六十日内为原告办理房屋权属变更登记手续，以实现房屋购买人的合法权利。被告某某房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第一百二十条、第一百二十九条之规定，判决如下：

一、重庆市某某房地产开发有限公司于“某某花园”工程竣工验收合格后六十日内协助杨某办理“某某花园”X栋X-X号房屋的所有权变更登记手续；

二、重庆市某某房地产开发有限公司以已付房款x元为本金，按人民银行同期贷款利率，向杨某支付逾期办证的违约金（从2009年8月30日起计算至2011年3月23日止，但总金额不超过x元）。

上述款项，限于本判决生效后五日内支付。

如果被告重庆市某某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

本案诉讼费250元，由重庆市某某房地产开发有限公司负担（原告杨某已经预缴，由被告重庆市某某房地产开发有限公司于本判决生效后五日内直接支付杨某）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

代理审判员吴海涛

二0一一年十一月十八日

书记员李镜羽