辽宁省沈阳某中级人民法院
民事判决书
[2011]沈中民二终字第X号
上诉人（原审被告）：张XX。
被上诉人（原审原告）：辽宁XX物业公司。
上诉人张XX与被上诉人辽宁XX物业公司（以下简称“XX物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳某X区人民法院（2011）沈铁西民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月13日受理后，依法组成由审判员王银华担任审判长，代理审判员李妍主审、代理审判员王纪参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：张XX系XXXX房屋的所有权人，房屋建筑面积为101.01平方米。2009年3月7日，XX物业公司与辽宁XX房产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同》，约定由XX物业公司对XX小区提供物业服务，物业服务费标准为，住宅按建筑面积每月每平方米0.8元。2010年7月13日，XX物业公司又与“XX”业主委员会签订《物业管理委托合同》，再次确认上述物业费标准。张XX每月应交物业费80.8元，自2009年3月16日至2011年3月15日，共计24个月，张XX已拖欠物业费1939元。在庭审中，张XX对XX物业公司主张的收某时间提出异议，认为XX物业公司主张的收某起算时间有误，但未能举证证明其已交物业费的截止日期。
另查明，2006年3月16日，XX物业公司向辽宁XX房地产物业有限公司交纳1000元违约保障金，此款一直未予退还。
XX物业公司于2011年3月15日诉至原审法院，请求判决张XX支付拖欠的物业费1958元，迟延付款违约金2115元，合计4073元；判决张XX承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，XX物业公司于2009年3月7日经张XX所在小区建设单位聘用，开始为该小区提供物业服务。张XX作为该小区业主，已接受了XX物业公司的物业服务，应当向XX物业公司支付相应的物业费。XX物业公司要求张XX支付物业费，理由正当，有法律依据，原审法院予以支持。关于XX物业公司要求张XX支付滞纳金问题，因滞纳金无法律依据，原审法院不予支持。关于张XX辩称玻璃损坏，阳某漏雨、房屋长毛等问题，因上述问题属于房屋质量问题，应由房屋开发建设单位负责，不能成为张XX拒绝支付物业费的理由。关于张XX辩称园区内设施损坏、人员和车辆随意出入等问题，不能否认XX物业公司已经提供的物业服务，亦不能成为张XX拒绝支付物业费的理由。关于张XX辩称交纳1000元违约保障金的问题，违约保障金的收某单位并非XX物业公司，XX物业公司无退还此款的义务，张XX的此项诉请，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规某，原审法院判决：一、被告张XX于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告辽宁XX物业公司x房屋物业费1939元（自2009年3月16日至2011年3月15日，共计24个月）；二、驳某、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规某，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，由被告张XX承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，张XX不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；上诉费由被上诉人承担。上诉理由：物业公司没有尽到和履行合同规某的服务内容，所以拒绝支付物业费。1、小区内没有业主会所、没有监控系统、没有路灯、没有安全保障；2、园区内汽车乱停乱放、保安不负责任，影响业主安全，园区内随便进出；3、地下室被物业公司对外出租作库房；4、市X区内开门，造成不安全现象；5、小区内多处违建、物业管理不到位；6、自行车棚损坏，道路损坏无人修；7、物业公司对园区内绿地不管理。我家中存在问题，物业公司没有解决。1、窗玻璃损坏、阳某损坏，都是自己更换；2、阳某漏雨、墙皮脱落至今没修；3、2006年进住时物业公司收某1000元保证金，至今未退。4、公用走廊灯头、门损坏没人修；5、下水道不通，自己花钱修理；6、楼房屋顶流水板脱落没人管。
被上诉人XX物业公司辩称：关于上诉人所提物业公司服务问题。1、业主会所与我公司无关，我公司只负责服务。监控系统不是都没有，是因为开发商没有全部安装。上诉人所提路灯只亮几盏与事实不符。2、上诉人所提汽车乱停乱放没有证据。3、业主被盗也没有证据；4、地下室对外出租作库房也不存在；5、市某、超市X区内，是经批准的；6、违建问题上诉人没有举证；7、车棚、座椅、道路损坏，我们都及时维修；8、种树问题是开发商种的，与我公司没有关系，我们是2009年进入，物业公司已于2010年栽树300多棵。关于上诉人所提其家中问题。1、玻璃、阳某折页属业主专有部分，应由个人承担维修；2、窗户、阳某漏雨情况属房屋质量问题；3、1000元保证金不是我公司收某，是上一家物业公司收某；4、走廊问题、下水道问题，上诉人没有举证；5、屋顶流水板，上诉人也没有举证。
本院经审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有物业管理委托合同、资质证书、收某、房屋所有权证书及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
本院认为：XX物业公司依据与辽宁宝立房产开发有限责任公司签订的《物业管理委托合同》，及与“XX”业主委员会签订的《物业管理委托合同》取得了对包括张XX在内的XX园小区物业管理服务权利。上述合同是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规某强制性规某，应合法有效。上述合同对包括张XX在内的全体业主均具有约束力。XX物业公司按约定对张XX居住的小区进行了物业服务，故张XX负有按约定向XX物业公司交纳物业服务费的义务。原审法院判决张XX按合同约定向XX物业公司交纳物业服务费并无不当。
关于张XX提出XX物业公司没有尽到和履行合同规某的服务内容，并提供照片一组，拟证明园区内自行车棚损坏，道路损坏无人维修，绿化不好，小区内存在违建情况，超市X区内开门，车辆任意停放等问题，因其提供的照片无法证明上述情况存续时间，而物业公司进行物业管理服务、完成约定义务需要一定时间，并根据相关的工作流程统一进行安排，一些项目的维修也需业主先进行报修，但上诉人并未提供相应的报修的证据，故该组照片不足以证明被上诉人放弃或不履行自己合同义务。另外，张XX所提小区X区内部分业主的不良行为所致，物业服务企业对业主、物业使用人违反《物业管理条例》等规某的行为，依据该合同采取批评教育、规某、警告、制止等到措施，并无强制执行权，故该照片反映的一些问题并非物业服务企业单独能解决。故张XX以上述理由拒绝支付物业费，理由不成立，本院不予支持。而张XX所提园区内没有业主会所的问题，因业主会所的设立问题不属于合同约定的物业公司的服务范围，故不能成为拒交物业服务费的理由。至于张XX所提园区内没有监控系统，没有路灯，没有安全保障及地下室被物业公司对外出租作库房等问题，因其没有提供证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。
关于张XX提出其家中窗玻璃、阳某、下水道、屋顶流水板损坏及公用走廊灯头、门损坏，物业公司没有维修的主张。因张XX没有对上述问题予以举证证明，且其也未提供相应的报修证据，故本院对其以该理由拒绝交纳物业费不予支持。
关于张XX提出其家中阳某漏雨、墙皮脱落至今未予维修的问题。因房屋内阳某漏雨、墙皮脱落属房屋质量问题，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需依据法定程序启动房屋维修基金进行修理，亦不是物业公司可自行为之，且张XX并未提供相应的报修的证据，故对张XX以此理由不同意交纳物业费本院不予支持。
关于张XX主张其于2006年进住时物业公司收某1000元保证金至今未退的问题。因收某张x元保证金的收某主体是辽宁XX房地产物业有限公司，故张XX向XX物业公司主张该笔费用，没有事实依据，本院不予支持。
综上，对张XX的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款（一）项的规某，判决如下：
驳某上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由张XX负担。
本判决为终审判决。
审判长王银华
代理审判员李妍
代理审判员王纪
二O一一年九月十四日
书记员刘宏晔
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款规某：第二审人民法院对上诉案件应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决、裁定。第一百五十三条第一款（一）项规某：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳某上诉，维持原判决。
